Desde crowdfunding inmobiliario, hasta la compra de locales y viviendas en ubicaciones muy concretas. Destacamos los activos estrella en los que invertir en este 2019.
El mercado de inversión en España se mantiene en una dinámica positiva que se inició en el 2014. Desde hace 4 años, el volumen de inversión captado en el conjunto del Estado ha ido en aumento hasta superar los 18.800 M€ en el 2018, cifra un 39,3% superior a la obtenida en el 2017 según el Informe de Mercado de Inversión Nacional de Forcadell. En estos años de recorrido, los activos que en su día eran más atractivos –productos prime- han ido reduciendo paulatinamente su disponibilidad y rentabilidades; y en el escenario de la inversión en real estate han ido ganando cada vez más peso –hasta convertirse en verdaderos protagonistas- los fondos de inversión, cada vez más profesionalizados y especializados en activos específicos. La digitalización también ha dibujado nuevos formatos y estructuras en el panorama de la inversión inmobiliaria y han permitido, con ejemplos como el crowdfunding, facilitar el acceso a la inversión inmobiliaria a todos los bolsillos.
Teniendo en cuenta la actual coyuntura de la inversión inmobiliaria y las tendencias del real estate, destacamos los activos estrella en los que invertir este 2019:
El crowdfunding inmobiliario es un sistema colaborativo que permite hacer microinversiones a través de plataformas que seleccionan las mejores oportunidades, recolectan el capital necesario y compran, reforman o venden el inmueble posteriormente buscando la mayor rentabilidad. Según Miki Manzanas, cofundador y CEO de Propcrowd –start-up de crowdfunding inmobiliario creada por Forcadell y Rentors-, “PropCrowd te permite, desde una cantidad económica pequeña, convertirte en copropietario de uno o diversos inmuebles”. A través de un modelo de negocio sencillo, la plataforma de crowdfunding facilita a los usuarios diversificar el portfolio de inversiones pudiendo escoger entre distintos proyectos inmobiliarios.
En el abanico de oportunidades que ofrece PropCrowd en la actualidad se encuentran activos con rentabilidades desde el 12% hasta el 20% en plazos relativamente cortos: un máximo de 12 meses. Se trata de un sistema de inversión óptimo para para pequeños inversores -con una capacidad de entre 3.000-100.000 €- o no tan pequeños inversores, que lo que quieren es diversificar el portfolio y reducir riesgos.
La rentabilidad que ofrece la inversión en viviendas para ponerlas en alquiler varía si se trata de ubicaciones prime o de segundas o terceras líneas. Tanto en Barcelona como Madrid, las primeras líneas ofrecen rentabilidades que rondan el 3%. “En este tipo de inversiones –explica Toni López, socio de Forcadell y director del Área de Inmobiliaria de Empresa- no sólo se hacen por la rentabilidad que pueda ofrecer el alquiler del inmueble: el inversor que apuesta por una vivienda en una gran ciudad, está pensando en la plusvalía del inmueble y, por lo tanto, el incremento potencial de su patrimonio y/o el beneficio con la futura venta del piso”.
Optar por una vivienda ubicada en segundas o terceras líneas ofrecerá tanto en 2019 como 2020 rentabilidades más altas, de hasta un 7%, aunque también mayores riesgos.
Desde la perspectiva de la financiación, el 2019 es un año idóneo para suscribirse a un crédito hipotecario. En primer lugar, las entidades bancarias están ofreciendo préstamos de hasta un 80% y, en segundo lugar, el euríbor todavía se encuentra en cifras negativas.
El local comercial, en comparación con la vivienda, exige un mayor capital de inversión inicial, ofrece mayores rentabilidades y precisa de menos gestiones por parte del propietario para tener el inmueble preparado para el alquiler, puesto que en la mayoría de los casos, es el inquilino quien se hace cargo de las reformas del local. Uno de los aspectos clave a la hora de elegir un local para invertir es la rotación. Es importante estudiar la ubicación del inmueble y los sectores a los que se puede dedicar, para saber si el negocio que ahí se ubique tiene altas probabilidades de funcionar o si el inmueble tendrá mayor o menor facilidad para ser alquilado o vendido.
Con plataformas participativas como Shopinion, que preguntan a la ciudadanía qué tipo de negocio quieren en un local cuando éste se ha quedado vacío, se facilita la medición de las necesidades comerciales de un barrio. Con esta información, el propietario de un local tiene más probabilidades de acertar con la viabilidad del negocio del arrendatario y reducir notablemente el riesgo de rotación. Otra manera de reducir gastos y limitar riesgos en la compra de un local comercial como inversión es adquirirlo con rentabilidad asegurada, es decir, con arrendatario.
Los fondos de inversión siguen protagonizando el mercado de inversión en España, especialmente los internacionales. De hecho, el 65% del capital invertido en el 2018 proviene de origen extranjero que, en muchas ocasiones, ha sido gestionado a través de operadores locales. En el 2018 la actividad inversora de los grandes players del ladrillo ha girado en torno a ampliar sus carteras inmobiliarias, llevado a cabo fusiones con otras compañías e iniciado proyectos de nueva construcción de grandes dimensiones.
Atendiendo al tipo de activo invertido, se deducen del 2018 dos claras tendencias, que se mantendrán y acentuarán a lo largo del 2019: la especialización y el auge de inversiones por activos alternativos.
“Para poder lograr mayores rentabilidades en las mismas ubicaciones y asumiendo el aumento de precio, los inversores se han visto obligados a trabajar con activos alternativos,” explica Pau Cabot, consultor del Departamento de Inversión de Forcadell. Los grandes fondos de inversión, en su búsqueda por activos alternativos que ofrezcan rentabilidades más altas, están apostando fuertemente por modalidades sharing. Según Ivan Rubio, consultor del Departamento de Inversión de Forcadell, “el gran ejemplo lo encontramos en el sector oficinas con el coworking, tendencia al alza y en plena expansión. En el ámbito residencial, tenemos el co-living que, de momento está en boca de todos, pero se mantiene a la espera de una regulación clara”.
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