07/09/18

La inversió immobiliària professional es mantindrà en una etapa expansiva fins al 2020

  • La inversió immobiliària professional a Espanya ha mantingut el seu dinamisme a la primera meitat de l'any, aconseguint un volum d'inversió de 5.000 M€.

  • Forcadell destaca els canvis estructurals que està dibuixant el proptech en el sector immobiliari, creant nous formats i maneres d'invertir.

  • El retail segueix sent el sector immobiliari que major volum d'inversió professional acapara, aconseguint en el 1S 2018 un total de 2.000 M€.

Segons l'Informe del Mercat d'Inversió de Forcadell del 1S 2018, els indicadors macroeconòmics dibuixen un panorama positiu per al mercat immobiliari, que presenta perspectives òptimes per mantenir-se en una etapa expansiva fins al 2020. La inversió immobiliària professional a Espanya ha mantingut el seu dinamisme en el 1er semestre de 2018 de la mà dels fons internacionals i socimis i, en termes de volum d'inversió, es preveu que tanqui l'exercici de 2018 amb xifres similars a les obtingudes al 2017 (13.500 M€) o registri un lleuger descens. Espanya es manté com un dels països més atractius per a la inversió immobiliària. De fet, és la 5a destinació europea que capta major volum d'inversió. Encapçalen la llista Regne Unit -fins que sigui efectiu el Brexit-, Alemanya, França i Holanda. Els fons d'inversió continuen sent els grans protagonistes del mercat, especialment els de origen estranger, que acaparen gairebé el 60% del volum d'inversió immobiliària. El nombre de socimis que cotitzen al MAB segueix en constant augment: en el primer semestre de l'any s'han incorporat al MAB 10 noves socimis.

La consultora apunta que el proptech està dibuixant canvis estructurals en el sector immobiliari. El nombre d'empreses proptech ha passat, en tan sols un any, del mig centenar a superar les 200. El seu auge ha creat nous formats i maneres d'invertir, tant per a professionals com a particulars (crowdfunding), facilitant una interacció autònoma i directa amb el mercat (blockchain) i una major rapidesa en les transaccions (a través de criptomonedes).

 

SECTORS D'INVERSIÓ

HOSPITALITY

Segons Forcadell, encara que Barcelona i Madrid continuen sent els dos principals pols d'atracció turística d'Espanya, la falta d'actius hotelers, els elevats preus i la moratòria per obrir nous hotels en ambdues ciutats ha redirigit l'objectiu dels inversors cap a altres mercats hotelers consolidats d'Espanya com Canàries, Balears i Andalusia. Les principals operacions del 1S 2018 en el sector hoteler han girat entorn a fusions de cadenes, integracions o compravendes de carteres, entre les quals destaca l'OPA de Blackstone sobre Hispània, que ha convertit al fons nord-americà en el major propietari d'hotels a Espanya.

L'interès inversor per les residències d'estudiants s'està dirigint cap a la promoció i la rehabilitació d'aquest tipus d'actius a fi de donar resposta a les necessitats –cada vegada més exigents- del nou usuari de residències d'estudiants. A causa de les perspectives de creixement i a la fragmentació d'operadors que presenta aquest mercat, Forcadell preveu una concentració d'operadors en els propers exercicis.

INDUSTRIAL-LOGÍSTIC

Segons l'informe de Forcadell, davant la falta de producte i la creixent demanda de plataformes logístiques propiciada per l'auge de l'e-commerce, l'activitat inversora del sector logístic s'ha focalitzat al 1er semestre de l'any en la promoció de nous projectes. La majoria d'aquestes promocions s'han realitzat a risc i, donada la bona salut del sector, estan sent pre-llogades abans de finalitzar el procés de construcció. La inversió immologística a la primera meitat de l'any s'ha mantingut en xifres similars a les obtingudes en el 1S 2017 aconseguint un volum d'inversió superior als 600 M€. Les rendibilitats s'han mantingut estables en el transcurs de l'últim any, situant-se a la 1a Corona tant de Madrid com de Barcelona entre el 6% i el 8%. A la 2ª Corona es registren rendibilitats d'entre el 7% i el 9%.

El sector industrial no està despertant el mateix interès inversor que el logístic i, les poques promocions de naus industrials que s'estan duent a terme s'estan dirigint principalment al lloguer.

