09/04/20

Els mercats industrial i logístic, recuperació a 2 velocitats després del Covid-19

El sector industrial ha vist frenada la seva activitat arran del Covid-19, per la qual cosa seran decisives l'agilitat i l'eficàcia de les ajudes que destini pròximament l'Executiu Central, tal com apunta FORCADELL.

Una part del negoci logístic, en canvi, ha vist com s'han incrementat encara més les compres online durant el confinament, posant més en valor si cap, les naus logístiques i els micro-magatzems urbans.

Després d'un 2019 positiu als sectors industrial i logístic, la crisi sanitària del Covid-19 està repercutint inevitablement als dos mercats, encara que amb matisos diferents i amb un pronòstic encara indeterminat. Segons Toni López, Soci de FORCADELL i Director de l'Àrea d'Immobiliària d'Empresa, “si bé aquesta situació marcarà un punt d'inflexió en l'evolució general de l'economia i al mercat immobiliari en particular, estem totalment segurs que la capacitat de reactivació de tot l'engranatge empresarial es produirà molt abans del que es pot preveure en aquests moments”.

“La paralització de l'activitat industrial confeccionarà un escenari probablement diferent en el que queda d'any, amb ajustos temporals per a l’activitat econòmica, però reactivant immediatament el mercat immobiliari industrial que actualment es troba frenat”, apunta Gerard Plana, Director d'Industrial-Logística de FORCADELL. El mercat logístic, per part seva, en clar auge des de fa diversos exercicis,  ha visto beneficiada la part del negoci relacionat amb l’e-commerce i la distribució d’alimentació i farmàcia. “Les naus logístiques i els micro-magatzems urbans ja eren actius amb un elevat interès per part d'inversors i grans companyies i ara estan veient incrementat exponencialment el seu valor i interès”, afegeix Plana.

MERCAT DE NAUS INDUSTRIALS

DEMANDA
A tancament de 2019, l'Informe de Mercat Industrial-Logístic de FORCADELL recollia que la demanda de naus en lloguer havia incrementat un 14,1% interanual mentre que en venda ho va fer en un 43,6%, dades clarament positives per al sector. No obstant això, es continua percebent certa actitud de prudència davant l'evolució de l'economia i tant propietaris com demandants van continuar avançant analitzant detingudament qualsevol operació. Es va constatar, a més, que els actius industrials van incrementar el seu interès des de 2015 acotant, a més, un perfil demandant més exigent.

Pel que fa a la demanda de lloguer per superfícies, segons FORCADELL, les naus industrials de menys de 500 m² va incrementar en un 23% respecte al 2S 2018, mentre que les peticions de naus de superfícies compreses entre els 501 m² i els 1.000 m² van registrar un descens interanual del -34,35%. Els altres trams de superfície en lloguer es van mantenir en els mateixos volums de demanda. En venda, la naus de fins a 1.000 m² van concentrar el percentatge més ampli (64% del total). Si bé les naus de 1.001 m² a 2.500 m² van representar a tancament de 2019 el 24%, van suposar un rang de demanda molt important en el desenvolupament del segment de mercat de venda. Per comarques, el volum principal de demanda, tant en lloguer com en venda, segueix concentrat al Barcelonès, Baix Llobregat i els 2 vallesos per la proximitat amb la ciutat de Barcelona i la seva xarxa de comunicacions.

OFERTA I DISPONIBILITAT
A tancament de 2S 2019, la disponibilitat de naus en lloguer va registrar un lleu increment interanual del 10% i en venda de l’11,1%, volums positius tot i que no van suposar una entrada suficient de producte per satisfer la demanda. L'estoc disponible va mantenir un nivell estable, seguint la mateixa tendència que en els anys precedents. Segons es detalla a l'informe de FORCADELL, les zones on majoritàriament es va concentrar l'oferta de naus en lloguer i venda van ser, com ja és habitual, les més pròximes a l'Àrea Metropolitana de Barcelona per la seva àmplia xarxa de comunicacions per carretera, marítimes i aèries: Barcelonès, Baix Llobregat, Vallès Oriental i Vallès Occidental.

Segons FORCADELL, cal destacar també que els temps de comercialització de les naus en lloguer van oscil·lar, com ja és habitual, entre els 6 mesos i 1 any, depenent de les característiques de la nau, el seu estat, la seva ubicació, etc. Quant a venda, cal recordar que el parc de naus actual continua aglutinant un romanent de naus qualificades com a obsoletes que no compleixen amb els requeriments actuals (sistemes contra incendis, altura, etc.). Moltes d'elles estan situades en emplaçaments òptims, molt pròxims a Barcelona, però no aconsegueixen comercialitzar-se.

PREUS
Si bé l'evolució dels preus de lloguer va ser molt lineal respecte de la totalitat de l'any, segons s'indica a l'Informe Industrial-Logístic de FORCADELL, la previsió per a 2020 queda subjecta a l'evolució de la crisi sanitària ocasionada pel Covid-19, a l'espera de veure les repercussions que es produiran a nivell socioeconòmic. Cal destacar, de totes maneres, que a tancament de 2019 s'acumulaven ja 4 anys de rendes estables, amb evolucions equilibrades. La distància entre els asking prices i els preus de tancament no va registrar gaps destacables. A més, tot i que es va constatar un ritme sostingut en el temps en relació al desenvolupament de les operacions, sí que és cert que es van produir de manera més pausada de l'habitual. No obstant això, això no va comportar cap fre en el conjunt de la contractació. Les operacions dutes a terme es van realitzar, en la seva majoria, amb l'objectiu d'ampliar espais i/o canvis d'ubicació, però en cap cas per a reduir metres.

