A pocos días de cerrar el 2018, el Gobierno ha modificado la normativa de los contratos de alquiler, que se recoge en el Real Decreto-ley 21/2018, publicado el pasado martes en el Boletín Oficial del Estado. La iniciativa nacía con la finalidad de limitar legalmente el precio del alquiler aunque, tras meses de negociaciones, no se ha incluido en ella ninguna medida entorno a las rentas.
Entre las principales novedades que plantea el Real Decreto ley se encuentran la duración del contrato y la limitación de la cuantía de la fianza; cambios en las normas del juego que todo arrendador y arrendatario debe conocer antes de firmar un contrato de alquiler.
Destacamos los 5 principales cambios de la ley de arrendamiento:
1. Duración del contrato
Hasta día de hoy, el plazo mínimo legal del contrato de alquiler era de 3 años y la duración máxima podía pactarse libremente entre las dos partes. El contrato se debía prorrogar, por lo tanto, 3 años obligatoriamente y contemplar una prórroga tácita de un año, es decir, que se renueve el contrato por un año automáticamente si no se comunica nada.
La nueva normativa modifica el plazo mínimo ampliándolo de 3 a 5 años –prórroga obligatoria- y contempla hasta 3 años de prórroga tácita. En el caso de tratarse de una persona jurídica que actúe como parte arrendadora, el Real Decreto establece un plazo mínimo de 7 años.
Según Lluís Català, socio de Forcadell y director del Área de Gestión Corporativa, “alargar la duración de los contratos es una iniciativa positiva ya que dará más estabilidad tanto a inquilinos como a propietarios. Sin embargo, carece de sentido la diferencia que contempla el decreto ley cuando se trata de una persona jurídica: no es lo mismo que ésta sea una pequeña empresa, o una gran patrimonial o fondo de inversión”.
Uno de los peligros de alargar la duración mínima a los 7 años, según Lluís Català, “es que las revisiones de los alquileres se hagan por encima del IPC, pronosticando a 7 años vista la evolución de este indicador. Es demasiado arriesgado pronosticar con un plazo tan largo”.
2. Garantías
Hasta día de hoy, además de la fianza legal, ambas partes podían acordar garantías adicionales para asegurar la fianza del piso.
Con la nueva normativa, estas garantías adicionales quedan limitadas a un máximo de dos mensualidades. Según Àlex Vázquez, Director de Administración de Alquileres de Forcadell, “el peligro de esta medida es que pueda perjudicar a aquellos inquilinos que no pueden demostrar unos ingresos periódicos o una estabilidad laboral porque, en muchos casos, cuando esto sucedía, el propietario aceptaba alquilar el piso a cambio de ampliar las garantías. Para evitar posibles problemas, el propietario quizás desestime con más facilidad a ese candidato”.
3. Honorarios
Hasta día de hoy, el pago de los honorarios no estaba regulado por la Ley de Arrendamientos. Cada empresa intermediaria y propietario podían pactar libremente la cuantía y responsabilidad del pago de los honorarios.
Con la nueva normativa, cuando el propietario sea una empresa, los honorarios deben ir a su cargo. Según Lluís Català, “esta medida es doblemente discriminatoria puesto que penaliza a las empresas y también a aquellos inquilinos que alquilen un piso a un propietario particular”.
4. Pago del impuesto de Transmisiones
Hasta día de hoy, los contratos de arrendamiento estaban sujetos al pago del ITPAJD (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados). El pago de este impuesto (un 0,5% del importe del alquiler) iba a cargo del inquilino.
Con la nueva normativa, los inquilinos están exentos de pagar el ITPAJD. Según Àlex Vázquez, “esta medida podría haber venido acompañada de alguna compensación para el arrendador, como por ejemplo excluirlo del pago del impuesto si solicita un avalista solidario.
5. Desahucios
Hasta día de hoy, los procesos judiciales de desahucios no contemplaban situaciones vulnerables.
Con la nueva normativa, se da un respiro a los desahucios. El Real Decreto ofrece la posibilidad de suspender durante un mes un desahucio cuando la Administración considere que los arrendatarios se encuentran en una situación de vulnerabilidad. Cuando la Administración considere que esta situación se da, el Juzgado suspenderá el desahucio hasta que los Servicios Sociales actúen y tomen las medidas oportunas.
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