RETAIL

El retail es manté com el sector immobiliari que major volum d'inversió professional acapara, aconseguint en el primer semestre de 2018 un total de 2.000 M€. La xifra fa preveure que, si es mantenen els mateixos nivells d'activitat, per a la segona meitat de l'any s'aconsegueixi el volum obtingut al 2016 i 2017, entorn als 4.000 M€. Els protagonistes del sector són grans fons d'inversió, la majoria d'ells internacionals, i s'observa que, en les operacions d'inversió de major envergadura, la rotació de producte s'està produint entre els mateixos players, en detriment de la incorporació de nous actors. Les operacions de fins a 1,5 M€ les estan protagonitzant inversors locals, amb rendibilitats d'entre el 5-6% a línies menys comercials.

Forcadell apunta que en els últims mesos s'ha disparat la promoció i remodelació de centres comercials cap a projectes que posen en valor l'oci i l'experiència del client. S'espera que al llarg del 2018 s'hagin inaugurat fins a 10 centres comercials, entre els quals destaca –per superfície- el centre comercial Torrecárdenas (Almeria) de més de 60.000 m². A Catalunya destaca l'obertura de Finestrelles Shopping Center (Barcelona) prevista per a novembre de 2018 i que aportarà al mercat 40.000 m² d'oferta comercial.

Els parcs comercials, en canvi, encara que mostren una tendència positiva tant en nombre d'operacions com en volum invertit, encara no han disparat el seu atractiu. A high street destaquen la compra i obertura de flagship stores i la rotació de locals agrupats en carteres immobiliàries. Mentre que les rendes segueixen experimentant increments moderats, les rendibilitats s'han mantingut estables: entorn al 3-4% a 1es Línies.

OFICINES

El sector oficines ha copat a nivell estatal més del 10% de la inversió immobiliària professional, sent Barcelona i Madrid els dos principals focus d'inversió. Malgrat que el volum d'inversió no està aconseguint les xifres obtingudes al 1er semestre de 2017 –degut de fonamentalment a la poca disponibilitat d'actius- s'ha identificat un volum superior als 1.000 M€ en operacions en curs amb alta probabilitat de tancament. L'inversor internacional es manté com el principal dinamitzador del mercat d'oficines enfront del nacional. La falta de producte està limitant la compravenda d'actius però, alhora, està propiciant un major interès inversor per la promoció de grans projectes d'oficines, recolzat per la pressió de la demanda i les bones perspectives que dibuixen els indicadors macroeconòmics entorn del creixement de l'ocupació i estabilitat econòmica. Geogràficament l'apetit inversor per noves promocions s'està focalitzant a la capital catalana al districte 22@ i a La Marina de Port i del Prat Vermell (Zona Franca), i a Madrid, dins de la M-30.

Mentre les rendes segueixen experimentant increments per 5è any consecutiu –registrant al 1S 2018 una variació interanual del 6,7%-, durant el primer semestre de l'any les rendibilitats han mantingut la tendència de compressió situant-se a prime, tant a Madrid com a Barcelona, entre el 4-4,5%. A 2es línies giren entorn el 4,5% i 5,5% i a 3es línies el 6-7%.

RESIDENCIAL

La inversió professional residencial, segons la consultora immobiliària, ha evolucionat positivament en el 1S 2018 i s'ha vist incrementada tant en volum com en actors de mercat. Socimis, fons d'inversió, servicers i, en menor mesura, empreses públiques gestionen fins al 3% del parc d'habitatges de lloguer d'Espanya, animats per les perspectives de revaloració de l'habitatge i a la rendibilitat dels actius. La incorporació de noves socimis cotitzades al MAB especialitzades en el lloguer residencial ha estat una constant en els últims exercicis. La promoció residencial compta amb el suport d'un gran volum de demandants que compren majoritàriament sobre plànol donada la confiança en el sector, cada vegada més professionalitzat, i la poca disponibilitat de pisos d'obra nova finalitzats. L'habitatge continua sent un actiu preferent tant per a grans fons com per a petits inversors: fins al 25% de les operacions de compravenda del 1S 2018 s'han realitzat com a inversió.