D'altra banda, l'evolució dels preus de venda va mantenir al llarg del 2S 2019 una tendència d'estabilitat (var. int. 1,76%) que ja havia predominat al llarg dels últims exercicis. El m² del sostre industrial, segons FORCADELL, es va situar a la segona meitat de l'any en els 632,5€ de mitjana, essent principalment les comarques del Barcelonès, Maresme i el Baix Llobregat les que van registrar el preu més elevat. Per contra, les comarques que van resultar més assequibles encara que també van tenir increments -com les de la resta del territori català- van ser el Camp de Tarragona, Osona, Anoia i Bages. La previsió quant a l'evolució dels preus en 2020 també queda totalment subjecta a l'evolució de la crisi del Covid-19, de moment indeterminada.

MERCAT DE SOLARS INDUSTRIALS
La logística va continuar copant la demanda de solars per a aixecar nous projectes concentrant la major part de les peticions de sòl terciari en el 2S 2019, tal com es desprèn de l'informe FORCADELL. Els inversors, per part seva, van posar el focus en el sòl industrial per a impulsar micro- plataformes logístiques en nuclis urbans propiciats pel creixement exponencial del comerç electrònic i pels baixos tipus d'interès actuals. Els nous hàbits de consum i els breus terminis de lliurament continuaran impulsant a l'alça el volum de demanda d'aquest producte.

Els preus dels solars industrials en el 2S 2019 es van mantenir estables encara que elevats, en línia amb les cotes registrades al llarg de tot l'any. El preu mitjà dels solars tant de la segona meitat de l'any com del conjunt del 2019 va ser pràcticament idèntic (218,5 €/m² al 2S 2019 i 217,75 €/m² de mitjana anual). D'altra banda, es va observar que el preu havia incrementat un 25% des de 2015, situant-se aleshores en els 173,95 €/m². El pronòstic de l'evolució del preu dels solars també queda de moment en stand by, a l'espera de veure l'impacte que pugui tenir en el sector immobiliari la crisi del Covid-19.

LOGÍSTICA I INVERSIÓ
L'informe FORCADELL destaca que la logística a Catalunya va aconseguir al segon semestre de 2019 una contractació de 257.081 m² fet que va conduir el sector cap a un total anual de 589.924 m², xifra que encara que mostra un descens de l'11% és en realitat un volum positiu. Respecte del 2017 la variació també va créixer suposant, en aquesta comparativa, un increment del 28,3%. La 2a Corona va liderar les contractacions per davant les altres corones, tant si s'analitza per trimestres de manera independent (Q1 50%, Q2 69%, Q3 60% i Q4 62%) com en el conjunt de l'any (61%). D'altra banda, cal destacar que les naus d'obra nova o claus en mà van suposar el 48% de la superfície total contractada en el conjunt del 2019. Es tracta de resultats satisfactoris per al sector, si bé són també un signe evident de l'escassetat de producte disponible.

En termes d'oferta de naus logístiques, tal com apunta l'informe FORCADELL, la falta de disponibilitat de naus triple A de dimensions entre 5.000 m² i 10.000 m² a la 1a i 2a Corona juntament amb l'augment de rendes van continuar sent els principals obstacles per a aconseguir un take up molt major. El sector logístic va mantenir una estabilitat constant al llarg dels últims 3 anys impulsat per la capacitat de generació de negoci de l'e-commerce, el recorregut del qual es preveu que segueixi sent constant i amb la mateixa intensitat que la generada fins ara. Les compres online s'han integrat en el dia a dia de les famílies generant beneficis per a tots els actors implicats: agilitat en el procés de compra i d’entrega, accés a les plataformes 24/7, a més d'haver generat nous llocs de treball en els diferents trams de la cadena immologística.

2019 va ser un any molt important i destacat per a les operacions d'inversió en el sector logístic, fregant els 1.700 M€ (13% var. int.) a nivell estatal i prop de 400 M€ en l'àmbit català, tal com es recull a l'informe FORCADELL. El motor que ha generat aquests òptims resultats als anys 2018 i 2019 va ser l'e-commerce i els fons d'inversió internacionals van continuar posant el focus del seu interès en aquesta mena d'actiu immobiliari. El bon ritme d'absorció en el mercat de projectes d'obra nova en aquest àmbit juntament amb el sostingut creixement de les rendes, van fer que el seu atractiu no fes altra cosa que incrementar. Aquesta situació tan positiva del mercat logístic a Catalunya va propiciar que es registressin operacions de fons d'inversió i promotors de diferents modalitats: a risc, sale and leaseback o forward purchase. La reduïda taxa de disponibilitat de producte immologístic al mercat català i la forta pressió de la demanda van continuar impulsant l'activitat promotora, que a més, va continuar oferint rendibilitats clarament atractives, tal com indica l'informe FORCADELL.

Barcelona va mantenir l'interès a nivell mundial com un destacat punt estratègic per a l'activitat logística sent la 1a i la 2a Corona els emplaçaments més desitjats pels inversors, segons es desprèn de l'informe FORCADELL. La 3a Corona, per la seva distància amb la capital catalana i la seva oferta de naus, no va suscitar el mateix interès però sí que es tracta d'una opció contemplada donada l'escassetat d'oportunitats.

L'evolució del sector logístic, a tancament del 2019, preveia una continuïtat de la tendència positiva per la qual travessava el sector, especialment per l'entrada d'inversors especialitzats en altres sectors de l'àmbit immobiliari. El pronòstic queda totalment subjecte a l'evolució de la crisi sanitària ocasionada pel Covid-19, a l'espera de veure les repercussions que es produiran a nivell socioeconòmic.

Contacte Dept. Comunicació

 
Cristina San José

Cristina San José

c.sanjose@forcadell.com
;