El Informe de Inversión Nacional de Forcadell destaca el gran dinamismo que ha tenido la actividad inversora a lo largo del primer semestre de 2017. En concreto, el retail, la logística, oficinas y residencial han sido y son los sectores que más interés inversor generan. España, Francia y Alemania acaparan la atención de los grandes actores de mercado, tanto nacionales como internacionales.
Según la consultora Forcadell, la inversión inmobiliaria profesional en España está siendo muy activa este 2017 y se está desarrollando en la misma línea que en los 2 años precedentes. Cada vez hay una mayor capacidad de inversión de activos centrada en el tipo de requerimientos que tienen. Los precios a los cuales se están cerrando hoy las operaciones ponen cada vez más en desafío los objetivos de los inversores. En Barcelona y Madrid, que son las ciudades que concentran el 85% de la inversión tanto de capital extranjero como nacional, existe una gran liquidez creciente. Por un lado se debe a la utilización de recursos propios (Equity) que se ven incrementados por la banca, que está ayudando en operaciones de inversión inmobiliaria profesional con financiación estructurada.
Forcadell apunta que esta tendencia se inició en 2015 y, según el Banco de España, estos pueden financiar actualmente hasta un 50%-60% del valor (Loan to Value – préstamo a valor). Las previsiones indican que no se va a superar este % tal como sí sucedió en años anteriores cuando se llegó a alcanzar el 90%. Las condiciones actuales permiten un equilibrio perfecto y ofrecen un margen de confort suficiente como para no tener problemas con las entidades financieras en caso de que sucedan contratiempos. Barcelona y Madrid captaran tanta inversión en la medida que los activos sean capaces de adaptarse a los requerimientos mínimos de inversión de esta liquidez. Ambas ciudades españolas están a la altura de Alemania, Francia y por encima de Italia en cuanto a atractivo inversor mientras Londres ya no es el principal destino de inversión a causa del Brexit.
SECTORES DE INVERSIÓN
OFICINAS
Forcadell pone de manifiesto que en el sector de inversión de oficinas se ha observado en este 1S 2017 un incremento leve pero sostenido de las rentas, a la vez que las rentabilidades han descendido. Tanto en Madrid como en Barcelona actualmente están teniendo mucha presión inversora porque no acaban de encontrar los activos que necesitan.
Según el informe de inversión de Forcadell, las Socimis cada vez están teniendo más interés en este tipo de activos y algunas se han especializado en él. Hay que destacar que la capital catalana ha superado en esta 1ª mitad del año a Madrid en número de transacciones de edificios de oficinas y volumen de inversión total. Esta tendencia va seguir siendo creciente sobretodo en aquellos edificios de oficinas de obra nueva sostenibles y en los que estén rehabilitados y situados en el centro de la ciudad o en los distritos de negocios y que puedan ser transformados a edificios sostenibles. Como tendencia, en cuanto a la demanda de usuarios de alquiler en Barcelona se ha observado un incremento tanto en la cantidad de empresas como en el promedio de m². La superficie media solicitada en Barcelona habitualmente ha sido de hasta los 500m² y ahora se está acercando a los 800m²-1.000m². Las superficies que puede ofrecer Barcelona en el 22@ ha hecho que ahora puedan venir empresas que antes no podían por la imposibilidad de encontrar espacios grandes. En el centro de la capital catalana estas superficies no existen. Por su parte, el mercado de oficinas de Madrid sí que dispone de edificios con superficies grandes mientras que su promedio de demanda de alquiler es se sitúa en los 1.500m².
