Si bé l'afectació de la crisi sanitària repercutirà en la confiança del consumidor, les mesures econòmiques del Govern per a protegir els llocs de treball i l'economia de les famílies seran decisives, segons FORCADELL.
L'Informe de Mercat Residencial de FORCADELL, a tancament de 2019, apuntava que les perspectives del sector seguirien la tendència d'estabilitat que va imperar els darrers anys però en aquests moments l'escenari futur queda subjecte a l'evolució de la crisi del Covid-19.
La crisi sanitària del Covid-19 ha filtrat a tots els sectors i l'immobiliari també haurà de fer front a aquesta realitat de conseqüències transversals sanitàries, socials i econòmiques. “El mercat residencial ha vist alterades les seves previsions d'evolució pel 2020, que es perfilava plàcid i estable, tal com es va desenvolupar 2018 i 2019”, destaca Marta Vilana, directora de Residencial de FORCADELL. A més, és necessari que les mesures que s'apliquin “fomentin la liquiditat, restaurin la confiança del consumidor i vetllin per l'estabilitat econòmica de les famílies per tal que, d'aquesta manera, la comercialització d'habitatges recuperi la seva estabilitat”, afegeix Vilana.
MERCAT DE LLOGUER
L'Informe de Mercat Residencial de FORCADELL, a tancament de 2019, dibuixava en línia amb els últims 4 anys una etapa en la qual la demanda continuava incrementant de manera progressiva i amb gran dinamisme, posant a prova clarament els seus límits d'absorció. Els joves que desitgen accedir al seu primer habitatge acaparen –abans i ara- la major quota de la demanda, veient-se empesos a optar per pisos de superfícies molt reduïdes i condicionats per la distància entre la seva baixa capacitat d'estalvi i els preus actuals del mercat. A l'informe de FORCADELL es destaca també que, tant els demandants individuals com les parelles van ser els perfils que van oposar més resistència a la cerca d'habitatge fora de Barcelona mentre que els nuclis familiars amb fills sí que van contemplar alternatives a municipis de l'Àrea Metropolitana com Badalona, L’Hospitalet de Ll. o Santa Coloma, on podien optar a habitatges amb major superfície a preus més ajustats.
Pel que fa a la disponibilitat d'habitatges en lloguer a Barcelona, els pisos amb rendes inferiors a 1.000-1.200 €/mes van seguir sent clarament insuficients, segons la consultora FORCADELL, per a atendre les peticions dels demandants. L'oferta real d'habitatges en lloguer a Barcelona al llarg del 2019 es va mantenir en nivells estables, amb una distribució de producte per districtes molt similar a la del 1S 2019. Mentre que l'oferta va baixar en nombre d'habitatges respecte del 1S 2019, a Gràcia, Sant Andreu i l’Eixample, va incrementar gairebé únicament a Ciutat Vella. En aquest últim districte cal tenir en compte que les oscil·lacions de producte disponible es van veure condicionades pels lloguers específics de temporada.
En relació als preus de lloguer, segons FORCADELL, al 2S 2019 van mostrar una clara tendència d'estabilitat, amb increments pràcticament imperceptibles. A la segona meitat de l'any la mitjana es va situar en els 17,46 €/m²/mes, suposant una variació semestral de l’1,8%, i del 5,1% respecte del mateix període de l'any anterior. Per districtes, Ciutat Vella, l’Eixample i Sant Martí van ser els que van registrar els majors increments semestrals mentre que Horta-Guinardó, Sant Andreu i Nou Barris van ser els que menys ho van fer. L'Informe Residencial de FORCADELL apunta també que, pel que fa a la tipologia d'habitatges, en els de 50 m² es va apreciar de manera més clara aquests lleus increments, sent Horta-Guinardó el districte que va registrar un increment superior (5,7%) en relació al primer semestre i del 17,3% respecte d’1 any enrere.
MERCAT DE VENDA
En relació a la demanda de venda, el mercat va mantenir una tendència d'estabilitat, seguint una evolució tranquil·la i sostinguda a mig i llarg termini, segons es desprèn l'informe de FORCADELL. El client principal de compra de 2a transmissió sol disposar prèviament del 30% del total de la inversió que li suposa l'adquisició del nou habitatge i acostumen ser nuclis familiars que es plantegen una compra de reposició. D'altra banda, el perfil inversor va acaparar també una important quota de la demanda, en aquest cas comprant per llogar o per reformar i finalment vendre a millor preu. Amb una quota molt menor, es trobaven els joves que recercaven el seu primer habitatge de compra, els quals compten amb una capacitat d'estalvi al voltant del 10%. Es va constatar a més, un descens del client estranger en favor del nacional.
La disponibilitat d'habitatge en venda al llarg de 2019, segons FORCADELL, es va mantenir estable, registrant un lleu increment de producte a finals d’any. Aquest augment es va situar al districte de Sant Martí suposant un 20% més d'habitatge respecte al 1S 2019 al mateix districte. Va descendir, en canvi, a Ciutat Vella i l’Eixample, en tots dos districtes en un -5% respectivament. A la resta de districtes la disponibilitat es va mantenir en quotes estables tot l'any. L'estabilitat del mercat que hi va haver el 2019 va afavorir l'entrada de producte en comercialització, la qual cosa va propiciar el dinamisme en el ritme de tancament d'operacions.
En relació a la Llei de Crèdit Hipotecari, després d'un període d'implantació i adaptació, la seva aplicació va resultar molt positiva perquè va permetre un millor control del risc i tenir garantida una major transparència en les operacions. El seu eficaç funcionament es va traduir en un increment de les transaccions en l'últim trimestre de l'any, especialment al desembre, i va suposar també el millor trimestre dels últims 3 anys, segons les dades de comercialització de què disposa FORCADELL.
A nivell de preus, aquests van mantenir el seu cicle d'estabilitat iniciat el 2018. A tancament de 2019, el preu mitjà de venda del m² a Barcelona es va situar en els 4.235 €, suposant una variació intersemestral del 0,06% i interanual del 2,44%. La distància entre els asking prices i el preu de tancament va comportar generalment una demora de temps fins la formalització de la compra-venda, termini que es va veure minvat per la reducció de les expectatives dels propietaris induïts per l'ajust natural de preus. En línia amb això, aquests ajustos es van traduir en un increment notable del volum de reserves, confirmant que l'acostament de postures entre les expectatives de la propietat i la capacitat d'estalvi i inversió dels demandants sempre és clau per a la bona marxa del sector.
PESPECTIVES VINCULADES A LA CRISI DEL COVID-19
La previsió pel 2020 en relació a l'evolució del mercat residencial a tancament de l'Informe de Mercat Immobiliari 2S 2019 indicava clarament que es mantindria en un marc d'estabilitat, en línia amb el succeït en exercicis anteriors. El pronòstic queda totalment subjecte a l'evolució de la crisi sanitària ocasionada pel Covid-19, a l'espera de veure les repercussions que es produiran a nivell socioeconòmic.
Anterior