Según el Informe de Oficinas de Forcadell, el ejercicio 2014 fue un año de inflexión en el mercado de oficinas en Barcelona en materia de demandas, contratación y superficie neta absorbida. Concretamente, la contratación total de oficinas a finales de 2014 fue de 276.000 m². Las compañías, conscientes que las rentas empezarán a subir a partir de 2015, han acometido operaciones de ampliación de superficies en la Ciudad Condal en los últimos meses.
CONTRATACIÓN
Según el Informe de Forcadell, el mercado de oficinas en alquiler en la ciudad de Barcelona experimentó una trayectoria positiva en la segunda mitad del ejercicio 2014, confirmándose la dinámica ascendente que se empezó a manifestar durante la primera mitad del ejercicio. El año 2014, por lo tanto, fue un año de inflexión a nivel de demandas, contratación y superficie neta absorbida. Concretamente, la contratación total de oficinas a finales de 2014 ha sido de 276.000 m², lo que supone un incremento interanual superior al 40%. Las compañías, conscientes de que éste es el mejor momento a nivel de rentas desde 2008 y de que a partir de 2015 los precios de alquiler empezarán a subir, han acometido durante este ejercicio, y especialmente durante el último tramo del año, operaciones de ampliación de superficie en Barcelona, asegura Forcadell.
En este 2014 ha habido, por lo tanto, absorción neta de metros cuadrados debido al optimismo en torno a la economía, si bien las demandas por parte de empresas que están cursando peticiones de ampliación debido al crecimiento de sus plantillas son todavía testimoniales. Además, están teniendo lugar diversos escenarios de empresas ubicadas fuera de la capital catalana que ven ahora la oportunidad de centralizar su posición con unas rentas competitivas.
DISPONIBILIDAD
El aumento de la contratación y la absorción neta que tuvieron lugar en Barcelona durante el segundo semestre del ejercicio 2014 han provocado, en opinión de Forcadell, una caída de la disponibilidad de oficinas para el alquiler en la Ciudad Condal, situándose este indicador en el 14,5%. A esta disminución de la oferta contribuye que no se hayan producido entradas en el mercado de nuevos edificios de oficinas. Asimismo, la conversión de diversos edificios de oficinas a uso hotelero que está teniendo lugar desde 2008 (hecho que se está acentuando en los últimos trimestres) contribuye a esta falta de producto disponible, sobre todo en la Zona Prime y de gran superficie. La disponibilidad de oficinas se ha reducido considerablemente en las mejores ubicaciones, también, debido a las rentas atractivas que todavía pueden alcanzarse en dichos emplazamientos y al número de operaciones que se han derivado de este fenómeno, asevera la consultora catalana. En NDN y Periferia, por su parte, se han llevado a cabo las operaciones de mayor tamaño, hecho que ha reducido de forma importante la disponibilidad, aunque cabe recalcar que la oferta en estas zonas descentralizadas es todavía importante.
En cuanto a la disponibilidad en los edificios en propiedad vertical en Barcelona, ésta continúa siendo similar a la registrada en el anterior semestre, sentencia Forcadell. En Zona Prime, son muchos los edificios sin disponibilidad y varios los inmuebles que han reducido su superficie disponible en este segundo semestre respecto a la primera mitad del ejercicio, pero hay que señalar que hay algunos inmuebles en Avinguda Diagonal y en Plaça Francesc Macià que han visto aumentada la superficie disponible.
Según el Informe de Forcadell, una situación similar se produce en Distrito de Negocios, zona que contiene las vías contiguas a las ubicaciones prime. En Distrito de Negocios han sido varios los edificios en propiedad vertical que han reducido sobremanera su disponibilidad, aunque existen edificios en espacios emblemáticos como Plaza Catalunya que cuentan a final de año con más metros cuadrados para el alquiler debido al traslado de entidades que han liberado grandes superficies en dichos emplazamientos. NDN cuenta, por su parte, con varios edificios que han reducido su disponibilidad en más de un 30%, aunque queda todavía superficie disponible en estos emplazamientos descentralizados. No hay previsión de entrega de edificios de oficinas en Barcelona para el ejercicio 2015, por lo que la disponibilidad en edificios de propiedad vertical en la Ciudad Condal tenderá a contraerse aún más en los próximos semestres.
