La pujada de l'IVA i la caiguda del consum han tingut un impacte directe en el mercat de locals comercials: la demanda ha reduït el seu creixement, la disponibilitat ha crescut pel menor dinamisme de les rotacions i les rendes han intensificat la seva caiguda, segons conclou l'últim Informe de Mercat de Locals Comercials a Barcelona de Forcadell, relatiu al segon semestre de 2012.
La pujada de l'IVA i la consegüent caiguda de les facturacions del comerç minorista (d'un 5,5% anual a preus constants a Catalunya fins al novembre, segons l'Idescat), han repercutit en la demanda de locals comercials. Després de tornar al camí del creixement el 2010 i assolir el seu màxim dinamisme en la primera meitat de 2012, quan es va incrementar un 45,5%, la demanda de locals de lloguer s'ha alentit, creixent només un 6% en el segon semestre respecte a juny. Segons Forcadell, la rotació comercial, intensa en els últims tres anys gràcies a profunds ajustos de renda, s'ha refredat, amb molts operadors en stand by a l'espera d'una major clarificació econòmica i legislativa. D'aquesta manera, un percentatge en ascens dels demandants ha provingut de perfils menys solvents i d'escàs valor afegit: el d'origen immigrant i el d'emprenedors poc professionalitzats que han capitalitzat la prestació d'atur.
L'anàlisi de les dades mostra importants canvis en el comerç al detall respecte al semestre anterior. A la notable caiguda de 15 punts percentuals dels Serveis en la distribució per sectors de la demanda, derivada de l'aturada d'entitats financeres, concessionaris, tallers i agències de viatge i a la menor empenta de cadenes molt expansives en períodes previs, com centres estètics, perruqueries i compra d'or; se li uneixen els descensos en Equipament per a la Persona (-2,5 punts), Oci (-1,8) i Llar (-1,1), a causa del seu menor pes en la cistella de la compra amb la tornada a la recessió. En canvi, han reprès la seva tendència alcista l'Alimentació (+3,4), dinamitzada per l'entrada de noves franquícies de proximitat; la Restauració (+1,7); i el sector Varis (+15), on han confluït heterogenis negocis en expansió, com botigues de segona mà, luxe, basars i establiments mixtes, que combinen la venda al detall amb serveis, com els forns de pa-cafeteria degustació. En termes absoluts, els serveis han registrat el 31% de la demanda, mentre que tant Alimentació, com Restauració i Varis s'han situat per sobre del 18%. Així mateix, Forcadell ha detectat una tendència transversal d'enfortiment de les botigues low cost en detriment de les de gamma mitjana, tant en noves obertures com en conversions de locals ja existents. Quant a superfícies, les més demandades han estat les menors de 200 m2, que han sumat el 75% del total després de créixer dos punts.
Per ubicació, el major dinamisme ha provingut dels principals carrers de la 1ª Línia -els més cèntrics, destacant Passeig de Gràcia i Portal de l'Àngel-, per la seva vinculació al turisme i destacant com a receptors de cadenes internacionals. La 2ª Línia, que agrupa els principals eixos comercials de cada barri -Gran de Sant Andreu, Sants-Creu Coberta, Rambla del Poblenou, Villarroel-Casanova o Gran de Gràcia-, tot i mantenir el seu gran atractiu per al comerç de proximitat, ha vist interrompuda la seva escalada de demanda a causa de l'atonia d'alguns dels seus sectors tradicionals, com la Moda i la Llar, i a la competència de carrers propers de la 3ª Línia, molt competitius en rendes i amb major i més variada disponibilitat de locals. Ha registrat el 31,5% del total de sol·licituds, 1,1 punts menys que el semestre anterior. Per la seva banda, la 3ª Línia -comerç de proximitat a carrers propers a la 2ª Línia i a ubicacions com General Mitre, Paral·lel i la major part de l'Eixample-, ha concentrat el 38,1% (-0,1 punts). Allà s'han registrat algunes de les majors operacions del semestre, destacant els 4.381 m2 a l'av. Meridiana, 327, i els 1.200 m2 a Comte Urgell, 55, arrendats per sengles empreses asseguradores i que s'inclouen en les més de 60 intermediacions de locals realitzades per Forcadell el 2012. A l'extrem contrari, la 4ª Línia -resta de carrers, amb predominança de locals tipus magatzem-, ha seguit ancorada en el 8,6% pel seu escàs atractiu comercial, la meitat de la seva quota de 2010. Per districtes, l'Eixample ha polaritzat l'interès, registrant el 43,3% del total de la demanda després de créixer 6,3 punts. El segueix a molta distància Ciutat Vella, amb el 13,7%, que ha caigut 6,8 punts per l'anticipació del comerç a una possible liberalització de les llicències que redueixi els traspassos exigits.
