02/12/20

‘Wait and see’ a la Inversió Immobiliària

Avui en dia el sector de la inversió immobiliària travessa un moment d’espera i de prudència, de wait and see, com a mínim fins que acabi l’any i comenci a moure’s l’economia. Segueix havent-hi una gran liquiditat que, de moment, no es mou per l’escassedat de transaccions efectuades. En termes generals, a més, els tipus d’interès són baixos i els propietaris no són massa proclius a ajustar preus sinó que prefereixen esperar una mica més. Tot i així, ganes d’operar n’hi ha moltes, tan sols és una qüestió que respon a criteris estratègics amb l’objectiu de fer diana i obtenir una òptima rendibilitat. 

D’una banda, els actius de tipus Prime, en els seus respectius sectors, mantenen intacte l’interès d’inversors que busquen producte Core, els quals són pacients a l’espera d’una oportunitat de compra. De l’altra, però, els actius amb risc que estiguin condicionats a l’evolució de l’economia com immobles desocupats o en ple desenvolupament poden ser susceptibles de contemplar ajustos els preus en cas d’un possible interès inversor. En aquest sentit, en funció del sector, del tipus d’actiu i d’on està situat pot haver més o menys dificultat a l’hora de tancar acords entre inversors/compradors i propietaris.  

SECTOR LOGÍSTIC

“La pandèmia sense cap mena de dubte ha potenciat encara més el comerç electrònic, una tendència que ja es trobava a l’alça els darrers 5 anys impulsant l’interès inversor pels actius logístics de Barcelona i Madrid”, destaca Toni López, soci i director de l’Àrea d’immobiliària d’Empresa de FORCADELL. De fet, tal com s’apunta a l’informe ‘Actualitat i Perspectives del Sector Immobiliari 2020’, publicat recentment i elaborat conjuntament per FORCADELL i la Universitat de Barcelona, la crisi de la Covid-19 serà clarament lleu per aquest tipus d’actius. Precisament l’escassedat de producte al voltant dels grans nuclis urbans, juntament amb l’auge de l’e-commerce no faran baixar el lloguer més d’un 5%-10%. Cal tenir en compte que aquest dinamisme en el sector logístic està consolidant la necessitat de crear petites plataformes logístiques de distribució dins els nuclis urbans per reduir els temps d’entrega dels paquets als clients. 

“Les naus logístiques es consolidaran en breu en actius refugi, substituint els locals comercials ubicats a les Zones Prime de les grans ciutats, els quals s’han vist greument afectats per la falta de turisme a conseqüència de la pandèmia”, afegeix Toni López. Tot i que el sector logístic es troba actualment afavorit pel factor l’e-commerce, no s’esperen operacions d’inversió en aquest àmbit en el que queda d’any. Mentre no surti al mercat l’esperada vacuna contra la Covid-19 no s’espera una clara reactivació de l’activitat al mercat d’inversió. Un cop la vacuna sigui una realitat, que llavors sí, els experts vaticinen un 2021 magnífic any per a la inversió immobiliària.   

SECTOR INDUSTRIAL

El sector de les naus industrials, en canvi, no es troba en una posició tan ben aventurada com la dels actius logístics. El creixement econòmic del país no pronostica xifres de creixement positives del PIB, fet que repercuteix directament en l’activitat econòmica del teixit industrial. La disponibilitat de naus industrials és àmplia i, a més a més, s’ha vist incrementada malauradament els darrers mesos per la desocupació amb motiu del tancament d’empreses. Resulta realment una incògnita el futur del sector industrial mentre no es pugui entreveure un retorn a l’activitat amb certa normalitat. En casos on el preu de venda pogués suposar una oportunitat molt interessant, sí que els inversors podrien plantejar operacions, això sí, mirant que la rendibilitat es situés al voltant del 6% i que les naus s’ubiquessin a les àrees metropolitanes / perifèriques de Barcelona o Madrid. 

SECTOR DE LOCALS COMERCIALS

Aquells locals comercials que sortosament “no s’han vist afectats per la Covid-19 mantenen intacta la seva rendibilitat de manera que són actius que conserven el seu atractiu pels inversors. En canvi, aquells que han rebut l’impacte de la pandèmia i s’han vist avocats a acollir-se a la clàusula ‘rebus sic stantibus’ per mirar de reduir temporalment la renda fins el 50%, han vist com la seva rendibilitat i atractiu de cara als inversors han caigut en la mateixa proporció”, destaca Christian Gracia, director del departament d’Inversió, Sòl i Obra Nova de FORCADELL. El sector, tot i l’impacte de les restriccions d’obertura, s’ha emparat en la comercialització de serveis i productes via e-commerce. El canvi més evident i notable ha estat el de la restauració amb la integració generalitzada en petits i grans establiments del servei delivery. 

