Según el último informe de la consultora FORCADELL, para el 2020-21 se esperaban ciertos ajustes a la baja en los precios de locales comerciales, tendencia que se acentuará debido a la paralización de una gran parte de la actividad comercial que ha provocado la crisis sanitaria del Covid-19.
Algunos de los cambios que aplicarán los locales comerciales permanecerán y otros tan sólo se emplearán hasta que se encuentre la vacuna del virus.
Según el último informe de la consultora FORCADELL, el mercado de locales comerciales en Barcelona se ha visto marcado a lo largo de los 2 últimos años por un proceso de transformación, provocado por los cambios en los hábitos de consumo, el comercio electrónico, el rol que ha adquirido el cliente en relación con la marca, la tendencia de especialización, el auge del comercio de proximidad, la importancia de la experiencia del cliente y los nuevos formatos del retail. “Tras la crisis sanitaria del Covid-19, este proceso de transformación no sólo se acentuará, sino que girará en torno a un factor todavía más importante: las medidas preventivas que deberá seguir el retail en términos de sanidad”, explica Xavi Aguilar, director del Departamento de Locales Comerciales de FORCADELL.
El Covid-19 ha acelerado muchos de los cambios que el retail ya estaba llevando a cabo en los últimos años. De hecho, según Aguilar, “si bien la omnicanalidad y las sinergias entre el off line y el on line ya estaban en la hoja de ruta de la mayoría de comercios de Barcelona, la crisis que hemos vivido las ha convertido en estrategias imprescindibles para la supervivencia de cualquier negocio”.
“A la hora de analizar los cambios que vivirá el retail es importante distinguir entre aquellos que permanecerán y aquellos que sólo durarán mientras haya un riesgo alto de contagio del virus”, explica Toni López, socio de FORCADELL y director del Área de Inmobiliaria de Empresa de la compañía. “Por supuesto que, en un primer momento, la gente intentará evitar visitar la tienda y apostará por formatos click and collect, pero eso será temporal: el cliente seguirá priorizando la experiencia y la tienda será necesaria para conseguirla”.
PRECIOS
Según el informe de FORCADELL, los precios de locales comerciales en Barcelona, tanto en venta como en alquiler, se habían mantenido estables a lo largo del 2019, tendencia de estabilidad que data desde el 2017. Cabe destacar que previamente el precio por m² había acumulado años de incrementos continuados.
El informe de FORCADELL detalla que, en ubicaciones prime, el precio por m² de locales en alquiler había registrado un incremento del 1,6% en el 2019. En las principales vías comerciales de los ejes comerciales representativos de la ciudad de Barcelona que estudia la consultora, el incremento respecto al 2018 ha estado del 3%.
Si bien para el 2020-2021 se pronosticaba estabilidad con pequeños ajustes a la baja en las rentas, esta variación a la baja se verá acentuada debido a la crisis sanitaria ocasionada por el Covid-19 y los cambios que ésta provocará en la actividad comercial de la ciudad a medio y largo plazo. En venta, por ejemplo, se contemplaba una variación a la baja del 2% en el promedio de Barcelona, porcentaje que podría ser mayor debido a esta situación de excepcionalidad, hecho que podría provocar la aparición del perfil de comprador oportunista.
MERCADO DE INVERSIÓN
El mercado de inversión en retail en la capital catalana sigue siendo uno de los más atractivos para los inversores internacionales debido a la notoriedad de la marca Barcelona, al atractivo de sus rentabilidades y a los fundamentales del mercado inmobiliario. El alto interés por parte de grandes fondos y socimis en los últimos años ha provocado una mayor profesionalización del sector. Esta tendencia ha influido de manera positiva en la relación propietario-arrendatario, favoreciendo que se apliquen fórmulas propias de otros países para reducir indirectamente las rentas, como ampliación de carencias, rentas escalonadas u otras garantías o bonificaciones. “De hecho –explica Aguilar- la crisis que ha vivido el sector a raíz del Covid-19 favorecerá todavía más la aplicación de estas fórmulas alternativas, como por ejemplo el alquiler variable en función de las ventas, método muy demandado por muchos retailers de Barcelona”.
El informe de FORCADELL destaca que el volumen de inversión en retail en el 2019 fue notablemente inferior al registrado en ejercicios anteriores: si en el 2017 y 2018 los locales y centros comerciales estaban captando una inversión anual que rondaba los 4.000 M€ en España, en el 2019 la cifra no ha superado los 1.800 M€. Este descenso ha venido dado por una disminución de operaciones en el segmento de los centros comerciales debido principalmente a la escasez de disponibilidad de grandes portfolios en este último año y a la incertidumbre ocasionada por el declive de este modelo en países como EE.UU o Reino Unido. Como consecuencia, el high street se ha convertido en el gran protagonista de la inversión en retail del 2019, captando un gran interés de capital inversor - tanto nacional como internacional-.
Si bien para el 2020-21 se podía prever un año con gran dinamismo inversor y con volúmenes de inversión similares o superiores a los registrados en el 2019, la crisis sanitaria ocasionada por el Covid-19 ha obligado a los expertos a replantear cualquier pronóstico sobre la evolución del sector tanto a corto como a largo plazo. Los fondos de inversión y socimis esperarán a la segunda mitad del 2020 para ver la evolución de la crisis en el sector comercial y replantear la estrategia y oportunidades para el 2021, “pero ya se pueden prever algunas de estas estrategias -explica López-: los locales a pie de calle se mantendrán como el principal protagonista del retail también en el 2020, resurgirá el perfil del inversor oportunista, la actividad inversora en centros comerciales se enfocará a la adaptación de los espacios a las nuevas necesidades post-covid-19 y habrá un incremento de propietarios de locales de 3as y 4as líneas con grandes periodos de desocupación que apostarán por la transformación del inmueble a vivienda”
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