INDUSTRIAL-LOGÍSTICO
Según la consultora Forcadell, desde el punto de vista de la inversión patrimonial, el sector industrial-logístico es el que ofrece la más alta rentabilidad y se prevé que siga siendo así a pesar de que la evolución de las rentabilidades sea a la baja, tal como sucede en otros tipos de usos. Actualmente hay más liquidez en el mercado para invertir en productos que ofrecen altas rentabilidades, especialmente en productos logísticos, más que los de tipo industrial. El desajuste se encuentra en que en el sector industrial-logístico hay más demanda de inversión que disponibilidad de producto. En cuanto a evolución de las rentabilidades, éstas continuarán estables, sobretodo en la 1ª corona, con tendencia a la baja. En el industrial, los inversores profesionales tienen una actitud más contenida a la hora de apostar por este tipo de producto debido a que conllevan más riesgos, los propios del sector. Estos posibles riesgos se valoran básicamente en función del precio inicial de compra del producto. De por sí, los propios usuarios del sector industrial no están interesados en abonar un alquiler en una nave industrial en la que ellos, por la naturaleza de su actividad, tienen que invertir una elevada cantidad de dinero dentro del inmueble que en la propia nave y el suelo.
RETAIL
En relación al sector Retail, según Forcadell, los locales a pie de calle, sobre todo los High Street, junto con los centros comerciales se están consolidando cada vez más como productos de gran interés para los inversores. Tanto en Madrid como en Barcelona ciudad ya no es posible llevar a cabo nuevas promociones debido a la falta de espacios. Es por ello que los nuevos proyectos que se están construyendo se ubican en las afueras de ambas ciudades. Los parques de medianas, por su parte, son hoy en día productos muy interesantes por la rentabilidad que ofrecen. Actualmente se están desarrollando en zonas de España donde se calcula que pueden atraer un volumen de población de 200.000 habitantes en adelante de sus alrededores, convergiendo a su vez visitantes de varios municipios. Las rentas de los locales comerciales han incrementado mientras que las rentabilidades han ido bajando dado el creciente interés inversor en la adquisición de estos activos inmobiliarios. Los centros comerciales de los alrededores y los parques de medianas, por su parte, mantienen unas rentabilidades altas por lo que los hace cada vez más atractivos para inversores institucionales o de valor añadido. En cuanto a los supermercados, cada vez se están cerrando más operaciones para el alquiler y de tipo ‘llaves en mano’ con inversores que tienen gran interés en este tipo de activos. Algunos de ellos se han especializado en este tipo de producto, tanto de tipo urbano como los que esrtán ubicados en las afueras de la ciudad. El retail en España es un sector que evoluciona claramente al alza y los inversores así lo perciben. Se prevé que cada haya más presión inversora, conllevando que las rentabilidades evolucionen con tendencia a la baja.
HOSPITALITY
Los inversores inmobiliarios profesionales y Familiy Office tienen mucho interés en los activos hoteleros. Para bien del mercado de inversión, estos han pasado de un modelo de Management Contract (contrato de gestión) a aceptar modelos de alquiler fijos con variables. Este hecho está conllevando que cada vez más inversores apuesten por proyectos ‘llave en mano’ o bien por la compra de edificios puesto que ofrecen más garantías. Madrid tiene un mercado hotelero creciente pero muy estable y el de Barcelona cuenta con una expansión muy intensa y al alza, más dinámica y con más potencial, pese a las restricciones administrativas en la concesión de licencias. Mientras en Barcelona las rentabilidades bajan, en Madrid se mantienen porque hay un equilibrio entre producto nuevo y la demanda inversora. Las residencias de estudiantes registran también una elevada demanda. Hay mucho inversor extranjero y local interesado en este tipo de inmuebles y ahora, con las restricciones administrativas del Ayuntamiento, sólo se pueden desarrollar en municipios colindantes como Sant Adrià de Besòs, Badalona o L'Hospitalet de Llobregat.
