MERCAT DE LLOGUER
El mercat de lloguer d'habitatges a la ciutat de Barcelona, tal i com afirma Forcadell, continua mostrant-se dinàmic en aquesta primera meitat de l'any 2014 i segueix generant una important demanda, un indicador que mostra una notable tendència alcista semestre rere semestre aguditzada, sobretot, des de 2008.
Concretament, la variació interanual de la demanda ha experimentat un creixement del 7,83% respecte al primer semestre del 2013, segons informa la consultora catalana. Cal destacar, però, que la demanda de pisos a la Ciutat Comtal tendirà a l'estabilitat en els propers semestres, deixant enrere increments notables de les peticions d'arrendament. Això és degut a la oscil·lació existent entre els mercats de venda i lloguer: la demanda de venda, després de diversos anys d'immobilitat, comença a dinamitzar-se a la ciutat de Barcelona, fet que actua en detriment de les peticions d'arrendament.
La demanda de lloguer a la capital catalana, a més, està experimentant un procés en el qual s'accentuen cada vegada més els pols oposats: la majoria de peticions en el mercat d'habitatges se centren en immobles de rendes mitjanes-baixes o baixes en districtes de menys poder adquisitiu o, per contra, en zones a l'abast de demandants amb rendes altes, afirma la consultora. Coincideix, a més, que aquestes peticions cursades sobre immobles en les zones de més poder adquisitiu de la ciutat de Barcelona (Sarrià-Sant Gervasi, Les Corts-Pedralbes o Sant Martí) es realitzen també sobre productes la superfície dels quals supera la mitjana demandada a la Ciutat Condal. La demanda, per tant, està tendint a repartir-se entre barris menys acomodats de la ciutat o en immobles de gran superfície a les zones més exclusives.
Així mateix, cal subratllar que la majoria de productes en mans de la Sareb, assegura Forcadell, es troben en aquestes zones de menor poder adquisitiu de Barcelona i la seva àrea metropolitana, fet que està provocant que les rendes en aquestes ubicacions s'estiguin veient pressionades a la baixa i que està aguditzant aquesta bipolaritat en els preus de lloguer a la ciutat.
En una tendència que s'apuntava en l'últim tram de l'exercici 2013, l'oferta de lloguer a la ciutat de Barcelona continua disminuint-se moderadament, assegura Forcadell. En escenaris de contínua caiguda dels preus de venda, el lloguer era vist com un refugi per no assumir minusvalideses en els immobles comprats en èpoques de bonança. L'estabilitat amb tendència a petits increments dels preus dels habitatges a Barcelona han provocat que els propietaris tornin a confiar en el mercat de venda per comercialitzar els seus actius, fet que provoca una reducció del parc de pisos per al lloguer. Les condicions que els propietaris han d'assumir en el mercat d'arrendament, a més, són cada vegada més inestables, ja que l'escenari econòmic fa que no acostumin a demanar-se avals, les fiances acostumin a ser d'un mes o que els contractes es realitzin a nom de dos titulars o de titular i avalador.
MERCAT DE VENDA
Tal i com assevera Forcadell, l'estabilització de l'economia espanyola i el crèdit que ha començat a circular procedent de les entitats bancàries han provocat que durant el primer semestre del 2014 la demanda de compra d'habitatges a Barcelona hagi augmentat de manera notable, fet que ha aportat un optimisme al mercat residencial, sobretot, a les zones més consolidades de les grans ciutats espanyoles. Si en semestres anteriors es parlava d'una demanda latent de compra a la capital catalana a l'espera de la dinamització del crèdit, cal subratllar que els bancs han començat a obrir l'aixeta del finançament, assegura la consultora.
Les condicions de les hipoteques que s'estan concedint actualment, tal i com afirma l'informe de mercat de Forcadell, són diferents de les que es concedien en èpoques de bonança (les rendes requerides als compradors són més grans i el percentatge concedit de la hipoteca respecte al total del preu és menor), però és una realitat palpable que el crèdit ha començat a fluir entre els potencials compradors d'habitatges.
En semestres anteriors, a més, les compres que es produïen eren protagonitzades, en gran part, per demandants amb fons propis que no requerien de finançament bancari. Actualment, la demanda de comprador amb hipoteca és una realitat que està dinamitzant el mercat, afirma l'empresa catalana.
Quant a la demanda de procedència estrangera, segons Forcadell, és important ressaltar la seva gran incidència, que va in crescendo a causa dels preus de venda impensables anys enrere i les expectatives de rendibilitat a mitjà i llarg termini que planteja el mercat immobiliari en grans capitals espanyoles com Barcelona, Madrid, Sevilla o Bilbao. Continuen sent molt importants les demandes procedents de compradors de la Xina i països punters de la Unió Europea.
Així com l'estabilització amb tendència alcista dels preus de venda ha provocat la disminució de l'estoc d'habitatges en el mercat de lloguer, aquest final en els descensos de preus ha propiciat també un creixent interès per incorporar habitatges al mercat de venda, un cop que els propietaris comencen a interioritzar que els preus ja no baixaran a les zones més consolidades. El parc residencial a Barcelona és, per tant, extens en tots els districtes de la ciutat i hi ha disponibilitat de producte de totes les tipologies. Escenaris com el de les sancions a les entitats bancàries per pisos buits provocaran, però, que el parc de pisos a Barcelona tendeixi a equilibrar-se, assegura l'informe de la consultora.
PREUS DE LLOGUER
Les rendes a la ciutat de Barcelona, en opinió de Forcadell, han mostrat un comportament estable en aquesta primera meitat de l'exercici 2014. Els pisos de 2 o 3 habitacions, tipologia d'immoble més demandada i que serveix com a termòmetre per observar el comportament del mercat, han experimentat una estabilitat pràcticament total, havent-se registrat un descens mitjà a Barcelona del -0,63%. Els habitatges de major superfície, a partir de 120 m², però, han experimentat un augment de les rendes del 2,44% respecte al semestre anterior. Segons Forcadell, el preu del metre quadrat a l'Eixample se situa en els 12,75 € / m², mentre que a les Corts-Pedralbes, el districte més car, les rendes estan entorn dels 12,90 € / m².
Actualment, les condicions dels préstecs bancaris provoquen que, per a pisos amb valors inferiors als 200.000 €, les quotes hipotecàries siguin en moltes ocasions més baixes que els preus de lloguer, fet que arrossegarà les rendes residencials a la baixa.
PREUS DE VENDA
El preu de venda, animat per l'increment de la demanda i per l'augment de la confiança en l'economia del país, ha experimentat, segons Forcadell, pujades en la gran majoria de districtes i per a totes les superfícies. El mercat residencial en venda, almenys en grans ciutats com Barcelona o Madrid, posa fi, per tant, a diversos anys de descensos continus en els preus.
Les pujades són encara discretes, però comencen a marcar una dinàmica positiva que anirà incrementant de forma gradual en els propers semestres, sobretot, a les zones més consolidades de Barcelona, assegura la consultora. Aquesta tendència alcista dels preus a mitjà termini, a més, està fent que s'incrementi la demanda d'inversor estranger sabent les rendibilitats que podran assolir en els propers anys. És important recalcar, però, que aquest escenari de pujades està reservat a les grans capitals del país i a les zones més destacades d'aquestes ciutats. El preu de venda per a un pis tipus de 75 m² a Barcelona ha crescut un 1,44% intersemestral, assegura Forcadell. Aquestes pujades, però, no s'han produïts en determinats barris dels districtes de Sant Martí o Nou Barris.
Anterior