DEMANDA
La dinámica positiva que ha emprendido el mercado de oficinas durante el 2014 y que se ha acentuado en el segundo semestre del ejercicio, sentencia Forcadell, ha provocado un incremento de la demanda en la ciudad de Barcelona. Concretamente, las solicitudes de arrendamiento de oficinas en la capital catalana durante el segundo semestre ha experimentado un incremento del 16,88% respecto al mismo período de 2013. Es importante recalcar, además, que ha aumentado de forma considerable la ratio de operaciones cerradas por número de demandas cursadas, por lo que las empresas que inician escenarios de búsqueda de inmuebles cierran operaciones con más celeridad y en procesos de búsqueda de oficinas más directos o con negociaciones menos dilatadas. Las compañías internacionales, por su parte, realizan las operaciones de mayor volumen de metros. Forcadell alquiló durante este semestre unas oficinas a la multinacional alemana Amann, líder mundial en la producción de hilo de alta calidad.
En cuanto a los tipos de compañía que se están mostrando más activos, según la consultora inmobiliaria catalana, es importante resaltar empresas de los sectores informática, telecomunicaciones, software, asesoría y profesionales liberales, que se están mostrando especialmente activos en la Ciudad Condal. La procedencia de esta demanda continúa siendo mayoritariamente de origen nacional, aunque cabe destacar la importancia creciente de las peticiones de espacio por parte de empresas extranjeras, que alcanzan el 30% del total.
Por otro lado, según Forcadell, la demanda de compra de oficinas por parte de usuario final en la ciudad de Barcelona ha experimentado un moderado ascenso respecto a períodos anteriores en esta segunda mitad del año. Si bien es cierto que las operaciones de compra con voluntad inversionista han vivido una gran escalada, la mayoría de usuarios finales apuestan todavía por el alquiler de oficinas en detrimento de la compra. Aun así, la dinámica positiva que está adquiriendo el mercado inmobiliario ha repercutido también, afirma Forcadell, a las demandas de compra, que han ganado algo de terreno respecto a las peticiones de arrendamiento. Si en el semestre anterior las demandas de venta suponían un 5% del total, en este semestre las peticiones de compra han escalado hasta situarse en el 8,42% de demandas totales en la ciudad de Barcelona. De hecho, algunas de estas demandas por parte de usuario final han cuajado en operaciones de gran envergadura en la zona Periferia durante esta segunda mitad de año.
PRECIOS
Según Forcadell, el incremento de la demanda y el buen nivel de la contratación en Barcelona, sumados a la reducción de disponibilidad en las mejores ubicaciones, han propiciado que los precios de alquiler de oficinas hayan dejado atrás las caídas que se venían produciendo desde el estallido de la burbuja inmobiliaria. Todavía es pronto para hablar de incrementos de precio, afirma la consultora, pero todo indica que los repuntes en las rentas, sobre todo en las ubicaciones prime y en edificios emblemáticos, serán una realidad a partir de 2015. El precio medio para el alquiler de oficinas en Barcelona se ha situado en este segundo semestre de 2014 en torno a los 10,90€/m². Tal y como afirma Forcadell, en cuanto a la Zona Prime, es importante resaltar la estabilidad de las rentas respecto al semestre anterior, situándose éstas alrededor de los 16,00 €/m². Por su parte, Nuevos Distritos de Negocio, que está absorbiendo un importante número de operaciones, cuenta con unas rentas medias de 11,25 €/m². En el otro extremo se encuentra Periferia, con unas rentas medias en torno a los 6,00 €/m², asegura Forcadell. En cuanto a las rentas por zonas, es obligatorio mencionar las diferencias que pueden encontrarse en espacios similares en función de la naturaleza o la situación de la propiedad. Existen propietarios no especializados en el sector, con 1 ó 2 inmuebles, con graves problemas de liquidez que alquilan por debajo de los precios de mercado. Además, los inversores particulares y los pequeños family offices tienen limitaciones en cuanto a las ayudas a la implantación, pero más flexibilidad para la reducción de las rentas. En el otro extremo, los fondos de inversión tienen menos movilidad sobre las rentas, pero más sobre las carencias y ayudas a la implantación. Las rentas, por lo tanto, tenderán a experimentar tímidos incrementos en Zona Prime para ir extendiendo su trayectoria positiva a lo largo de 2016 al resto de emplazamientos.
