Des de crowdfunding immobiliari, fins a la compra de locals i habitatges a ubicacions molt concretes. Destaquem els actius estrella en els quals invertir en aquest 2019.
El mercat d'inversió a Espanya es manté en una dinàmica positiva que es va iniciar el 2014. Des de fa 4 anys, el volum d'inversió captat en el conjunt de l'Estat ha anat en augment fins a superar els 18.800 M€ en el 2018, xifra un 39,3% superior a l'obtinguda en el 2017, segons dades de l'Informe de Mercat d'Inversió Nacional de Forcadell. En aquests anys de recorregut, els actius que en el seu moment eren més atractius –productes prime- han anat reduint progressivament la seva disponibilitat i rendibilitats; i a l'escenari de la inversió en real estate han anat guanyant més pes –fins a convertir-se en veritables protagonistes- els fons d'inversió, cada vegada més professionalitzats i especialitzats en actius específics. La digitalització també ha dibuixat nous formats i estructures en el panorama de la inversió immobiliària i ha permès, amb exemples com el crowdfunding, facilitar l'accés a la inversió immobiliària per a totes les butxaques.
Tenint en compte l'actual conjuntura de la inversió immobiliària i les tendències del real estate, destaquem els actius estrella en els quals invertir aquest 2019:
El crowdfunding immobiliari és un sistema col·laboratiu que permet fer microinversions a través de plataformes que seleccionen les millors oportunitats, recol·lecten el capital necessari i compren, reformen o venen l'immoble posteriorment buscant la major rendibilitat. Segons Miki Manzanas, cofundador i CEO de Propcrowd –start-up de crowdfunding immobiliari creada per Forcadell i Rentors-, “PropCrowd et permet, des d'una quantitat econòmica petita, convertir-te en copropietari d'un o diversos immobles”. A través d'un model de negoci senzill, la plataforma de crowdfunding facilita als usuaris diversificar el portfoli d'inversions podent triar entre diferents projectes immobiliaris.
En el ventall d'oportunitats que ofereix PropCrowd a l'actualitat es troben actius amb rendibilitats des del 12% fins al 20% amb terminis relativament curts: un màxim de 12 mesos. Es tracta d'un sistema d'inversió òptim per a petits inversors -amb una capacitat de 3.000-100.000 €- o no tan petits inversors, que el que volen és diversificar el portfoli i reduir riscos.
La rendibilitat que ofereix la inversió en habitatges per a posar-los en lloguer varia si es tracta d'ubicacions prime o de segones o terceres línies. Tant a Barcelona com a Madrid, les primeres línies ofereixen rendibilitats que ronden el 3%. “Aquest tipus d'inversions –explica Toni López, soci de Forcadell i director de l'Àrea d'Immobiliària d'Empresa- no només es fan per la rendibilitat que pugui oferir el lloguer de l'immoble: l'inversor que aposta per un habitatge ubicat a una gran ciutat, està pensant en la plusvàlua de l'immoble i, per tant, l'increment potencial del seu patrimoni i/o el benefici amb la futura venda del pis”.
Optar per un habitatge situat en segones o terceres línies oferirà tant en 2019 com 2020 rendibilitats més altes, de fins a un 7%, encara que també majors riscos.
Des de la perspectiva del finançament, el 2019 és un any idoni per a subscriure's a un crèdit hipotecari. En primer lloc, les entitats bancàries estan oferint préstecs de fins a un 80% i, en segon lloc, l'euríbor encara es troba en xifres negatives.
El local comercial, en comparació amb l'habitatge, exigeix un major capital d'inversió inicial, ofereix majors rendibilitats i precisa de menys gestions per part del propietari per a tenir l'immoble preparat per al lloguer, ja que a la majoria dels casos, és l'inquilí qui es fa càrrec de les reformes del local. Un dels aspectes clau a l'hora de triar un local per a invertir és la rotació. És important estudiar la ubicació de l'immoble i els sectors als quals es pot dedicar, per a saber si el negoci que s’hi ubiqui té altes probabilitats de funcionar o si l'immoble tindrà major o menor facilitat per a ser llogat o venut.
Amb plataformes participatives com Shopinion, que pregunten a la ciutadania quin tipus de negoci volen en un local quan aquest s'ha quedat buit, es facilita el mesurament de les necessitats comercials d'un barri. Amb aquesta informació, el propietari d'un local té més probabilitats d'encertar amb la viabilitat del negoci de l'arrendatari i reduir notablement el risc de rotació. Una altra manera de reduir despeses i limitar riscos en la compra d'un local comercial com a inversió és adquirir-lo amb rendibilitat assegurada, és a dir, amb arrendatari.
Els fons d'inversió continuen protagonitzant el mercat d'inversió a Espanya, especialment els internacionals. De fet, el 65% del capital invertit en el 2018 prové d'origen estranger que, en moltes ocasions, ha estat gestionat a través d'operadors locals. En el 2018 l'activitat inversora dels grans players del real estate ha girat entorn d'ampliar les seves carteres immobiliàries, dur a terme fusions amb altres companyies i iniciar projectes de nova construcció de grans dimensions.
Atenent el tipus d'actiu invertit es dedueixen del 2018 dues clares tendències, que es mantindran i accentuaran al llarg del 2019: l'especialització dels fons d’inversió i l'auge d'inversions per actius alternatius com residències d'estudiants i de gent gran, equipaments i oficines de coworking.
“Per a poder aconseguir majors rendibilitats a les mateixes ubicacions i assumint l'augment de preu, els inversors s'han vist obligats a treballar amb actius alternatius,” explica Pau Cabot, consultor del Departament d'Inversió de Forcadell. Els grans fons d'inversió, en la seva cerca per actius alternatius que ofereixin rendibilitats més altes, estan apostant fortament per modalitats sharing. Segons Ivan Rubio, consultor del Departament d'Inversió de Forcadell, “el gran exemple el trobem al sector oficines amb el coworking, tendència a l'alça i en plena expansió. En l'àmbit residencial, tenim el coliving que, de moment està en boca de tots, però es manté a l'espera d'una regulació clara”.
Anterior