La subida del IVA y la caída del consumo han tenido un impacto directo en el mercado de locales comerciales: la demanda ha reducido su crecimiento, la disponibilidad ha crecido por el menor dinamismo de las rotaciones y las rentas han intensificado su caída, según concluye el último Informe de Mercado de Locales Comerciales en Barcelona de Forcadell, relativo al segundo semestre de 2012.
La subida del IVA y la consiguiente caída de las facturaciones del comercio minorista (de un 5,5% anual a precios constantes en Catalunya hasta noviembre, según el Idescat), han repercutido en la demanda de locales comerciales. Tras volver a la senda del crecimiento en 2010 y alcanzar su máximo dinamismo en la primera mitad de 2012, cuando se incrementó un 45,5%, la demanda de locales en alquiler se ha ralentizado, creciendo tan sólo un 6% en el segundo semestre respecto a junio. Según Forcadell, la rotación comercial, intensa en los tres últimos años gracias a profundos ajustes de renta, se ha enfriado, con muchos operadores en stand by a la espera de una mayor clarificación económica y legislativa. De este modo, un porcentaje en ascenso de los demandantes ha provenido de perfiles menos solventes y de escaso valor añadido: el de origen inmigrante y el de emprendedores poco profesionalizados que han capitalizado la prestación de desempleo.
El análisis de los datos arroja importantes cambios en el comercio minorista respecto al semestre anterior. A la notable caída de 15 puntos porcentuales de los Servicios en la distribución por sectores de la demanda, derivada del parón de entidades financieras, concesionarios, talleres y agencias de viaje y el menor empuje de cadenas muy expansivas en periodos previos como centros estéticos, peluquerías y compra de oro; se le unen los descensos en Equipamiento para la Persona (-2,5 puntos), Ocio (-1,8) y Hogar (-1,1) a causa de su menor peso en la cesta de la compra con la vuelta a la recesión. En cambio, han retomado su tendencia alcista la Alimentación (+3,4), dinamizada por la entrada de nuevas franquicias de proximidad; la Restauración (+1,7); y el sector Varios (+15), en el que han confluido heterogéneos negocios en expansión, como tiendas de segunda mano, lujo, bazares y establecimientos mixtos, que combinan la venta al detalle con servicios, como las panadería-cafetería degustación. En términos absolutos, los Servicios han registrado el 31% de la demanda, mientras que tanto Alimentación, como Restauración y Varios se han situado por encima del 18%. Asimismo, Forcadell ha detectado una tendencia transversal de fortalecimiento de las tiendas low cost en detrimento de las de gama media, tanto en nuevas aperturas como en conversiones de locales ya existentes. En cuanto a superficies, las más demandadas han sido las menores de 200 m2, que han sumado el 75% del total tras crecer dos puntos.
Por ubicación, el mayor dinamismo ha provenido de las principales calles de la 1ª Línea –las más céntricas, destacando Passeig de Gràcia y Portal de l’Àngel-, debido a su vinculación al turismo y destacan-do como receptoras de cadenas internacionales. La 2ª Línea, que agrupa a los principales ejes comerciales de cada barrio -Gran de Sant Andreu, Sants-Creu Coberta, Rambla del Poblenou, Villarroel-Casanova o Gran de Gràcia-, a pesar de mantener su gran atractivo para el comercio de proximidad, ha visto interrumpida su escalada de demanda debido a la atonía de algunos de sus sectores tradicionales, como la Moda y el Hogar, y a la competencia de calles cercanas de la 3ª Línea, muy competitivas en rentas y con mayor y más variada disponibilidad de locales. Ha registrado el 31,5% del total de solicitudes, 1,1 puntos menos que el semestre anterior. Por su parte, la 3ª Línea -comercio de proximidad en calles próximas a la 2ª Línea y en ubicaciones como General Mitre, Paral·lel y la mayor parte del Eixample-, ha concentrado el 38,1% (-0,1 puntos). Allí se han registrado algunas de las mayores operaciones del semestre, destacando los 4.381 m2 en av. Meridiana, 327, y los 1.200 m2 en Comte Urgell, 55, arrendados por sendas empresas aseguradoras y que se incluyen en las más de 60 intermediaciones de locales realizadas por Forcadell en 2012. En el extremo contrario, la 4ª Línea -resto de calles, con predominancia de locales tipo almacén-, ha seguido anclada en el 8,6% por su escaso atractivo comercial, la mitad de su cuota de 2010. Por distritos, el Eixample ha polarizado el interés, registrando el 43,3% del total de la demanda tras crecer 6,3 puntos. Lo sigue a mucha distancia Ciutat Vella, con el 13,7%, que ha caído 6,8 puntos por la anticipación del comercio a una posible liberalización de las licencias que reduzca los traspasos exigidos.
