06/05/20

Baixada de rendes i profunda transformació: el retail després de la Covid-19

  • Segons l'últim informe de la consultora FORCADELL, per al 2020-21 s'esperaven certs ajustos a la baixa en els preus de locals comercials, tendència que s'accentuarà a causa de la paralització d'una gran part de l'activitat comercial que ha provocat la crisi sanitària de la Covid-19.

  • Alguns dels canvis que aplicaran els locals comercials romandran i uns altres tan sols s'empraran fins que es trobi la vacuna del virus.

Segons l'últim informe de la consultora FORCADELL, el mercat de locals comercials a Barcelona s'ha vist marcat al llarg dels 2 últims anys per un procés de transformació, provocat pels canvis en els hàbits de consum, el comerç electrònic, el rol que ha adquirit el client en relació amb la marca, la tendència d'especialització, l'auge del comerç de proximitat, la importància de l'experiència del client i els nous formats del retail. “Després de la crisi sanitària de la Covid-19, aquest procés de transformació no sols s'accentuarà, sinó que girarà envers un factor encara més important: les mesures preventives que haurà de seguir el retail en termes de sanitat”, explica Xavi Aguilar, director del Departament de Locals Comercials de FORCADELL. 

La Covid-19 ha accelerat molts dels canvis que el retail ja estava duent a terme en els últims anys. De fet, segons Aguilar, “si bé la omnicanalitat i les sinergies entre l'offline i l'online ja estaven en el full de ruta de la majoria de comerços de Barcelona, la crisi que hem viscut les ha convertit en estratègies imprescindibles per a la supervivència de qualsevol negoci”. 

“A l'hora d'analitzar els canvis que viurà el retail és important distingir entre aquells que romandran i aquells que només duraran mentre hi hagi un risc alt de contagi del virus”, explica Toni López, soci de FORCADELL i director de l'Àrea d'Immobiliària d'Empresa de la companyia. “Per descomptat que, en un primer moment, la gent intentarà evitar visitar la botiga i apostarà per formats clic and collect, però això serà temporal: el client continuarà prioritzant l'experiència i la botiga serà necessària per a aconseguir-la”.

PREUS

Segons l'informe de FORCADELL, els preus de locals comercials a Barcelona, tant en venda com en lloguer, s'havien mantingut estables al llarg del 2019, tendència d'estabilitat que data des del 2017. Cal destacar que prèviament el preu per m² havia acumulat anys d'increments continuats.

L'informe de FORCADELL detalla que, a ubicacions prime, el preu per m² de locals en lloguer havia registrat un increment del 1,6% en el 2019. A les principals vies comercials dels eixos comercials representatius de la ciutat de Barcelona que estudia la consultora, l'increment respecte al 2018 ha estat del 3%. 

Si bé pell 2020-2021 es pronosticava estabilitat amb petits ajustos a la baixa a les rendes, aquesta variació a la baixa es veurà accentuada a causa de la crisi sanitària ocasionada per la Covid-19 i els canvis que aquesta provocarà a l'activitat comercial de la ciutat a mitjà i llarg termini. En venda, per exemple, es contemplava una variació a la baixa del 2% en el promig de Barcelona, percentatge que podria ser major a causa d'aquesta situació d'excepcionalitat, fet que podria provocar l'aparició del perfil de comprador oportunista.

MERCAT D'INVERSIÓ

El mercat d'inversió en retail a la capital catalana continua sent un dels més atractius per als inversors internacionals a causa de la notorietat de la marca Barcelona, a l'atractiu de les seves rendibilitats i als fonamentals del mercat immobiliari. L'alt interès per part de grans fons i socimis en els últims anys ha provocat una major professionalització del sector. Aquesta tendència ha influït de manera positiva en la relació propietari-arrendatari, afavorint que s'apliquin fórmules pròpies d'altres països per a reduir indirectament les rendes, com a ampliació de carències, rendes escalonades o altres garanties o bonificacions. “De fet –explica Aguilar- la crisi que ha viscut el sector arran la Covid-19 afavorirà encara més l'aplicació d'aquestes fórmules alternatives, com per exemple el lloguer variable en funció de les vendes, mètode molt demandat per molts retailers de Barcelona”. 

L'informe de FORCADELL destaca que el volum d'inversió en retail al 2019 va ser notablement inferior al registrat en exercicis anteriors: si en el 2017 i 2018 els locals i centres comercials estaven captant una inversió anual que rondava els 4.000 M€ a Espanya, en el 2019 la xifra no ha superat els 1.800 M€. Aquest descens ha vingut donat per una disminució d'operacions en el segment dels centres comercials degut principalment a l'escassetat de disponibilitat de grans portfolis en aquest últim any i a la incertesa ocasionada pel declivi d'aquest model a països com els EUA o Regne Unit. Com a conseqüència, el high street s'ha convertit en el gran protagonista de la inversió en retail del 2019, captant un gran interès de capital inversor - tant nacional com internacional-. 

Si bé per al 2020-21 es podia preveure un any amb gran dinamisme inversor i amb volums d'inversió similars o superiors als registrats en el 2019, la crisi sanitària ocasionada per la Covid-19 ha obligat els experts a replantejar qualsevol pronòstic sobre l'evolució del sector tant a curt com a llarg termini. Els fons d'inversió i socimis esperaran a la segona meitat del 2020 per a veure l'evolució de la crisi en el sector comercial i replantejar l'estratègia i oportunitats per al 2021, “però ja es poden preveure algunes d'aquestes estratègies -explica López-: els locals a peu de carrer es mantindran com el principal protagonista del retail també en el 2020, ressorgirà el perfil de l'inversor oportunista, l'activitat inversora en centres comercials s'enfocarà a l'adaptació dels espais a les noves necessitats post-covid-19 i hi haurà un increment de propietaris de locals de 3es i 4es línies amb grans períodes de desocupació que apostaran per la transformació de l'immoble a habitatge”.

Contacte Dept. Comunicació

 
Cristina San José

Cristina San José

c.sanjose@forcadell.com
;