Segons l'Informe d'Oficines de Forcadell, l'exercici 2014 va ser un any d'inflexió al mercat d'oficines a Barcelona en matèria de demandes, contractació i superfície neta absorbida. Concretament, la contractació total d'oficines a finals de 2014 va ser de 276.000 m². Les companyies, conscients que les rendes començaran a pujar a partir de 2015, han emprès operacions d'ampliació de superfícies a la Ciutat Comtal en els últims mesos.
CONTRACTACIÓ
Segons l'Informe de Forcadell, el mercat d'oficines de lloguer a la ciutat de Barcelona va experimentar una trajectòria positiva durant la segona meitat de l'exercici 2014, confirmant-se la dinàmica ascendent que es va començar a manifestar durant la primera meitat de l'exercici. L'any 2014, per tant, va ser un any d'inflexió a nivell de demandes, contractació i superfície neta absorbida. Concretament, la contractació total d'oficines a finals de 2014 ha estat de 276.000 m², el que suposa un increment interanual superior al 40%. Les companyies, conscients que aquest és el millor moment a nivell de rendes des de 2008 i que a partir de 2015 els preus de lloguer començaran a pujar, han emprès durant aquest exercici, i especialment durant l'últim tram de l'any, operacions d'ampliació de superfície a Barcelona, assegura Forcadell.
En aquest 2014 hi ha hagut, per tant, absorció neta de metres quadrats a causa de l’optimisme al voltant de l'economia, si bé les demandes per part d'empreses que estan cursant peticions d'ampliació a causa del creixement de les seves plantilles són encara testimonials. A més, estan tenint lloc diversos escenaris d'empreses ubicades fora de la capital catalana que veuen ara l'oportunitat de centralitzar la seva posició amb unes rendes competitives.
DISPONIBILITAT
L'augment de la contractació i l'absorció neta que van tenir lloc a Barcelona durant el segon semestre de l'exercici 2014 han provocat, en opinió de Forcadell, una caiguda de la disponibilitat d'oficines per al lloguer a la Ciutat Comtal, situant-se aquest indicador en el 14,5%. A aquesta disminució de l'oferta contribueix que no s'hagin produït entrades al mercat de nous edificis d'oficines. Així mateix, la conversió de diversos edificis d'oficines a ús hoteler que està tenint lloc des de 2008 (fet que s'està accentuant en els darrers trimestres) contribueix a aquesta manca de producte disponible, sobretot a la Zona Prime i de gran superfície. La disponibilitat d'oficines s'ha reduït considerablement en les millors ubicacions, també, a causa de les rendes atractives que encara poden aconseguir-se en aquests emplaçaments i al nombre d'operacions que s'han derivat d'aquest fenomen, assevera la consultora catalana. A NDN i Perifèria, per la seva banda, s'han dut a terme les operacions més grans, fet que ha reduït de forma important la disponibilitat, encara que cal remarcar que l'oferta en aquestes zones descentralitzades és encara important.
Quant a la disponibilitat en els edificis en propietat vertical a Barcelona, aquesta continua sent similar a la registrada en l'anterior semestre, sentència Forcadell. A Zona Prime, són molts els edificis sense disponibilitat i diversos els immobles que han reduït la seva superfície disponible en aquest segon semestre respecte a la primera meitat de l'exercici, però cal assenyalar que hi ha alguns immobles a Avinguda Diagonal i a Plaça Francesc Macià que han vist augmentada la superfície disponible.
Segons l'Informe de Forcadell, una situació similar es produeix a Districte de Negocis, zona que conté les vies contigües a les ubicacions prime. A Districte de Negocis han estat diversos els edificis en propietat vertical que han reduït en gran mesura la seva disponibilitat, encara que existeixen edificis en espais emblemàtics com Plaça Catalunya que compten a final d'any amb més metres quadrats pel lloguer a causa del trasllat d'entitats que han alliberat grans superfícies en aquests emplaçaments. NDN té, per la seva banda, diversos edificis que han reduït la seva disponibilitat en més d'un 30%, tot i que queda encara superfície disponible en aquests emplaçaments descentralitzats. No hi ha previsió de lliurament d'edificis d'oficines a Barcelona per a l'exercici 2015, de manera que la disponibilitat en edificis de propietat vertical a la Ciutat Comtal tendirà a contraure’s encara més en els propers semestres.