RENDES
Els ajustos s'han intensificat notablement en els últims mesos de l'any per compensar la creixent disponibilitat de locals i els menors marges comercials després de la pujada de l'IVA. Segons Forcadell, els preus mitjans sol·licitats a les zones més comercials han caigut amb força per facilitar la rotació: a la 1ª Línia han caigut entre un 3,1% i un 16% anual, situant-se entre 35 €/m2/mes i 125 €/m2/mes segons la subzona analitzada, mentre que a la 2ª Línia ho han fet en un 25% fins a situar-se en 15 €/m2/mes. No obstant això, aprofundint en la tendència a la polarització, els millors carrers de la 1ª Línia, especialment Passeig de Gràcia (175 €/m2/mes, després d'un increment de l’11,2%), Rambla Catalunya (80 €/m2/mes, després de créixer un 2,6%) i, en menor mesura, Portal de l'Àngel (170 €/m2/mes, caient un 3,4%) i els eixos comercials de barri més consolidats de la 2ª Línia (30 €/m2/mes, mantenint-se respecte a 2011) s'han desmarcat de la tendència general a la baixa. Quant a les línies comercials menys privilegiades, la 3ª i la 4ª, la major càrrega en l'ajust ha recaigut en els preus màxims sol·licitats, que han caigut més d'un 22% anual, acostant-se així a unes rendes mitjanes ja molt ajustades, de 9 €/m2/mes i 4,5 €/m2/mes, respectivament. Molts carrers acumulen ja un descens superior al 50% des de 2007. D'altra banda, a més d'estendre les carències i millorar les bonificacions, la pressió de la demanda ha allargat la durada mitjana dels contractes, proliferant acords de 7 i fins a 10 anys.
DISPONIBILITAT
La superfície disponible de lloguer s'ha incrementat un 11,5% respecte a juny. El major augment, del 14,2%, s'ha registrat a la 4ª Línia, que ha sumat set dècimes a la seva quota en el repartiment per zones de la disponibilitat fins assolir un 29,3% del total de la ciutat. A les artèries més comercials l'alça ha tingut un impacte menor per la major capacitat de rotació dels seus locals un cop ajustats. L'estudi especifica que bona part de la nova disponibilitat ha procedit de locals de menys de 200 m2 que s'han incorporat a l'estoc després del tancament de negocis familiars en sectors com la restauració, les reparacions i les botigues de moda multimarca. Altres perfils rellevants que han alliberat espais han estat les agències de viatge i, especialment, les entitats financeres, immerses totes dues en profunds processos de reestructuració. Forcadell pronostica que els locals de compra d'or, sobredimensionats en l'actualitat després del boom dels últims anys, aprimaran la seva xarxa comercial en els propers semestres.
La cartera de producte disponible al tancament de 2012 ha allargat notablement el seu període de desocupació en el mercat, apropant-se a l'any de mitjana en el conjunt de la ciutat i superant els 14 mesos a la 4ª Línia, gairebé tres més que al juny. Les dades de la consultora posen en relleu una tendència cada vegada més irreversible: en la nova conjuntura de gran disponibilitat i demanda poc solvent i molt exigent, l'únic local amb sortida clara al mercat és aquell que uneix un emplaçament amb cert atractiu comercial, un bon estat de conservació, un preu molt ajustat i estigui adaptat a normativa. Davant això, estan sorgint formes de comercialització alternatives i innovadores, com les botigues pop-up, que tindran una importància creixent en el futur per a una part important de l'estoc.
