02/12/20

'Wait and see’ en la Inversión Inmobiliaria

Hoy en día el sector de la inversión inmobiliaria atraviesa un momento de espera y de prudencia, de wait and see, como mínimo hasta que acabe el año y empiece a moverse la economía. Sigue habiendo una gran liquidez que, de momento, no se mueve por la escasez de transacciones efectuadas. En términos generales, además, los tipos de interés son bajos y los propietarios no son demasiado proclives a ajustar precios sino que prefieren esperar un poco más. Aun así, ganas de llevar a cabo operaciones hay muchas, tan solo es una cuestión que responde a criterios estratégicos con el objetivo de hacer diana y obtener una óptima rentabilidad.

Por un lado, los activos de tipo Prime, en sus respectivos sectores, mantienen intacto el interés de inversores que buscan producto Core, los cuales son prudentes a la espera de una oportunidad de compra. Por otro lado, los activos con riesgo que estén condicionados a la evolución de la economía como inmuebles desocupados o en pleno desarrollo pueden ser susceptibles de contemplar ajustes los precios en caso de un posible interés inversor. En este sentido, en función del sector, del tipo de activo y de donde esté situado puede haber más o menos dificultad en la hora de cerrar acuerdos entre inversores/compradores y propietarios.

SECTOR LOGÍSTICO

“La pandemia sin ningún tipo de duda ha potenciado todavía más el comercio electrónico, una tendencia que ya se encontraba al alza los últimos 5 años impulsando el interés inversor por los activos logísticos de Barcelona y Madrid”, destaca Toni López, socio y director del Área de Inmobiliaria de Empresa de FORCADELL. De hecho, tal como se apunta en el informe ‘Actualidad y Perspectivas del Sector Inmobiliario 2020’, publicado recientemente y elaborado conjuntamente por FORCADELL y la Universitat de Barcelona, la crisis de la Covid-19 será claramente leve para este tipo de activos. Precisamente la escasez de producto alrededor de los grandes núcleos urbanos, junto con el auge del e-commerce no harán bajar el alquiler más de un 5%-10%. Hay que tener en cuenta que este dinamismo en el sector logístico está consolidando la necesidad de crear pequeñas plataformas logísticas de distribución dentro de los núcleos urbanos para reducir los tiempos de entrega de los paquetes a los clientes.

“Las naves logísticas se consolidarán en breve en activos refugio, sustituyendo los locales comerciales ubicados en las Zonas Prime de las grandes ciudades, los cuales se han visto gravemente afectados por la falta de turismo a consecuencia de la pandemia”, añade Toni López. A pesar de que el sector logístico se encuentra actualmente favorecido por el factor la e-commerce, no se esperan operaciones de inversión en este ámbito en lo que queda de año. Mientras no salga al mercado la esperada vacuna contra la Covid-19 no se espera una clara reactivación de la actividad al mercado de inversión. Una vez la vacuna sea una realidad, que entonces sí, los expertos vaticinan un 2021 magnífico año para la inversión inmobiliaria.

SECTOR INDUSTRIAL

El sector de las naves industriales, en cambio, no se encuentra en una posición tan bien situada como la de los activos logísticos. El crecimiento económico del país no pronostica cifras de crecimiento positivas del PIB, hecho que repercute directamente en la actividad económica del tejido industrial. La disponibilidad de naves industriales es amplia y, además, se ha visto incrementada desgraciadamente los últimos meses por la desocupación con motivo del cierre de empresas. Resulta realmente una incógnita el futuro del sector industrial mientras no se pueda entrever un retorno a la actividad con cierta normalidad. En casos donde el precio de venta pudiera suponer una oportunidad muy interesante, sí que los inversores podrían plantear operaciones, eso sí, mirando que la rentabilidad se situara alrededor del 6% y que las naves se ubicaran en las áreas metropolitanas / periféricas de Barcelona o Madrid.

SECTOR DE LOCALES COMERCIALES

Aquellos locales comerciales que afortunadamente “no se han visto afectados por la Covid-19 mantienen intacta su rentabilidad de forma que son activos que conserven su atractivo por los inversores. En cambio, aquellos que han recibido el impacto de la pandemia y se han visto empujados a acogerse en la cláusula ‘rebus sic stantibus’ para mirar de reducir temporalmente la renta hasta el 50%, han visto como su rentabilidad y atractivo de cara a los inversores han caído en la misma proporción”, destaca Christian Gracia, director del departamento de Inversión, Suelo y Obra Nueva de FORCADELL. El sector, a pesar del impacto de las restricciones de apertura, se ha amparado en la comercialización de servicios y productos vía e-commerce. El cambio más evidente y notable ha sido lo de la restauración con la integración generalizada en pequeños y grandes establecimientos del servicio delivery.