DEMANDA
La dinàmica positiva que ha potenciat el mercat d'oficines durant el 2014 i que s'ha accentuat en el segon semestre de l'exercici, sentència Forcadell, ha provocat un increment de la demanda a la ciutat de Barcelona. Concretament, les sol·licituds d'arrendament d'oficines a la capital catalana durant el segon semestre han experimentat un increment del 16,88% respecte al mateix període de 2013. És important recalcar, a més, que ha augmentat de forma considerable la ràtio d'operacions tancades per nombre de demandes cursades, de manera que les empreses que inicien escenaris de cerca d'immobles tanquen operacions amb més celeritat i en processos de recerca d'oficines més directes o amb negociacions menys dilatades. Les companyies internacionals, per la seva banda, realitzen les operacions de major volum de metres. Forcadell va llogar durant aquest semestre unes oficines a la multinacional alemanya Amann, líder mundial en la producció de fil d'alta qualitat.
Quant als tipus de companyia que s'estan mostrant més actius, segons la consultora immobiliària catalana, és important ressaltar empreses dels sectors informàtica, telecomunicacions, programari, assessoria i professionals liberals, que s'estan mostrant especialment actius a la Ciutat Comtal. La procedència d'aquesta demanda continua sent majoritàriament d'origen nacional, encara que cal destacar la importància creixent de les peticions d’espai per part d'empreses estrangeres, que arriben al 30% del total.
D'altra banda, segons Forcadell, la demanda de compra d'oficines per part de l'usuari final a la ciutat de Barcelona ha experimentat un moderat ascens respecte a períodes anteriors en aquesta segona meitat de l'any. Si bé és cert que les operacions de compra amb voluntat inversora han viscut una gran escalada, la majoria d'usuaris finals aposten encara pel lloguer d'oficines en detriment de la compra. Així i tot, la dinàmica positiva que està adquirint el mercat immobiliari ha repercutit també, afirma Forcadell, a les demandes de compra, que han guanyat una mica de terreny respecte a les peticions d'arrendament. Si en el semestre anterior les demandes de venda suposaven un 5% del total, en aquest semestre les peticions de compra han escalat fins situar-se en el 8,42% de demandes totals a la ciutat de Barcelona. De fet, algunes d'aquestes demandes per part de l'usuari final s’han convertit en operacions de gran envergadura a la zona Perifèria durant aquesta segona meitat d'any.
PREUS
Segons Forcadell, l'increment de la demanda i el bon nivell de la contractació a Barcelona, sumats a la reducció de disponibilitat en les millors ubicacions, han propiciat que els preus de lloguer d'oficines hagin deixat enrere les caigudes que es venien produint des de l'esclat de la bombolla immobiliària. Encara és aviat per parlar d'increments de preu, afirma la consultora, però tot indica que els repunts en les rendes, sobretot a les ubicacions prime i en edificis emblemàtics, seran una realitat a partir de 2015. El preu mitjà pel lloguer d’oficines a Barcelona s'ha situat en aquest segon semestre de 2014 al voltant dels 10,90 €/m². Tal i com afirma Forcadell, pel que fa a la Zona Prime, és important ressaltar l’estabilitat de les rendes respecte al semestre anterior, situant-se aquestes al voltant dels 16,00 €/m². Per la seva banda, Nous Districtes de Negoci, que està absorbint un important nombre d'operacions, compta amb unes rendes mitjanes d'11,25 €/m². A l'altre extrem es troba Perifèria, amb unes rendes mitjanes entorn els 6,00 €/m², assegura Forcadell.
Pel que fa a les rendes per zones, és obligatori esmentar les diferències que poden trobar-se en espais similars en funció de la naturalesa o la situació de la propietat. Hi ha propietaris no especialitzats en el sector, amb 1 o 2 immobles, amb greus problemes de liquiditat que lloguen per sota dels preus de mercat. A més, els inversors particulars i els petits family offices tenen limitacions pel que fa a les ajudes a la implantació, però més flexibilitat per a la reducció de les rendes. A l'altre extrem, els fons d'inversió tenen menys mobilitat sobre les rendes, però més sobre les carències i ajudes a la implantació. Les rendes, per tant, tendiran a experimentar tímids increments a Zona Prime per anar estenent la seva trajectòria positiva al llarg de 2016 a la resta d'emplaçaments.
