16/09/22

Como rentabilizar al máximo las segundas residencias

La demanda de segundas residencias está en auge desde 2021 y en términos de inversión, el sector residencial ha generado unos resultados muy positivos durante lo que llevamos de año 2022. Según datos recogidos en el Informe de Mercado de Inversión de FORCADELL, en periodos de incertidumbre como el actual, los activos inmobiliarios se reafirman como valor refugio. La menor volatilidad y la seguridad de que es algo tangible hace que resista mejor los cambios en la inflación. En este sentido, el hecho de adquirir una segunda residencia viene determinado según los criterios de cada comprador.

Objetivos de la compra

En algunos casos, esta residencia se destina únicamente al uso de quien la adquiere, para disfrutarla durante periodos vacacionales, fines de semana o festividades. Por otro lado, hay quién realiza la compra con intención de rentabilizar el activo. En este caso, previamente a la búsqueda de este inmueble, ya se determinan una serie de características las cuales tiene que cumplir para destinarlo a la actividad en cuestión, como pueden ser los metros cuadrados o la ubicación.

¿Cómo explotar el inmueble para rentabilizarlo?

A la hora de explotarlo, se pueden encontrar varios escenarios:

  • Alquiler tradicional, el más común. Este se basa en un alquiler de larga duración con un plazo de 4, 5 o 6 años al precio de mercado, por ejemplo, a una familia.

  • El alojamiento turístico. En este caso, tendría un índice de ocupación muy alto en periodos de verano o festivos y un precio más elevado.

  • Alquiler de temporada. Comprar un apartamento en una población con interés turístico, costa o de montaña, alquilarlo solo durante una temporada a precio turístico y que el propietario pueda disfrutarlo el resto del año. De este modo, con la alta rentabilidad que se puede extraer durante el arrendamiento, permite hacer frente al crédito hipotecario de todo un año. En esta situación, ese capital que antes podía estar invertido en un fondo de ahorro en una entidad bancaria, puede llegar a generar una rentabilidad superior dentro del mercado inmobiliario. Este modelo se considera una inversión de carácter emocional puesto que quien la compra tiene un vínculo con el activo.

  • Alquiler de temporada y alquiler turístico. Un mix entre las dos primeras opciones expuestas anteriormente, es decir, alquiler de temporada durante los meses de septiembre a mayo y alquiler turístico de junio a agosto.

Christian Gracia, Director del Departamento de Inversión, Suelo y Obra Nueva de FORCADELL señala que “la opción de explotar el inmueble mediante el mix de los dos tipos de alquileres hace que la rentabilidad pueda llegar a ser un 50% superior, pero, para llevar a cabo una inversión de este nivel, hace falta una gestión profesional y experimentada de la mano de una agencia inmobiliaria”. El primer paso consiste en encontrar un inquilino que se adapte a las condiciones del alquiler temporal a un precio de renta más económico que el del alquiler tradicional. Por otro lado, en caso de que el arrendatario quiera renovar el contrato temporal, se puede beneficiar de no abonar los meses de renta los cuales el activo se ha destinado a alquiler turístico. “Nos encontramos ante un segmento de público más reducido que en el caso del alquiler tradicional”, añade Gracia.

Esta inversión se considera puramente rentable, donde el comprador únicamente tiene interés en poder obtenerla a un buen precio en una zona donde las rentas sean elevadas y poder obtener la máxima rentabilidad.

Ventajas e inconvenientes

Para encontrar a este arrendatario, hay que hacer una investigación en profundidad a un target concreto como podrían ser los estudiantes, los cuales solo necesitan ocupar el inmueble durante los meses académicos. En cuanto al alquiler turístico, habrá que buscar otro tipo de público que busque un inmueble para pasar, desde un mes en verano hasta 15 días o bien una semana, a un precio de mercado equivalente al de apartamento turístico, según las características y zonificación. “Para llevar a cabo este modelo de negocio, hará falta organizar un calendario para evitar el riesgo de que el piso quede vacío, puesto que en este caso produciría una pérdida de rentabilidad. El índice de rotación de entradas y salidas de esta categoría de inversión hace que aumente el riesgo en comparación al alquiler tradicional” señala Christian Gracia, Director del Departamento de Inversión, Suelo y Obra Nueva de FORCADELL.

Esta tipología de inversión suele ser común en pueblos costaneros como podrían ser Sant Pol de Mar, Pineda de Mar, Calella o Malgrat de Mar. Estas poblaciones permiten un turismo nacional y/o extranjero durante el verano y a la vez permiten un alquiler de temporada. “En algunos de estos casos, el que puede ser el alquiler de un piso de 60 m² a un precio de 550 o 600€ mensuales de septiembre a junio, durante la época de vacaciones te permite cobrar una renta de alquiler turístico de 500€ por semana de junio a agosto. Por lo tanto, la rentabilidad real del mismo inmueble equivaldría a 18 meses en alquiler tradicional”, concluye Gracia.

Contacto Dept. Comunicación

 
Cristina San José

Cristina San José

c.sanjose@forcadell.com
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