“Esta situación excepcional ocasionada por la Covid-19 también ha dado lugar a la generación de oportunidades de inversión en activos comerciales en zonas que eran inaccesibles hasta el momento”, añade Christian Gracia. Los inversores, nuevamente, como en el caso de las naves logísticas solo contemplan la ejecución de operaciones con activos comerciales situados en zonas céntricas y que supongan una oportunidad muy clara en cuanto al precio y un tramo de rentabilidad que ronde el 7% y no el 5% como podía suceder el 2019, precisamente por el riesgo que comporta el contexto actual.

Por otro lado, también pueden ser vistos con buenos ojos por los inversores “aquellos activos de superficies superiores a los 1.000 m², donde se puedan ubicarse flagships, dado que suponen un valor añadido y, además, no hay muchos activos que reúnan las características necesarias para que las grandes firmas puedan concebirlas”, puntualiza Toni López, socio y director del Área de Inmobiliaria de Empresa de FORCADELL. En cuanto a los centros comerciales, la pandemia ha hecho caer en picado su rentabilidad por lo cual se consideran activos de riesgo en estos momentos.

SECTOR OFICINAS

Desbancando al Retail, el sector de las Oficinas lidera la inversión inmobiliaria en España de hace algunos años, superando los 1.600 M€ a cierre de 2019, cifra que supuso el volumen más alto de los últimos 20 años con operaciones provenientes mayoritariamente de capital extranjero. En la actualidad, a pesar del impacto de la Covid-19 también en el sector de las oficinas, estos activos mantienen la garantía de rentabilidad.

“No obstante la implantación del teletrabajo, al menos de manera provisional hasta que las empresas sepan de qué plantilla dispondrán y si podrán integrarlo tecnológicamente de manera permanente a sus estructuras, el sector de las oficinas prevé bastante dinamismo y una recuperación moderada alrededor de la primavera”, explica Christian Gracia, director del departamento de Inversión, Suelo y Obra Nueva de FORCADELL. Se prevé un importante volumen de transacciones y dada la necesidad de redimensionar y si hace falta también reubicar sus oficinas dentro de los cascos urbanos para ajustar gastos de acuerdo con el nuevo contexto del 2021.

La presencialidad de los empleados a las oficinas, se actualizará de acuerdo con una mayor flexibilidad física y horaria, pero que no desaparecerá en ningún caso por la necesidad de realizar tareas, funciones y reuniones que el teletrabajo no permite. En este sentido “se corrobora el atractivo de las oficinas como activos de gran interés inversor donde, además, se añaden los coworkings como activos con un papel destacado que pueden convertirse en centros de teletrabajo de manera puntual o temporal más allá de ser usados por emprendedores, startups y profesionales independientes”, añade Christian Gracia. Ciertamente los activos en oficinas que centran buena parte del interés son aquellos que responden a las necesidades actuales con espacios abiertos, diáfanos, de diseño, adaptados a los requerimientos tecnológicos actuales y también con zonas verdes y con buenas comunicaciones y accesos.

SECTOR RESIDENCIAL

La vivienda en alquiler, es decir, “el que se conoce como Build tono Rent es la modalidad del sector Residencial que más bien está atravesando los efectos de la pandemia. De hecho al 2019 ya se consolidó como una de las tendencias en inversión Residencial con más buena aceptación y proyección por parte de todos los actores de mercado relacionados, desde el promotor, el inversor, así como las entidades bancarias y los demandantes de vivienda asequible en alquiler”, destaca Christian Gracia, director del departamento de Inversión, Suelo y Obra Nueva de FORCADELL. Las operaciones en BTR a lo largo del 2020 no han sufrido ninguna parada, previendo resultados que pueden ser más positivos incluso a los registrados a cierre del 2019.

La necesidad de disponer de un parque de vivienda de alquiler social o asequible en ciudades como Barcelona para dar respuesta a una necesidad social enquistada cobra todavía más relevancia en un contexto como el actual donde la desocupación y los ERTO’s vigentes incrementan el volumen de personas que suban ver afectada su capacidad de mantener su vivienda o incluso de acceder a una por primera vez cómo es el caso de muchos jóvenes. Por todos estos factores, los activos residenciales son un importante foco de interés inversor que mantendrá sus cotas y rentabilidades interesantes.

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