18/09/19

La especialización y el comercio de proximidad encauzan el retail en el 2019

  • Según el último informe de Forcadell, el cliente sigue valorando la especialización y la proximidad, con lo que el comercio -consciente de esta necesidad- continúa acercándose cada vez más a los barrios.

  • El precio de locales comerciales en Barcelona se ha mantenido estable en el 1S 2019, registrando una variación semestral en zonas prime del 1% en alquiler y del 2% en venta.

En el transcurso de la primera mitad del año, el mercado de locales comerciales en Barcelona se ha mostrado dinámico y en constante transformación debido al atractivo comercial de la capital catalana, al auge del e-commerce y a los nuevos hábitos de consumo. Según diversos informes, España se sitúa en el top 5 de la UE en cuanto a volumen de ventas de comercio electrónico y en el top 3 en cuanto a perspectivas de crecimiento, con lo que su tejido comercial y logístico tiene todavía por delante una larga etapa de cambio y evolución.

Analizando la evolución del mercado por sectores, Restauración sigue siendo el que más crece. Cabe destacar la aparición de un nuevo demandante en el mercado de locales comerciales ubicados a pie de calle: tanto aseguradoras como clínicas dentales, de estética y de salud han optado por dejar los entresuelos y situarse en locales exteriores, con grandes fachadas y en ubicaciones con gran densidad residencial, con el objetivo de ganar mayor accesibilidad y visibilidad. El sector Gimnasios, por su parte, se encuentra en pleno auge: a lo largo del 2018-2019 se ha registrado una elevada demanda de operadores que han solicitado locales con superficies superiores a los 1.000 m² en ubicaciones residenciales. Cabe destacar, además, que es el modelo low cost el que está teniendo mayor éxito: formato en el que el usuario paga una tarifa variable en función de las instalaciones o servicios que utiliza. El cliente sigue valorando la especialización y la proximidad, con lo que el comercio -consciente de esta necesidad- continúa acercándose cada vez más a los barrios, tal y como se desprende de los últimos movimientos de los sectores Gimnasios, Clínicas y Aseguradoras.

La transformación del retail impulsada por los nuevos hábitos de consumo se ha visto reflejada también en el sector Alimentación. Supermercados de grandes cadenas han innovado en sus locales creando nuevos espacios en los que proponen sinergias con Restauración.

El fenómeno de las flagships ha conquistado también a las entidades bancarias y éstas mantienen su disputa por conseguir locales de grandes superficies en las mejores ubicaciones de Barcelona. Su apuesta por las primeras líneas –igual que ha hecho el sector Automoción- está provocando, por un lado, menos tráfico peatonal en calles hasta ahora muy comerciales y, por otro, mayor disponibilidad en las principales vías de los ejes comerciales donde antes tenían sus oficinas de atención al público.

 

Precios de alquiler en prime

El precio de los locales en prime en Barcelona se ha mantenido estable en el 1S 2019 registrando una variación semestral del 1%. Pese a que las tiendas físicas tienen una función imprescindible y experiencial en el auge del e-commerce, lo cierto es que éste ha reducido los márgenes de beneficio de los locales. Y aunque el comercio en Barcelona se muestra vigoroso y dinámico, las rentas se encuentran -especialmente en primeras líneas- en niveles difícilmente asumibles por el volumen de negocio, hecho que hace plantear fórmulas alternativas para los arrendatarios, como el alquiler variable que se tasa en función de las ventas.El alto nivel de las rentas en prime está provocando que el margen de beneficio de los negocios sea menor y, por lo tanto, que haya una mayor rotación de arrendatarios o que se amplíe el periodo de desocupación del local.

 

Mercado de compraventa

En el mercado de compraventa, aunque el perfil inversor es el que tiene más peso, destaca el crecimiento de usuarios finales provenientes de diferentes sectores, especialmente de Gimnasios y Alimentación. El perfil inversor mayoritario ha sido aquel con voluntad de invertir entre 0,5 y 1,5 M€ en un local a pie de calle con arrendatario y rentabilidades del 4-6%.

