L'Informe d'Inversió Nacional de Forcadell destaca el gran dinamisme que ha tingut l'activitat inversora al llarg del primer semestre de 2017. En concret, el retail, la logística, oficines i residencial han estat i són els sectors que més interès inversor generen. Espanya, França i Alemanya acaparen l'atenció dels grans actors de mercat tant nacionals com internacionals.
Segons la consultora Forcadell, la inversió immobiliària professional a Espanya està sent molt activa aquest 2017 i s'està desenvolupant en la mateixa línia que en els 2 anys precedents. Cada vegada hi ha una major capacitat d'inversió d'actius centrada en el tipus de requeriments que tenen. Els preus als quals s'estan tancant avui les operacions posen cada vegada més en desafiament els objectius dels inversors. A Barcelona i Madrid, que són les ciutats que concentren el 85% de la inversió tant de capital estranger com nacional, existeix una gran liquiditat creixent. D'una banda es deu a la utilització de recursos propis (Equity) que es veuen incrementats per la banca, que està ajudant en operacions d'inversió immobiliària professional amb finançament estructurat.
Forcadell apunta que aquesta tendència es va iniciar el 2015 i, segons el Banc d'Espanya, aquests poden finançar actualment fins a un 50%-60% del valor (Loan to Value – préstec a valor). Les previsions indiquen que no es superarà aquest % tal com sí va succeir en anys anteriors quan es va arribar a aconseguir el 90%. Les condicions actuals permeten un equilibri perfecte i ofereixen un marge de confort suficient com per no tenir problemes amb les entitats financeres en cas que succeeixin contratemps. Barcelona i Madrid captaran tanta inversió en la mesura que els actius siguin capaços d'adaptar-se als requeriments mínims d'inversió d'aquesta liquiditat. Ambdues ciutats espanyoles estan a l'altura d'Alemanya, França i per sobre d'Itàlia quant a atractiu inversor mentre Londres ja no és la principal destinació d'inversió a causa del Brexit.
SECTORS D’INVERSIÓ
OFICINES
Forcadell posa de manifest que en el sector d'inversió d'oficines s'ha observat en aquest 1S 2017 un increment lleu però sostingut de les rendes, alhora que les rendibilitats han descendit. Tant a Madrid com a Barcelona actualment estan tenint molta pressió inversora perquè no acaben de trobar els actius que necessiten.
Segons l’Informe d’Inversió de Forcadell, les Socimis cada vegada estan tenint més interès en aquest tipus d'actius i algunes s'han especialitzat en ell. Cal destacar que la capital catalana ha superat en aquesta 1a meitat de l'any a Madrid en nombre de transaccions d'edificis d'oficines i volum d'inversió total. Aquesta tendència va seguir sent creixent sobretot en aquells edificis d'oficines d'obra nova sostenibles i en els quals estiguin rehabilitats i situats al centre de la ciutat o en els districtes de negocis i que puguin ser transformats a edificis sostenibles. Com a tendència, quant a la demanda d'usuaris de lloguer a Barcelona s'ha observat un increment tant en la quantitat d'empreses com en la mitjana de m². La superfície mitjana sol·licitada a Barcelona habitualment ha estat de fins als 500m² i ara s'està acostant als 800m²-1.000m². Les superfícies que pot oferir Barcelona al 22@ ha fet que ara puguin venir empreses que abans no podien per la impossibilitat de trobar espais grans. Al centre de la capital catalana aquestes superfícies no existeixen. Per la seva banda, el mercat d'oficines de Madrid sí que disposa d'edificis amb superfícies grans mentre que la seva mitjana de demanda de lloguer se situa en els 1.500m².
INDUSTRIAL-LOGÍSTIC
Segons la consultora Forcadell, des del punt de vista de la inversió patrimonial, el sector industrial-logístic és el que ofereix la més alta rendibilitat i es preveu que segueixi sent així malgrat que l'evolució de les rendibilitats sigui a la baixa, tal com succeeix a altres tipus d'usos. Actualment hi ha més liquiditat al mercat per invertir en productes que ofereixen altes rendibilitats, especialment en productes logístics, més que els de tipus industrial. El desajustament es troba en el fet que al sector industrial-logístic hi ha més demanda d'inversió que disponibilitat de producte. Quant a evolució de les rendibilitats, aquestes continuaran estables, sobretot a la 1a corona, amb tendència a la baixa. A l'industrial, els inversors professionals tenen una actitud més continguda a l'hora d'apostar per aquest tipus de producte perquè comporten més riscos, els propis del sector. Aquests possibles riscos es valoren bàsicament en funció del preu inicial de compra del producte. De per si mateix, els mateixos usuaris del sector industrial no estan interessats a abonar un lloguer en una nau industrial en la qual ells, per la naturalesa de la seva activitat, han d'invertir una elevada quantitat de diners dins de l'immoble que a la mateixa nau i el sòl.
RETAIL
En relació al sector Retail, els locals a peu de carrer, sobretot els High Street prime, juntament amb els centres comercials s'estan consolidant cada vegada més com a productes de gran interès per als inversors. Tant a Madrid com a Barcelona ciutat ja no és possible dur a terme noves promocions a causa de la falta d'espais. És per això que els nous projectes que s'estan construint se situen als afores d'ambdues ciutats. Els parcs de mitjanes, per la seva banda, són avui dia productes molt interessants per la rendibilitat que ofereixen. Actualment s'estan desenvolupant a zones d'Espanya on es calcula que poden atreure un volum de població de 200.000 habitants d'ara endavant dels seus voltants, convergint al seu torn visitants de diversos municipis. Les rendes dels locals comercials han incrementat mentre que les rendibilitats han anat baixant donat el creixent interès inversor en l'adquisició d'aquests actius immobiliaris. Els centres comercials dels voltants i els parcs de mitjanes, per la seva banda, mantenen unes rendibilitats altes pel que els fa cada vegada més atractius per a inversors institucionals o de valor afegit. Quant als supermercats, cada vegada s'estan tancant més operacions de lloguer i de tipus ‘claus a la mà’ amb inversors que tenen gran interès en aquest tipus d'actius. Alguns d'ells s'han especialitzat en aquest tipus de producte, tant de tipus urbà com els que estaran situats als afores de la ciutat.