RESIDENCIAL
Según el informe de Forcadell, aunque hay escasez de producto residencial, la inversión profesional se ha visto incrementada. La rehabilitación de edificios en ciudad, tanto en Barcelona como en Madrid, ha tenido desde 2014 hasta 2017, mucha presión inversora, conllevando un incremento de los precios de venta. Los promotores buscan actualmente la mayor rentabilidad en promociones desde suelo en obra nueva. El sector ha vuelto a una época en la es muy importante y de manera creciente la promoción de obra nueva residencial. Ya desde 2016 se ha consolidado la búsqueda de solares así como y el inicio de nuevas promociones que ya se están acabando y vendiendo. El sector ha entrado en una nueva etapa de promoción que no se había producido de una manera tan activa desde 2008. Se está construyendo en las zonas suburbanas de Barcelona y de Madrid y ha vuelto también el préstamo al comprador final con niveles de financiación del 60%-70%. No hay burbuja sino recalentamiento de precios en algunas zonas.
SOLARES
El informe de Forcadell destaca que, en industrial, los solares más buscados son para el sector logístic (1ª y 2ª corona) en Barcelona y Madrid. En Residencial, la búsqueda de suelo se centra en Barcelona, en Madrid, en el centro de las principales 20 ciudades de España y en zonas para promociones de más de 60 unidades alrededor de las ciudades. En oficinas, el 22@ en la ciudad Condal sigue siendo la principal reserva de suelo del sector en España para edificios de alta calidad, sostenibles. En Madrid hay disponibilidad de solares en la zona de Julián Cabanillo y en la M-30. Los solares han vuelto a ser un bien codiciado para la inversión en general para todos los usos cuando había sido el producto más despreciado desde el estallido de la crisis a finales del 2007. Esta tendencia va a ir en aumento y hará que cada vez se aprecie más. El momento para comprar solares ahora puesto que los precios irán cada vez más al alza. Las opciones de crecimiento del inmobiliario residencial ya se han agotado si no hay ningún cambio en la legislación. Además del distrito de Sant Martí (22@), Barcelona tiene mucha reserva de suelo en el barrio de La Marina del Port, la Zona Franca y Sants-Montjuïc.
ACTORES DE MERCADO
Los fondos de inversión internacionales han estado muy activos a lo largo del 1S 2017, especialmente los procedentes de Estados Unidos, Reino Unido y Francia. Las Socimi’s por su parte, han tenido también un papel importante aunque más moderado a lo largo de la 2ª mitad de 2016. Cabe destacar que la Socimi Hispania, la primera en cotizar en el Ibex 35, ha decidido especializarse únicamente en hoteles apostando el 90% en vacacional y un 10% en hoteles de centro urbano. La estrategia de algunas Socimis pasa por seguir siendo multiusos por un tiempo mientras que las de nueva constitución y de pequeño tamaño, suman esfuerzos para llevar a cabo operaciones.
TENDENCIAS
El mercado de inversión inmobilaria, apunta Forcadell, ha alcanzado los 6.000M€ en España al cierre del 1S 2017. De estos, 1.000M€ se han transaccionado en Catalunya. Se ha constatado de nuevo un gran interés inversor de actores de mercado tanto nacionales como internacionales que buscan producto de todos los sectores en Catalunya, en concreto, en Barcelona. Los locales comerciales y los edificios a rehabilitar en las zonas prime de las grandes ciudades son, en concreto, los activos más demandados. Teniendo en cuenta el perfil del comprador, los fondos de inversión prefieren edificios para rehabilitar, de oficinas y centros comerciales, el inversor privado se decanta por locales y pequeños edificios.
PREVISIONES
Tal como apuntaban las previsiones de Forcadell en el anterior Informe de Mercado de Inversión profesional, este ha alcanzado una etapa de estabilización muy positiva tras unos años de crecimientos pronunciados. Los fondos de inversión nacionales y extranjeros seguirán muy activos en el mercado español siguiendo la tendencia de los 2 años precedentes. Londres cada vez más se alejará de las inversiones europeas por su próxima salida de la Unión Europea mientras que España, Alemania y Francia seguirán concentrando el interés inversor tanto por los productos interesantes que ofrecen como por los requerimientos que solicitan para poder llevar a cabo las transacciones.
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