15/04/21

El lloguer residencial incrementarà els propers anys per circumstàncies econòmiques, canvis culturals i com a resposta habitacional en un mercat laboral en transformació, segons FORCADELL

Entrevista a Christian Gracia, 
director del Departament d’Inversió, Sòl i Obra Nova de FORCADELL

La promoció residencial d’Obra Nova es troba en un moment relativament positiu gràcies a la demanda sostinguda. Com es perfila el que queda de 2021 si el preu del sòl residencial finalista segueix alt i a més a més és escàs a Barcelona?
Tenim davant nostre el difícil repte d’alinear els preus de la oferta amb la capacitat financera de la demanda. Hi ha voluntat de posar oferta al mercat però a vegades les circumstàncies no són proclius, como succeeix a l’actualitat. Existeix una demanda recurrent respecte d’aquest actiu (Obra Nova) però hem de subratllar que la dificultat d’estalvi i el volum d’esforç financer necessari, impedeixen l’accés a la compra d’habitatge a moltes famílies.      

Factors com l’escassedat de mà d’obra i en conseqüència l’augment del cost de construcció, els terminis d’entrega, etc., repercuteixen en un desenvolupament més equilibrat de la promoció immobiliària? 
Sens dubte els constants augments en els costos de construcció sumats als actuals preus del sòl, repercuteixen directa i proporcionalment en el preu final de l’habitatge. Els continus increments en els costos de construcció provocats per l’actual mida reduïda del sector i l’escassa mà de obra acaben incidint en el preu final. A això se li ha d’afegir les copioses traves administratives i les demores en els tràmits que perjudiquen els marges, estenent el calendari d’execució i, en conseqüència, augmentant els costos al promotor.

El perfil del promotor immobiliari ha canviat amb els anys? 
Per suposat i bastant. La crisi del 2008 ens ha deixat  un sector promotor reduït, concentrat però més fort i sobretot molt més professionalitzat. Els actuals criteris de finançament del sector bancari respecte de la promoció immobiliària han donat com a fruit un sector més solvent, menys ‘apalancat’ i amb una estratègia de negoci més racional, com caldria esperar d’un negoci de tan elevat risc financer.

S’han diversificat els projectes segons la tendència del mercat? 
Els projectes, més que diversificar-se, s’han homogeneïtzat qualitativament i concentrat geogràficament. L’Obra Nova és un producte molt vinculat a la classe mitja i aquesta ha estat la més damnificada per l’esclat de la crisi del 2008.  És un requisit indispensable del mercat actual, posar oferta a zones d’elevada demanda. Els riscos associats a un error en l’anàlisi o en una interpretació incorrecta del mercat, pot fer que el desenvolupament se’n vagi en orris. Les actuals restriccions en el finançament bancari no donen opció a segones oportunitats.  Actualment el mercat és molt exigent i requereix encerts en la ubicació, el disseny, les tarifes, els acabats, els annexes, etc. 

Com incideix la pressió de la demanda en la dinàmica actual de la promoció immobiliària?
La demanda està cada cop més qualificada, és escassa i sotmet els operadors a una dura competència. Els terminis de decisió de compra s’han dilatat de manera accentuada; fet que es tradueix en increments en els costos financers pels promotors i en conseqüència provoca importants rebaixes a les cues de promoció. Aquests romanents no es generaven fa tres o quatre anys. La demanda es vertebra al voltant de l’esforç financer del comprador. Tant el previ (capacitat d’estalvi) com el posterior i diferit (límit d’endeutament), són la columna de la operació.  Y com no podria ser d’altra manera, dins el mercat de compra d’habitatge, la Obra Nueva requereix un major esforç econòmic que la segona mà.

En els últims 5 anys la inversió residencial en lloguer ha incrementat de manera notable tant a nivell europeu com Estatal. En quina mesura la pandèmia ha reafirmat aquesta tendència? 
La nostra experiència social més propera davant una pandèmia sanitària mundial i les seves conseqüències socioeconòmiques, es remunta a fa més d’un segle (grip espanyola). La crisi econòmica associada a un fenomen d’aquest calat serà profunda i prolongada. Com qualsevol altra crisi econòmica anterior, aquesta ens deixarà un pòsit  de precarietat laboral, fet que dificultarà l’accés a l’habitatge en propietat i, per consegüent, expandirà el mercat residencial de lloguer. A aquesta conjuntura se li han de sumar els canvis socioculturals que venim experimentant des de fa anys, amb cada vegada major penetració del lloguer. S’està revertint l’estigma social històric respecte d’aquest règim a una societat devota de la propietat.  El lloguer ofereix una resposta a mida als canvis sorgits al panorama professional, on observem un mercat laboral molt més canviant, temporal i que exigeix una mobilitat acord.

Com encaixa aquest format a Barcelona? 
A Barcelona aquest model de negoci encaixa molt bé donat que les necessitats locals de lloguer són elevades. A més, conflueixen altres singularitats que augmenten aquesta demanda local, com per exemple els allotjaments professionals, acadèmics, d’oci i de mitjà termini per diferents circumstàncies.

Quina expectativa de recorregut es preveu per a la inversió residencial en lloguer
A mitjà termini serà un mercat en expansió, sens dubte. Bé sigui per circumstàncies socials, econòmiques, culturals o per nous patrons de consum, el lloguer serà el protagonista els propers anys. La realitat immediata que estem patint incrementarà el nínxol de mercat de lloguer.

Els preus de mercat poden veure’s afectats?
Amb la present legislació que regula les rendes del lloguer, els immobles d’Obra Nova gaudeixen d’un marge de maniobra que la segona mà no té. Si bé és cert que aquestes excepcions són temporals. Aquest nou marc legislatiu tindrà incidència al mercat tot i que des de FORCADELL sempre hem cregut molt més en l’autoregulació del mateix que en l’intervencionisme. La millor estratègia per obtenir un descens a les rendes passa per augmentar la oferta. Como es pot fer això? Amb una legislació més restrictiva i controlada respecte els  allotjaments turístics; amb un marco legal estable que doni seguretat a inversors i tenidors d’habitatge; amb una major protecció jurídica del propietari i de la seva propietat; incentivant la fiscalitat pel propietari; i amb polítiques municipals que atreguin la inversió immobiliària i no la facin fugir.

Quin impacte tindrà el Coliving pel sector promotor i per l’immobiliari en general? 
El Coliving dóna resposta a nous escenaris socials. Es tracta d’un format que a poc a poc va penetrant al mercat residencial local i atén a les necessitats d’un model de comunitat cada vegada més demandat. També recull el guant a desafiaments de mobilitat i temporalitat professionals. En resum, suposa una alternativa habitacional. La flexibilitat i els serveis són requisits cada vegada més sol·licitats, i una part cada vegada més àmplia de la població ho contempla com una possibilitat a mitjà termini. Aquest format (Coliving), implica compartir ei interactuar i, per suposat, avantposa l’experiència a la propietat. Requereix d’una gestió professionalitzada que repercutirà en un major retorn de la inversió per a l’inversor i un rendiment més que acceptable per a l’operador.

 

Contacte Dept. Comunicació

 
Cristina San José

Cristina San José

c.sanjose@forcadell.com
FORCADELL utilitza cookies tècniques, de personalització, anàlisi i publicitàries, pròpies i de tercers, que tracten dades de connexió i/o del dispositiu, així com hàbits de navegació per a facilitar-li la navegació, analitzar estadístiques de l'ús de la web i personalitzar publicitat.

Saber més
;