HOSPITALITY
Els inversors immobiliaris professionals i les familiy office tenen molt interès en els actius hotelers. Per bé del mercat d'inversió, aquests han passat d'un model de Management Contract (contracte de gestió) a acceptar models de lloguer fixos amb variables. Aquest fet està comportant que cada vegada més inversors apostin per projectes ‘claus a la mà’ o bé per la compra d'edificis, ja que ofereixen més garanties. Madrid té un mercat hoteler creixent però molt estable i el de Barcelona compta amb una expansió molt intensa i a l'alça, més dinàmica i amb més potencial. Mentre a Barcelona les rendibilitats baixen, a Madrid es mantenen perquè hi ha un equilibri entre producte nou i la demanda inversora.
Les residències d'estudiants registren també una elevada demanda. Hi ha molt inversor estranger i local interessat en aquest tipus d'immobles i ara, amb les restriccions administratives de l'Ajuntament, només es poden desenvolupar a municipis adjacents com Sant Adrià de Besòs, Badalona o L'Hospitalet de Llobregat.
RESIDENCIAL
Encara que hi ha escassetat de producte residencial, la inversió professional s'ha vist incrementada. La rehabilitació d'edificis a la ciutat, tant a Barcelona com a Madrid, ha tingut des de 2014 fins a 2017, molta pressió inversora, comportant un increment dels preus de venda. Els promotors busquen actualment la rendibilitat més gran en promocions des de sòl a obra nova. El sector ha tornat a una època on l'és molt important i de manera creixent la promoció d'obra nova residencial. Ja des de 2016 s'ha consolidat la cerca de solars així com l'inici de noves promocions que ja s'estan acabant i venent. El sector ha entrat en una nova etapa de promoció que no s'havia produït d'una manera tan activa des de 2008. S'està construint a les zones suburbanes de Barcelona i de Madrid i ha tornat també el préstec al comprador final amb nivells de finançament del 60%-70%. No hi ha bombolla sinó reescalfament de preus en algunes zones.
SOLARS
L’Informe de Forcadell destaca que, a industrial, els solars més buscats són per al sector logístic (1a i 2a corona) a Barcelona i Madrid. En Residencial, la cerca de sòl es centra a Barcelona, a Madrid, al centre de les principals 20 ciutats d'Espanya i en zones per a promocions de més de 60 unitats al voltant de les ciutats. En oficines, el 22@ a la ciutat Comtal segueix sent la principal reserva de sòl del sector a Espanya per a edificis d'alta qualitat, sostenibles. A Madrid hi ha disponibilitat de solars a la zona de Julián Cabanillo i a la M-30.
Els solars han tornat a ser un ben cobejat per a la inversió en general per a tots els usos quan havia estat el producte més menyspreat des de l'esclat de la crisi a la fi del 2007. Aquesta tendència anirà en augment i farà que cada vegada s'apreciï més. El moment per comprar solars és ara ja que els preus aniran cada vegada més a l'alça. Les opcions de creixement de l'immobiliari residencial ja s'han esgotat si no hi ha cap canvi en la legislació. A més del districte de Sant Martí (22@), Barcelona té molta reserva de sòl al barri de la Marina del Port, la Zona Franca i Sants-Montjuïc.
ACTORS DE MERCAT
Els fons d'inversió internacionals han estat molt actius al llarg del 1S 2017, especialment els procedents d'Estats Units, Regne Unit i França. Les Socimi’s per la seva banda, han tingut també un paper important encara que més moderat al llarg de la 2a meitat de 2016. Cal destacar que la Socimi Hispània, la primera a cotitzar a l'Ibex 35, ha decidit especialitzar-se únicament en hotels apostant el 90% a vacacional i un 10% en hotels de centre urbà. L'estratègia d'algunes Socimis consisteix a seguir sent multiusos per un temps mentre que les de nova constitució i de petita grandària sumen esforços per dur a terme operacions.
TENDÈNCIES
El mercat d'inversió immobiliària, apunta Forcadell, ha assolit els 6.000M€ a Espanya al tancament del 1S 2017. D'aquests, 1.000M€ s'han transaccionat a Catalunya. S'ha constatat de nou un gran interès inversor d'actors de mercat tant nacionals com internacionals que busquen producte de tots els sectors a Catalunya, en concret, a Barcelona. Els locals comercials i els edificis a rehabilitar a les zones prime de les grans ciutats són, en concret, els actius més demandats. Tenint en compte el perfil del comprador, els fons d'inversió prefereixen edificis per rehabilitar, d'oficines i centres comercials, l'inversor privat es decanta per locals i petits edificis.
PREVISIONS
Tal com apuntaven les previsions de FORCADELL a l'anterior Informe de Mercat d'Inversió professional, aquest ha aconseguit una etapa d'estabilització molt positiva després d'uns anys de creixements pronunciats. Els fons d'inversió nacionals i estrangers seguiran molt actius al mercat espanyol seguint la tendència dels 2 anys precedents. Londres cada vegada més s'allunyarà de les inversions europees per la seva propera sortida de la Unió Europea mentre que Espanya, Alemanya i França seguiran concentrant l'interès inversor tant pels productes interessants que ofereixen com pels requeriments que sol·liciten per poder dur a terme les transaccions.
Anterior