RENTAS
Los ajustes se han intensificado notablemente en los últimos meses del año para compensar la creciente disponibilidad de locales y los menores márgenes comerciales tras la subida del IVA. Según Forcadell, los precios medios solicitados en las zonas más comerciales han caído con fuerza para facilitar la rotación: en la 1ª Línea han caído entre un 3,1% y un 16% anual, situándose entre 35 €/m2/mes y 125 €/m2/mes según la subzona analizada, mientras que en la 2ª Línea lo han hecho en un 25% hasta situarse en 15 €/m2/mes. Sin embargo, ahondando en la tendencia a la polarización, las mejores calles de la 1ª Línea, especialmente Passeig de Gràcia (175 €/m2/mes, tras un incremento del 11,2%), Rambla Catalunya (80 €/m2/mes, tras crecer un 2,6%) y, en menor medida, Portal de l’Àngel (170 €/m2/mes, cayendo un 3,4%) y los ejes comerciales de barrio más consolidados de la 2ª Línea (30 €/m2/mes, manteniéndose respecto a 2011), se han desmarcado de la tendencia general a la baja. En cuanto a las líneas comerciales menos privilegiadas, la 3ª y la 4ª, la mayor carga en el ajuste ha recaído en los precios máximos solicitados, que han caído más de un 22% anual, acercándose así a unas rentas medias ya muy ajustadas, de 9 €/m2/mes y 4,5 €/m2/mes, respectivamente. Muchas calles acumulan ya un descenso superior al 50% desde 2007. Por otro lado, además de extender las carencias y mejorar las bonificaciones, la presión de la demanda ha alargado la duración media de los contratos, proliferando acuerdos de 7 y hasta 10 años.
DISPONIBILIDAD
La superficie disponible de alquiler se ha incrementado un 11,5% respecto a junio. El mayor aumento, del 14,2%, se ha registrado en la 4ª Línea, que ha sumado siete décimas a su cuota en el reparto por zonas de la disponibilidad hasta alcanzar un 29,3% del total de la ciudad. En las arterias más comerciales la alza ha tenido un impacto menor por la mayor capacidad de rotación de sus locales una vez ajustados. El estudio especifica que buena parte de la nueva disponibilidad ha procedido de locales de menos de 200 m2 que se han incorporado al stock tras el cierre de negocios familiares en sectores como la restauración, las reparaciones y las tiendas de moda multimarca. Otros perfiles relevantes que han liberado espacios han sido las agencias de viaje y, especialmente, las entidades financieras, inmersas ambas en profundos procesos de reestructuración. Forcadell pronostica que los locales de compra de oro, sobredimensionados en la actualidad tras el boom de los últimos años, adelgazarán su red comercial en los próximos semestres.
La cartera de producto disponible a cierre de 2012 ha alargado notablemente su periodo de desocupación en el mercado, acercándose al año de media en el conjunto de la ciudad y superando los 14 meses en la 4ª Línea, casi tres más que en junio. Los datos de la consultora ponen de relieve una tendencia cada vez más irreversible: en la nueva coyuntura de gran disponibilidad y demanda poco solvente y muy exigente, el único local con salida clara en el mercado es aquel que aúna una ubicación con cierto atractivo comercial, un buen estado de conservación, un precio muy ajustado y esté adaptado a normativa. Ante ello, están surgiendo modos de comercialización alternativos e innovadores, como las tiendas pop-up, que tendrán una importancia creciente en el futuro para una parte importante del stock.
