19/12/18

5 punts clau del nou Decret Llei que regula els contractes de lloguer

A pocs dies de tancar el 2018, el Govern ha modificat la normativa dels contractes de lloguer, que es recull en el Reial Decret Llei 21/2018, publicat dimarts passat en el Boletín Oficial del Estado (BOE). La iniciativa naixia amb la finalitat de limitar legalment el preu del lloguer encara que, després de mesos de negociacions, no s'ha inclòs en ella cap mesura envers les rendes. 

Entre les principals novetats que planteja el Reial Decret Llei es troben la durada del contracte i la limitació de la quantia de la fiança; canvis en les normes del joc que tot arrendador i arrendatari ha de conèixer abans de signar un contracte de lloguer. 

 

Destaquem els 5 principals canvis de la llei d'arrendament: 

1. Durada del contracte

Fins a dia d'avui, el termini mínim legal del contracte de lloguer era de 3 anys i la durada màxima podia pactar-se lliurement entre les dues parts. El contracte s'havia de prorrogar, per tant, 3 anys obligatòriament i contemplar una pròrroga tàcita d'un any, és a dir, que es renovi el contracte per un any automàticament si no es comunica res. 

La nova normativa modifica el termini mínim ampliant-lo de 3 a 5 anys –pròrroga obligatòria- i contempla fins a 3 anys de pròrroga tàcita. En el cas de tractar-se d'una persona jurídica que actuï com a part arrendadora, el Reial Decret estableix un termini mínim de 7 anys. 

Segons Lluís Català, soci de Forcadell i director de l'Àrea de Gestió Corporativa, “allargar la durada dels contractes és una iniciativa positiva ja que donarà més estabilitat tant a inquilins com a propietaris. No obstant això, manca de sentit la diferència que contempla el Decret Llei quan es tracta d'una persona jurídica: no és el mateix que aquesta sigui una petita empresa, o una gran patrimonial o fons d'inversió”. 
Un dels perills d'allargar la durada mínima als 7 anys, segons Lluís Català, “és que les revisions dels lloguers es facin per sobre de l'IPC, pronosticant a 7 anys vista l'evolució d'aquest indicador. És massa arriscat pronosticar amb un termini tan llarg”.

 
2. Garanties

Fins a dia d'avui, a més de la fiança legal, totes dues parts podien acordar garanties addicionals per a assegurar la fiança del pis. 

Amb la nova normativa, aquestes garanties addicionals queden limitades a un màxim de dues mensualitats. Segons Àlex Vázquez, Director d'Administració de Lloguers de Forcadell, “el perill d'aquesta mesura és que pugui perjudicar aquells inquilins que no poden demostrar uns ingressos periòdics o una estabilitat laboral perquè, en molts casos, quan això succeïa, el propietari acceptava llogar el pis a canvi d'ampliar les garanties. Per a evitar possibles problemes, el propietari potser desestima amb més facilitat a aquest candidat”. 


3. Honoraris

Fins a dia d'avui, el pagament dels honoraris no estava regulat per la Llei d'Arrendaments. Cada empresa intermediària i propietari podien pactar lliurement la quantia i responsabilitat del pagament dels honoraris. 

Amb la nova normativa, quan el propietari sigui una empresa, els honoraris han d'anar al seu càrrec. Segons Lluís Català, “aquesta mesura és doblement discriminatòria ja que penalitza a les empreses i també a aquells inquilins que lloguin un pis a un propietari particular”.
 

4. Pagament de l'Impost de Transmissions

Fins a dia d'avui, els contractes d'arrendament estaven subjectes al pagament del ITPAJD (Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats). El pagament d'aquest impost (un 0,5% de l'import del lloguer) anava a càrrec de l’arrendatari.

Amb la nova normativa, els inquilins estan exempts de pagar el ITPAJD. Segons Àlex Vázquez, “aquesta mesura podria haver vingut acompanyada d'alguna compensació per a l'arrendador, com per exemple excloure'l del pagament de l'impost si sol·licita un avalista solidari”.


5. Desnonaments

Fins a dia d'avui, els processos judicials de desnonaments no contemplaven situacions vulnerables. 

Amb la nova normativa, es dóna un respir als desnonaments. El Reial Decret ofereix la possibilitat de suspendre durant un mes un desnonament quan l'Administració consideri que els arrendataris es troben en una situació de vulnerabilitat. Quan l'Administració consideri que aquesta situació es dóna, el Jutjat suspendrà el desnonament fins que els Serveis Socials actuïn i prenguin les mesures oportunes.

;