SOLARS

La demanda de solars per part d'inversors i promotors s'ha vist incrementada en els últims anys i aquests s'han convertit en actius molt cobejats -després d'haver estat un dels productes més menyspreats per a tots els usos-, fet que s'ha traduït en un augment continuat del preu per m2 sol·licitat pels propietaris. Els solars més demandats en el 1S 2018 han estat d'ús residencial, seguits dels d'ús industrial-logístic.

Segons Forcadell, en l'àmbit residencial, els inversors estan apostant per aquelles regions d'Espanya amb major demanda d'habitatge (Barcelona, Madrid, Màlaga i Alacant). En el sector logístic, davant la falta de disponibilitat de sòl finalista, els fons internacionals i socimis estan començant a posar el focus en sòl per desenvolupar amb previsió d'un màxim de 3 anys per finalitzar la tramitació urbanística. Al mercat d'oficines de Barcelona, destaquen les operacions realitzades al districte 22@ -que entre el 2018-2019 incorporarà al mercat més de 112.000m²- i el focus que han posat els inversors a la zona de la Marina del Prat Vermell.

SITUACIÓ ACTUAL I PERSPECTIVES

ACTORS DE MERCAT

Els fons d'inversió es mantenen com els grans protagonistes del mercat, especialment els d’origen estranger, que copen gairebé el 60% del volum invertit en el 1S 2018. El ritme d'incorporacions de socimis que cotitzen al MAB és continu: en tan sol un any han passat de 40 a 68, la qual cosa suposa un increment del 45%. Aquestes societats han consolidat la tendència cap a l'especialització en actius residencials.

A l'actualitat, el 70% de les socimis inverteix en habitatge i el restant en retail i oficines. Les operacions d'inversió professional de volum inferior a 20 M€ són liderades en la seva majoria per family offices i inversors mitjans.

TENDÈNCIES

El mercat d'inversió immobiliària a Espanya s'ha mostrat dinàmic en el 1S 2018 i ha aconseguit un volum aproximat de 5.000 M€. Les rendibilitats han mantingut la tendència de compressió mentre que les rendes han registrat increments més moderats que en els 2 últims anys. La disrupció tecnològica ha reconfigurat el sector i ha generat nous formats per estructurar les inversions. El crowdfunding, el blockchain, el big data i les criptomonedes han permès democratitzar, agilitar i optimitzar una part de l'activitat inversora que, encara que pel moment només es tracti d'una petita quota del mercat, es preveu que sigui major a llarg termini.

PERSPECTIVA

Els fundamentals del mercat juntament amb les perspectives òptimes que presenten els indicadors macroeconòmics (ocupació, creixement del PIB entorn al 2,8%, estabilitat econòmica, etc.) afermaran l'apetit inversor pel mercat immobiliari espanyol. El volum d'inversió a tancament de la primera meitat de l'any juntament amb el bon acolliment que està tenint la demanda pels nous projectes fan preveure que en el 2018 s'assoliran xifres similars o lleugerament inferiors a les registrades en el 2017 (entorn els 13.500 M€). Es seguiran produint processos de fusió i concentració d'actors de mercat, a la recerca d'una major capacitat d'inversió.

OPERACIONS

Entre les operacions del 1er semestre de 2018, Forcadell destaca l'OPA de Colonial a Axiare que ha culminat amb la creació d'un gegant immobiliari amb actius immobiliaris valorats en 11.190 M€ i que situen al grup com la major empresa cotitzada d'edificis d'oficines. L'operació també ha inclòs un parc d'11 centres logístics, repartits entre Madrid i Barcelona. Al sector retail destaca la compra d'un portfoli de sis centres comercials per 182 M€ per part de Carmila, el braç immobiliari de Carrefour, al fons Prada i la compra de Deka –a mode de lease&back- de 16 locals d'Inditex per 400 M€. En el sector logístic destaca la compra per part de Segro de l'antiga fàbrica de Bacardí situada a Mollet del Vallès per convertir el terreny de 67.000m² en un centre de distribució logística. En el sector residencial destaca l'adquisició de Testa d'una cartera d'1.329 habitatges valorada en 207 M€. En el sector oficines destaca l'adquisició per 121 M€ del Sant Fernando Business Park per part de la firma Starwood Capital Group.

;