D'altra banda, els preus de venda estan a punt d'assolir el seu sòl a Barcelona, assegura la consultora, sobretot a les ubicacions més consolidades, sobretot tenint en compte el creixent interès per la compra d'oficines i edificis d'oficines a la capital catalana amb vista a escenaris d'inversió. L'obertura en l'accés al crèdit bancari és, també, un factor dinamitzador important del mercat de compra d'oficines. Els preus estan tocant ja sòl a Barcelona i es produiran alguns escenaris, encara que moderats, de petites caigudes a zones descentralitzades i a Perifèria, a on encara hi ha gran disponibilitat, afirma l'agència catalana.
A Zona Prime, la zona més consolidada en el teixit d'oficines a la Ciutat Comtal però també la ubicació en què existeix menys disponibilitat, els preus no han decrescut aquest segon semestre i es mantenen al voltant dels 4.000 €/m², afirma Forcadell. La Zona Centre, però, sí que ha patit un lleu decreixement en els preus del -5,26% semestral, el que indica una tendència a l'estabilitat de rendes en el mitjà termini però cert marge per a alguns ajustos en funció de les necessitats de la propietat. Finalment, els preus a la zona Nous Districtes de Negoci s'han mantingut estables durant el període analitzat, situant-se al voltant dels 2.300 €/m².
INVERSIÓ
Tal i com afirma Forcadell, el mercat d'inversió d'oficines a la ciutat de Barcelona s'ha disparat en aquest exercici 2014 i ha assolit xifres que no tenien lloc des dels anys precedents a l'esclat de la bombolla immobiliària. La manifesta estabilitat en l'economia espanyola observada en els últims trimestres, la caiguda dels preus de venda i lloguer, les oportunitats de mercat inconcebibles només uns anys enrere i les millores en el finançament han provocat un gran interès, tant de procedència internacional com nacional, per invertir en el mercat d'oficines de Barcelona. Aquesta dinàmica positiva del mercat d'oficines es tradueix en una xifra d'inversió total durant l'exercici 2014 de 830 milions d'euros, més del doble de la xifra total aconseguida el 2013.
Aquesta inversió, afirma la consultora, s'ha dut a terme a totes les zones de la capital catalana i a zones descentralitzades com Nous Districtes de Negoci i Perifèria i s'ha concentrat en grans operacions protagonitzades per Socimis i grans fons d'inversió, pel que 2014 es confirma com un any d'inflexió en la inversió immobiliària a Espanya. L'increment de la inversió s'ha produït a tots els segments, però el més actiu, amb gran diferència, ha estat el d'oficines.
Segons Forcadell, la inversió en el mercat d'oficines a la ciutat de Barcelona continuarà mostrant-se molt activa durant l'exercici 2015 a causa dels condicionants propicis per a aquest tipus d'operacions desenvolupats en paràgrafs anteriors. No obstant això, és probable que el volum d'inversió sigui inferior a l'assolit durant 2014, ja que la disponibilitat d'edificis d'oficines de grans dimensions i a zones consolidades és cada vegada menor. Socimis, fons d'inversió internacionals i family offices seguiran mostrant-se actius i tancant operacions.
Cal parar atenció, també, a les operacions de conversió d'edificis d'oficines per a ús hoteler, escenari que ha tingut gran importància el 2014 i que podria seguir desenvolupant un paper protagonista en els propers semestres. Els inversors continuaran interessant-se, en aquest ordre, per immobles ben situats, amb bones rendibilitats, amb contractes d'obligat compliment per als arrendataris, amb bones rendes potencials, amb actuacions de condicionament recents i amb possibilitats pel canvi d'ús. Les rendibilitats, sobretot a Zona Prime, han experimentat, per Forcadell, un petit ajust a la baixa durant aquest segon semestre de 2014, situant-se al voltant del 5%.
Anterior