“Aquesta situació excepcional ocasionada per la Covid-19 també ha donat lloc a la generació d’oportunitats d’inversió en actius comercials en zones que eren inaccessibles fins el moment”, afegeix Christian Gracia. Els inversors, novament, com en el cas de les naus logístiques només contemplen l’execució d’operacions amb actius comercials situats en zones cèntriques i que suposin una oportunitat molt clara pel que fa al preu i un tram de rendibilitat que rondi el 7% i no el 5% com podia succeir el 2019, precisament pel risc que comporta el context actual. 

D’altra banda, també poden ser vistos amb bons ulls pels inversors “aquells actius de superfícies superiors als 1.000 m2, on es puguin ubicar-se flagships, donat que suposen un valor afegit i, a més, no hi ha gaires actius que reuneixin les característiques necessàries per tal que les grans firmes puguin concebre-les”, puntualitza Toni López, soci i director de l’Àrea d’immobiliària d’Empresa de FORCADELL. Pel que fa als centres comercials, la pandèmia ha fet caure en picat la seva rendibilitat per la qual cosa es consideren actius de risc en aquests moments.

SECTOR OFICINES 

Desbancant al Retail, el sector de les Oficines lidera la inversió immobiliària a Espanya de fa alguns anys, superant els 1.600 M€ a tancament de 2019, xifra que va suposar el volum més alt dels darrers 20 anys amb operacions provinents majoritàriament de capital estranger. A l’actualitat, tot i l’impacte de la Covid-19 també en el sector de les oficines, aquests actius mantenen la garantia de rendibilitat. 

“Tot i la implantació del teletreball, almenys de manera provisional fins que les empreses sàpiguen de quina plantilla disposaran i si podran integrar-ho tecnològicament de manera permanent a les seves estructures, el sector de les oficines preveu força dinamisme i una recuperació moderada pels volts de la primavera”, explica Christian Gracia, director del departament d’inversió, Sòl i Obra Nova de FORCADELL. Es preveu un important volum de transaccions i donada la necessitat de redimensionar i si cal també reubicar les seves oficines dins els nuclis urbans per ajustar despeses d’acord amb el nou context del 2021. 

La presencialitat dels empleats a les oficines, s’actualitzarà d’acord amb una major flexibilitat física i horària, però que no desapareixerà en cap cas per la necessitat de realitzar tasques, funcions i reunions que el teletreball no permet. En aquest sentit “es corrobora l’atractiu de les oficines com a actius de gran interès inversor on, a més, s’hi afegeixen els coworkings com a actius amb un paper destacat que poden convertir-se en centres de teletreball de manera puntual o temporal més enllà de ser usats per emprenedors, startups i professionals independents”, afegeix Christian Gracia. Certament els actius en oficines que centren bona part de l’interès són aquells que responen a les necessitats actuals amb espais oberts, diàfans, de disseny, adaptats als requeriments tecnològics actuals i també amb zones verdes i amb bones comunicacions i accessos.

SECTOR RESIDENCIAL

L’habitatge en lloguer, és a dir, “el que es coneix com a Build to Rent és la modalitat del sector Residencial que més bé està travessant els efectes de la pandèmia. De fet al 2019 ja es va consolidar com una de les tendències en inversió Residencial amb més bona acceptació i projecció per part de tots els actors de mercat relacionats, des del promotor, l’inversor, així com les entitats bancàries i els demandants d’habitatge assequible en lloguer”, destaca Christian Gracia, director del departament d’inversió, Sòl i Obra Nova de FORCADELL. Les operacions en BTR  al llarg del 2020 no han patit cap aturada, preveient resultats que poden ser més positius inclús als registrats a tancament del 2019. 

La necessitat de disposar d’un parc d’habitatge de lloguer social o assequible a ciutats com Barcelona per a donar resposta a una necessitat social enquistada cobra encara més rellevància en un context com l’actual on la desocupació i els ERTO’s vigents incrementen el volum de persones que pugin veure afectada la seva capacitat de mantenir el seu habitatge o inclús d'accedir-ne a una per primera vegada com és el cas de molts joves. Per tots aquests factors, els actius residencials són un important focus d’interès inversor que mantindrà les seves cotes i rendibilitats interessants.   

Contacte Dept. Comunicació

 
Cristina San José

Cristina San José

c.sanjose@forcadell.com
;