 

LOS EJES COMERCIALES DE BARCELONA

La ciudad de Barcelona se ha proclamado en el 2019 capital europea del comercio de proximidad y ha celebrado, por primer año, el Día Europeo del Comercio de Proximidad. La iniciativa, llevada a cabo por Barcelona Comerç y diversos organismos europeos es una muestra más del papel trascendental y estratégico que tiene el comercio de proximidad en la capital catalana y la voluntad, tanto pública como privada, de potenciar este sector con la finalidad de dinamizar el tejido comercial de la ciudad a través de 23 ubicaciones muy concretas: los ejes comerciales de Barcelona.

Distintos estudios sobre hábitos de consumo reflejan una tendencia al alza: los barceloneses compran cada vez más en comercio de proximidad o tiendas especializadas ubicadas en ejes comerciales.

En línea con la evolución de los precios en prime, las principales líneas de los ejes comerciales de la ciudad también han registrado incrementos muy moderados, entorno al 2%. Su ligera evolución al alza ha sido liderada por la 1ª Línea de Sant Gervasi (4,6%) y Sant Antoni (3,5%) y la 2ª Línea de Sarrià (3%). Siguiendo la misma tendencia, para la 2ª mitad del año se prevén aumentos muy moderados. Destaca el alto interés inversor en la 2ª línea comercial del eje de Sants – Les Corts por el atractivo de sus rentabilidades (6,7%).

Sobre el eje de la Sagrada Familia el informe destaca que el templo se ha convertido en una de las mayores atracciones turísticas de la ciudad de Barcelona, funciona como locomotora comercial de la zona y ha propiciado que el tejido comercial del eje se asemeje a las ubicaciones prime de la ciudad de Barcelona: presentando altos niveles de ocupación y de demanda, rentas muy elevadas (56,9 €/m2/mes) y rentabilidades que no superan el 4,5%.

El eje comercial de Sant Andreu está viviendo en la actualidad una transformación a nivel urbanístico que tiene, entre otros objetivos, favorecer el tejido comercial de la zona. En primer lugar, destaca el proceso de remodelación del mercado que se inició en 2018, y que dará mayor visibilidad a la actividad comercial del Sant Andreu centro. También la peatonalización del eje ha favorecido notablemente el tejido comercial de la zona, aumentando el tránsito peatonal y dinamizando el comercio la vía. Destaca el la evolución de las rentas en su 2ª Línea, que acumula un incremento del 14% desde el 1S 2018.

El eje comercial de Sant Antoni destaca por el éxito comercial tanto del mercado como de la supermanzana, que siguen presentando un elevado tránsito peatonal e interés turístico. Por ello, su 1a línea comercial sigue acaparando mucha demanda de operadores que quieren ubicarse en una de las zonas de Barcelona que mejor se ha consolidado en el último año. Destaca, como consecuencia, el elevado volumen de demanda de operadores y la evolución de las rentas en la 1a línea, que desde el mismo periodo del año anterior se han incrementado hasta un 11%.

El eje comercial de Sant Gervasi ha ido viviendo en los últimos años -y de manera paulatina- un proceso de transformación. En primer lugar, se ha dinamizado el comercio del eje y se ha ido renovando una parte del tejido comercial de la zona, hecho que ha propiciado un mayor interés comercial por parte de los vecinos de la zona. Además se trata de uno de los pocos distritos en los que no se han congelado las licencias de apertura ni ha tenido recientemente ningún cambio de plan de usos urbanístico.

El eje comercial de Gràcia ha mostrado a lo largo del primer semestre del año mucho dinamismo y ha captado un elevado volumen de viandantes, especialmente la calle Gran de Gràcia. Su comercio, muy amplio y variado, está recibiendo una gran acogida y consiguiendo un buen equilibrio comercial entre turismo y residentes. El aumento de franquicias en el eje hace temer que el tejido comercial de la zona pueda perder cierta identidad.

 

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