16/09/22

Com rendibilitzar al màxim les segones residències

La demanda de segones residències està en auge des de 2021 i en termes d’inversió, el sector residencial ha generat uns resultats molt positius durant el que portem d’any 2022. Segons dades recollides a l’Informe de Mercat d’Inversió de FORCADELL de l'1S 2022, en períodes d’incertesa com l’actual, els actius immobiliaris es reafirmen com a valor refugi. La menor volatilitat i la seguretat de que és quelcom tangible fa que resisteixi millor els canvis de la inflació. En aquest sentit, el fet d’adquirir una segona residència ve determinat segons els criteris de cada comprador.

Objectius de la compra

En alguns casos, aquesta residència es destina únicament a l’ús de qui l’adquireix, per gaudir-la durant períodes vacacionals, caps de setmana o festivitats. Per altra banda hi ha qui realitza la compra amb intenció de rendibilitzar l’actiu. En aquest cas, prèviament a la recerca d’aquest immoble, ja es determinen una sèrie de característiques les quals ha de complir per destinar-lo a l’activitat en qüestió, com poden ser els metres quadrats o la ubicació.

Com explotar l’immoble per rendibilitzar-lo?

A l’hora d’explotar-lo, es poden trobar diversos escenaris:

  • Lloguer tradicional, el més comú. Aquest es basa en un lloguer de llarga durada amb un termini de 4, 5 o 6 anys al preu de mercat, per exemple, a una família.

  • L’allotjament turístic. En aquest cas, tindria un índex d’ocupació molt alt en períodes d’estiu o festius i un preu més elevat.

  • Lloguer de temporada. Comprar un apartament en una població amb interès turístic, costanera o de muntanya, llogar-lo només durant una temporada a preu turístic i que el propietari pugui gaudir-lo la resta de l’any. D’aquesta manera, amb l’alta rendibilitat que es pot extreure durant l’arrendament, permet fer front al crèdit hipotecari de tot un any. En aquesta situació, aquell capital que abans podia estar invertit en un fons d’estalvi en una entitat bancària pot arribar a generar una rendibilitat superior dins del mercat immobiliari. Aquest model es considera una inversió de caràcter emocional ja que qui la compra té un vincle amb l’actiu.

  • Lloguer de temporada i lloguer turístic. Un mix entre les dues primeres opcions exposades anteriorment, és a dir, lloguer de temporada durant els mesos de setembre a maig i lloguer turístic de juny a agost.

Christian Gracia, Director del Departament d’Inversió, Sòl i Obra Nova de FORCADELL assenyala que “l’opció d’explotar l’immoble mitjançant el mix dels dos tipus de lloguers fa que la rendibilitat pugui arribar a ser un 50% superior però, per dur a terme una inversió d’aquest nivell, cal una gestió professional i experimentada de la mà d’una agència immobiliària”. El primer pas consisteix en trobar un llogater que s’adapti a les condicions del lloguer temporal a un preu de renda més econòmic que el del lloguer tradicional. D’altra banda, en cas que l’arrendatari vulgui renovar el contracte temporal, es pot beneficiar de no abonar els mesos de renda els quals l’actiu s’ha destinat a lloguer turístic. “Ens trobem davant d’un segment de públic més reduït que en el cas del lloguer tradicional” afegeix Gracia.

Aquesta inversió es considera purament rendible, on el comprador únicament té interès en poder obtenir-la a un bon preu en una zona on les rendes siguin elevades i poder obtenir la màxima rendibilitat.

Avantatges i inconvenients

Per trobar a aquest llogater, cal fer una recerca en profunditat a un target concret com podrien ser els estudiants, els quals només necessiten ocupar l’immoble durant els mesos acadèmics. Pel que fa al lloguer turístic, caldrà cercar un altre tipus de públic que busqui un immoble per passar, des d’un mes a l’estiu fins 15 dies o bé una setmana, a un preu de mercat equivalent al d’apartament turístic, segons les característiques i zonificació. “Per dur a terme aquest model de negoci, farà falta organitzar un calendari per evitar el risc de que el pis quedi buit, ja que en aquest cas produiria una pèrdua de rendibilitat. L’índex de rotació d’entrades i sortides d’aquesta categoria d’inversió fa que augmenti el risc en comparació al lloguer tradicional” assenyala Christian Gracia, Director del Departament d’Inversió, Sòl i Obra Nova de FORCADELL.

Aquesta tipologia d’inversió sol ser comuna en pobles costaners com podrien ser Sant Pol de Mar, Pineda de Mar, Calella o Malgrat de Mar. Aquestes poblacions permeten un turisme nacional i/o estranger durant l’estiu i alhora permeten un lloguer de temporada. “En alguns d’aquests casos, el que pot ser el lloguer d’un pis de 60 m² a un preu de 550 o 600€ mensuals de setembre a juny, durant l’època de vacances et permet cobrar una renda de lloguer turístic de 500€ per setmana de juny a agost. Per tant, la rendibilitat real del mateix immoble equivaldria a 18 mesos en lloguer tradicional” conclou Gracia.

Contacte Dept. Comunicació

 
Cristina San José

Cristina San José

c.sanjose@forcadell.cat
FORCADELL utilitza cookies tècniques, de personalització, anàlisi i publicitàries, pròpies i de tercers, que tracten dades de connexió i/o del dispositiu, així com hàbits de navegació per a facilitar-li la navegació, analitzar estadístiques de l'ús de la web i personalitzar publicitat.

Saber més
;