Por otro lado, los precios de venta están a punto de alcanzar su suelo en Barcelona, asegura la consultora, sobre todo en las ubicaciones más consolidadas, máxime teniendo en cuenta el creciente interés por la compra de oficinas y edificios de oficinas en la capital catalana con vistas a escenarios de inversión. La apertura en el acceso al crédito bancario es, también, un factor dinamizador importante del mercado de compra de oficinas. Los precios están tocando ya suelo en Barcelona y se producirán algunos escenarios, aunque moderados, de pequeñas caídas en zonas descentralizadas y en Periferia, donde todavía existe gran disponibilidad, afirma la agencia catalana.
En Zona Prime, la zona más consolidada en el tejido de oficinas en la Ciudad Condal pero también la ubicación en que existe menos disponibilidad, los precios no han decrecido este segundo semestre y se mantienen en torno a los 4.000 €/m², afirma Forcadell. La Zona Centro, sin embargo, sí que ha sufrido un pequeño decrecimiento en los precios del -5,26% semestral, lo que indica una tendencia a la estabilidad de rentas en el medio plazo pero cierto margen para algunos ajustes en función de las necesidades de la propiedad. Finalmente, los precios en la zona Nuevos Distritos de Negocio se han mantenido estables durante el período analizado, situándose alrededor de los 2.300 €/m².
INVERSIÓN
Tal y como afirma Forcadell, el mercado de inversión de oficinas en la ciudad de Barcelona se ha disparado en este ejercicio 2014 y ha alcanzado cifras que no tenían lugar desde los años precedentes al estallido de la burbuja inmobiliaria. La manifiesta estabilidad en la economía española observada en los últimos trimestres, la caída de los precios de venta y alquiler, las oportunidades de mercado inconcebibles solo unos años atrás y las mejoras en la financiación han provocado un gran interés, tanto de procedencia internacional como nacional, por invertir en el mercado de oficinas de Barcelona. Esta dinámica positiva del mercado de oficinas se traduce en una cifra de inversión total durante el ejercicio 2014 de 830 millones de euros, más del doble de la cifra total alcanzada en 2013.
Esta inversión, afirma la consultora, se ha llevado a cabo en todas las zonas de la capital catalana y en zonas descentralizadas como Nuevos Distritos de Negocio y Periferia y se ha concentrado en grandes operaciones protagonizadas por Socimis y grandes fondos de inversión, por lo que 2014 se confirma como un año de inflexión en la inversión inmobiliaria en España. El incremento de la inversión se ha producido en todos los segmentos, pero el más activo, con gran diferencia, ha sido el de oficinas.
Según Forcadell, la inversión en el mercado de oficinas en la ciudad de Barcelona continuará mostrándose muy activa durante el ejercicio 2015 debido a los condicionantes propicios para este tipo de operaciones desarrollados en párrafos anteriores. Sin embargo, es probable que el volumen de inversión sea inferior al alcanzado durante 2014, ya que la disponibilidad de edificios de oficinas de grandes dimensiones y en zonas consolidadas es cada vez menor. Socimis, fondos de inversión internacionales y family offices seguirán mostrándose activos y cerrando operaciones.
Cabe prestar atención, también, a las operaciones de conversión de edificios de oficinas para uso hotelero, escenario que ha tenido gran importancia en 2014 y que podría seguir desarrollando un papel protagonista en los próximos semestres. Los inversores continuarán interesándose, en este orden, por inmuebles bien ubicados, con buenas rentabilidades, con contratos de obligado cumplimiento para los arrendatarios, con buenas rentas potenciales, con actuaciones de adecentamiento recientes y con posibilidades para el cambio de uso. Las rentabilidades, sobre todo en Zona Prime, han experimentado, para Forcadell, un pequeño ajuste a la baja durante este segundo semestre de 2014, situándose en torno al 5%.
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