Si bien la afectación de la crisis sanitaria repercutirá en la confianza del consumidor, las medidas económicas del Gobierno para proteger los puestos de trabajo y la economía de las familias serán decisivas, según FORCADELL.
El Informe de Mercado Residencial de FORCADELL, a cierre de 2019, apuntaba que las perspectivas del sector seguirían la tendencia de estabilidad que imperó en los últimos años pero en estos momentos el escenario futuro queda sujeto a la evolución de la crisis del Covid-19.
La crisis sanitaria del Covid-19 ha filtrado en todos los sectores y el inmobiliario también deberá hacer frente a esta realidad de consecuencias transversales sanitarias, sociales y económicas. “El mercado residencial ha visto alteradas sus previsiones de evolución para 2020, que se perfilaba plácido y estable, tal como se desarrolló 2018 y 2019”, destaca Marta Vilana, directora de Residencial de FORCADELL. Además, es necesario que las medidas que se apliquen “fomenten la liquidez, restauren la confianza del consumidor y velen por la estabilidad económica de las familias para que, de este modo, la comercialización de viviendas recupere su estabilidad”, añade Vilana.
MERCADO DE ALQUILER
El Informe de Mercado Residencial de FORCADELL, a cierre de 2019, dibujaba en línea con los últimos 4 años una etapa en la que la demanda seguía incrementando de forma progresiva y con gran dinamismo, poniendo a prueba claramente sus límites de absorción. Los jóvenes que desean acceder a su primera vivienda acaparan –antes y ahora- la mayor cuota de la demanda, viéndose empujados a optar por pisos de superficies muy reducidas y condicionados por la distancia entre su baja capacidad de ahorro y los precios actuales del mercado. En el informe de FORCADELL se destaca también que, tanto los demandantes individuales como las parejas fueron los perfiles que opusieron más resistencia a la búsqueda de vivienda fuera de Barcelona mientras que los núcleos familiares con hijos sí que contemplaron alternativas en municipios del Área Metropolitana como Badalona, L’Hospitalet de Ll. o Santa Coloma, donde podían optar a viviendas con mayor superficie a precios más ajustados.
En cuanto a la disponibilidad de viviendas en alquiler en Barcelona, las viviendas con rentas inferiores a 1.000-1.200 €/mes siguieron siendo claramente insuficientes, según la consultora FORCADELL, para atender a las peticiones de los demandantes. La oferta real de viviendas en alquiler en Barcelona a lo largo del 2019 se mantuvo en niveles estables, con una distribución de producto por distritos muy similar a la del 1S 2019. Mientras que la oferta descendió en número de viviendas con respecto al 1S 2019, en Gràcia, Sant Andreu y l’Eixample, incrementó casi únicamente en Ciutat Vella. En este último distrito hay que tener en cuenta que las oscilaciones de producto disponible se vieron condicionadas por los alquileres específicos de temporada.
En cuanto a los precios de alquiler, según FORCADELL, en el 2S 2019 mostraron una clara tendencia de estabilidad, con incrementos prácticamente imperceptibles. En la segunda mitad del año la media se situó en los 17,46 €/m²/mes, suponiendo una variación semestral del 1,8%, y del 5,1% con respecto al mismo periodo del año anterior. Por distritos, Ciutat Vella, l’Eixample y Sant Martí fueron los que registraron los mayores incrementos semestrales mientras que Horta-Guinardó, Sant Andreu y Nou Barris fueron los que menos lo hicieron. El Informe Residencial de FORCADELL apunta también que, en cuanto a la tipología de viviendas, en las de 50 m² se apreció de forma más clara estos leves incrementos, siendo Horta-Guinardó el distrito que registró un incremento superior (5,7%) en relación al primer semestre y del 17,3% respecto a 1 año atrás.
MERCADO DE VENTA
En cuanto a la demanda de venta, el mercado mantuvo una tendencia de estabilidad, siguiendo una evolución tranquila y sostenida a medio y largo plazo, según se desprende el informe de FORCADELL. El cliente principal de compra de 2ª transmisión suele disponer previamente del 30% del total de la inversión que le supone la adquisición de la nueva vivienda y acostumbran ser núcleos familiares que se plantean una compra de reposición. Por otro lado, el perfil inversor albergó también una importante cuota de la demanda, en este caso compra para alquilar o para reformar y finalmente vender a mejor precio. Con una cuota mucho menor, se encuentraban los jóvenes en búsqueda de su primera vivienda de compra, los cuales cuentan con una capacidad de ahorro en torno al 10%. Se constató además, un descenso del cliente extranjero en favor del nacional.
La disponibilidad de vivienda en venta a lo largo de 2019, según FORCADELL, se mantuvo estable, registrando un leve incremento de producto a finales de año. Este aumento se ubicó en el distrito de Sant Martí suponiendo un 20% más de vivienda con respecto al 1S 2019 en el mismo distrito. Descendió, en cambio, en Ciutat Vella y l’Eixample, en ambos distritos en un -5% respectivamente. En el resto de distritos la disponibilidad se mantuvo en cuotas estables en todo el año. La estabilidad del mercado en 2019 favoreció la entrada de producto en comercialización, lo cual propició el dinamismo en el ritmo de cierre de operaciones.
En relación a la Ley de Crédito Hipotecario, tras un período de implantación y adaptación, su aplicación resultó muy positiva puesto que permitió un mejor control del riesgo y tener garantizada una mayor transparencia en las operaciones. Su eficaz funcionamiento se tradujo en un incremento de las transacciones en el último trimestre del año, especialmente en diciembre, y supuso también el mejor trimestre de los últimos 3 años, según los datos de comercialización de que dispone FORCADELL.
A nivel de precios, estos mantuvieron su ciclo de estabilidad iniciado en 2018. A cierre de 2019, el precio medio de venta del m² en Barcelona se situó en los 4.235 €, suponiendo una variación inter-semestral del 0,06% e interanual del 2,44%. La distancia entre los asking prices y el precio de cierre conllevó generalmente una demora de tiempo hasta la formalización de la compra-venta, plazo que se vió mermado por la reducción de las expectativas de los propietarios inducidos por el ajuste natural de precios. En línea con ello, estos ajustes se tradujeron en un incremento notable del volumen de reservas, confirmando que el acercamiento de posturas entre las expectativas de la propiedad y la capacidad de ahorro e inversión de los demandantes siempre es clave para la buena marcha del sector.
PESPECTIVAS VINCULADAS A LA CRISIS DEL COVID-19
La previsión para 2020 en relación a la evolución del mercado residencial a cierre del Informe de Mercado Inmobiliario 2S 2019 indicaba claramente que se mantendría en un marco de estabilidad, en línea con lo sucedido en ejercicios anteriores. El pronóstico queda totalmente sujeto a la evolución de la crisis sanitaria ocasionada por el Covid-19, a la espera de ver las repercusiones que se producirán a nivel socio-económico.
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