MERCAT DE VENDA A USUARI FINAL
L'ajust en els preus de venda sol·licitats ha pres el seu major impuls des de l'inici de la crisi, amb un descompte anual mitjà que ha oscil·lat entre el 4,8% i el 23,4% segons la zona analitzada. Malgrat això, la demanda de compra per part d'usuaris finals s'ha reduït a mínims històrics, representant només un 3% de la demanda total enfront d'un 97% del lloguer. Segons Forcadell, s'ha degut, entre altres factors, a la inseguretat respecte a la consolidació dels negocis, que ha desincentivat la inversió necessària per adquirir un local en benefici de la flexibilitat d'un arrendament ja molt assequible. En conseqüència, la cartera de producte disponible en venda ha allargat el seu període de desocupació més de quatre mesos respecte a juny, registrant una mitjana de 20,9.
MERCAT D'INVERSIÓ
El volum d'inversió en locals a peu de carrer ha augmentat respecte al semestre anterior, situant-se per sobre dels 150 milions, a causa en gran mesura de la concreció de tres operacions de notable grandària al Passeig de Gràcia: la del local de 2.500 m2 arrendat a Apple, la d'un espai de 1.500 m2 recentment llogat a Louis Vuitton, i la d'una botiga arrendada a Rabat. Els locals prime han estat el sector immobiliari que millor ha resistit el 2012 perquè han sumat un atractiu per al comprador en el seu afany de seguretat, ja que la disponibilitat allà és gairebé inexistent i disposa d'inquilins solvents, i per al venedor, ja que li permet obtenir liquiditat sense assumir excessives minusvàlues a causa de les seves rendes estabilitzades. Amb les dinàmiques oposades, el mercat a línies comercials secundàries ha mostrat molt poca activitat. El perfil comprador protagonista ha seguit sent el dels family offices, molt competitius per la seva gran disponibilitat de recursos propis. D'altra banda, per a Forcadell la posada en marxa de la Sareb desperta importants dubtes tal com està plantejada, amb uns marges temporals per a la liquidació d'actius molt amplis i la presència de bancs sans en l'accionariat que pressionaran per minorar la depreciació de la seva pròpia cartera immobiliària.
Les rendibilitats exigides pels inversors sondejats per la consultora s’han mantingut estables en percentatges molt reduïts al Passeig de Gràcia (4,25% -5,5%) i, en menor mesura, Portal de l'Àngel o Pelai (6%), però s'han incrementat a la resta de zones. Així, els retorns exigits a primeres línies menys resistents a la desocupació i a la caiguda de rendes, com amplis trams de l'av. Diagonal, s'han incrementat mig punt semestral fins situar-se en el 8,5%. A les segones línies comercials no han baixat del 9% després d'una alça d'un punt.
PERSPECTIVES
En un marc de recessió i d'aprofundiment de les reformes estructurals que limitaran encara més el consum, Forcadell pronostica que les rendes seguiran ajustant-se el 2013, especialment en les propietats de línies comercials secundàries fins al moment menys flexibles; que la disponibilitat de locals augmentarà a carrers amb escàs flux de vianants; i que el teixit comercial tradicional seguirà afeblint-se en benefici d'operadors d'escàs valor afegit i de grans cadenes de distribució. En aquest ja difícil context, l'informe alerta de la necessitat urgent d'eliminar les traves al desenvolupament comercial imposades per les Administracions Públiques. Per a Forcadell, una flexibilització profunda de la normativa tècnica i la liberalització de les llicències en zones turístiques amb una gran demanda insatisfeta són imprescindibles per a la dinamització del sector. Un altre aspecte que hauria d'aclarir-se és la regulació dels horaris comercials. En aquest sentit, la consultora advoca per una major flexibilitat en les obertures comercials a les zones de més despesa turística, cosa que augmentaria les facturacions i dinamitzaria la implantació de nous negocis sense danyar la xarxa de petit i mitjà comerç.
Anterior