MERCADO DE VENTA A USUARIO FINAL
El ajuste en los precios de venta solicitados ha tomado su mayor impulso desde el inicio de la crisis, con un descuento anual medio que ha oscilado entre el 4,8% y el 23,4% según la zona analizada. A pesar de ello, la demanda de compra por parte de usuarios finales se ha reducido a mínimos históricos, representando sólo un 3% de la demanda total frente a un 97% del alquiler. Según Forcadell, se ha debido, entre otros factores, a la inseguridad respecto a la consolidación de los negocios, que ha desincentivado la inversión necesaria para adquirir un local en beneficio de la flexibilidad de un arrendamiento ya muy asequible. En consecuencia, la cartera de producto disponible en venta ha alargado su periodo de desocupación más de cuatro meses respecto a junio, registrando una media de 20,9.
MERCADO DE INVERSIÓN
El volumen de inversión en locales a pie de calle ha aumentado respecto al semestre anterior, situándose por encima de los 150 millones, debido en gran medida a la concreción de tres operaciones de notable tamaño en Passeig de Gràcia: la del local de 2.500 m2 arrendado a Apple, la de un espacio de 1.500 m2 recientemente alquilado a Louis Vuitton, y la de una tienda arrendada a Rabat. Los locales prime han sido el sector inmobiliario que mejor ha resistido en 2012 porque han sumado un atractivo para el comprador en su afán de seguridad, ya que la disponibilidad allí es casi inexistente y dispone de inquilinos solventes, y para el vendedor, ya que le permite obtener liquidez sin asumir excesivas minusvalías debido a sus rentas estabilizadas. Con las dinámicas opuestas, el mercado en líneas comerciales secundarias ha mostrado muy poca actividad. El perfil comprador protagonista ha seguido siendo el de los family offices, muy competitivos por su gran disponibilidad de recursos propios. Por otro lado, para Forcadell la puesta en marcha de la Sareb despierta importantes dudas tal y como está planteada, con unos márgenes temporales para la liquidación de activos muy amplios y la presencia de bancos sanos en el accionariado que presionarán para aminorar la depreciación de su propia cartera inmobiliaria.
Las rentabilidades exigidas por los inversores sondeados por la consultora han permanecido estables en porcentajes muy reducidos en Passeig de Gràcia (4,25%-5,5%) y, en menor medida, Portal de l’Àngel o Pelai (6%), pero se han incrementado en el resto de zonas. Así, los retornos exigidos en primeras líneas menos resistentes a la desocupación y a la caída de rentas, como amplios tramos de la avenida Diagonal, se han incrementado medio punto semestral hasta situarse en el 8,5%. En las segundas líneas comerciales no han bajado del 9% tras una alza de un punto.
PERSPECTIVAS
En un marco de recesión y de profundización de las reformas estructurales que limitarán aún más el consumo, Forcadell pronostica que las rentas seguirán ajustándose en 2013, especialmente en las propiedades de líneas comerciales secundarias hasta el momento menos flexibles; que la disponibilidad de locales aumentará en calles con escaso flujo de peatones; y que el tejido comercial tradicional seguirá debilitándose en beneficio de operadores de escaso valor añadido y de grandes cadenas de distribución. En este ya difícil contexto, el informe alerta de la necesidad urgente de eliminar las trabas al desarrollo comercial impuestas por las Administraciones Públicas. Para Forcadell, una flexibilización profunda de la normativa técnica y la liberalización de las licencias en zonas turísticas con una gran demanda insatisfecha son imprescindibles para la dinamización del sector. Otro aspecto que debería clarificarse es la regulación de los horarios comerciales. En este sentido, la consultora aboga por una mayor flexibilidad en las aperturas comerciales en las zonas de más gasto turístico, lo que aumentaría las facturaciones y dinamizaría la implantación de nuevos negocios sin dañar la red de pequeño y mediano comercio.
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