Según el Informe de Mercado Residencial de Forcadell, el precio de alquiler de una vivienda en Barcelona experimentó a finales del ejercicio 2014 un incremento de un 2,75%. Estos incrementos son propiciados por las subidas de precio en distritos consolidados como Sarrià-Sant Gervasi o Les Corts-Pedralbes. En cuanto a la venta, el 2014 fue un punto de inflexión y se esperan incrementos de precio a lo largo de 2015.
MERCADO DE ALQUILER DE VIVIENDAS
DEMANDA. El optimismo generado en torno al mercado de venta de pisos ha generado un incremento de la voluntad de adquirir viviendas en propiedad, un tipo de transacción que desde hace unos años no se podía plantear siquiera como una posibilidad para rentas medias y que ahora está volviendo a ser una opción real. Este hecho ha propiciado la oscilación de algunos clientes del mercado de alquiler al de venta, lo que ha generado un pequeño descenso de las demandas de arrendamiento en la ciudad de Barcelona durante la segunda mitad del ejercicio 2014, asegura Forcadell.
La capital catalana, tal y como afirma la consultora catalana, continúa teniendo un mercado de arrendamiento muy dinámico y sigue siendo una ubicación predilecta tanto a nivel particular como a nivel empresarial. Muchas compañías nacionales e internacionales trasladan a sus directivos a la Ciudad Condal, aunque cabe destacar que los períodos de tiempo por los que las compañías instalan a sus ejecutivos en Barcelona son más breves que en años anteriores. Si bien la demanda extranjera y de origen empresarial continúa siendo dinámica y está en auge, es cierto que las peticiones de arrendamiento procedentes de la ciudadanía local han descendido alrededor de un -10% en este segundo semestre.
Con la intención de fomentar el alquiler, el Ministerio de Fomento ha suscrito un acuerdo con las Comunidades Autónomas, entre ellas con Catalunya, gracias al cual la administración pública otorgará ayudas a las rentas más bajas para alquileres con rentas iguales o inferiores a 600 € y con un límite de 2.400 € anuales por vivienda. En este plan tendrán preferencia las personas afectadas en procedimientos de desahucio.
En cuanto a la distribución de la demanda por distritos, Forcadell asegura que es importante señalar el gran interés que suscitan zonas como Eixample, Les Corts o Sarrià-Sant Gervasi. Estas ubicaciones son las más solicitadas de la capital catalana y el descenso de la demanda en estos distritos es inferior a la media de la ciudad. La tipología de vivienda media que está concentrando más demanda en Barcelona es un piso sin amueblar, con 3 dormitorios y alrededor de los 70 m² de superficie.
Por otro lado, los distritos que están experimentando un mayor descenso en las peticiones de alquiler son Nou Barris y Horta-Guinardó. En estas zonas descentralizadas, los propietarios de viviendas no están dispuestos a asumir más rebajas en las rentas de sus inmuebles por encontrarse ya en cifras mínimas, circunstancia que choca con la realidad del mercado en la capital catalana: debido a la caída generalizada de las rentas en Barcelona en los últimos años, es posible conseguir pisos en alquiler en zonas más céntricas por importes similares, hecho que está forzando una importante caída del interés en estos distritos.
OFERTA. Si en el primer semestre del ejercicio 2014 se vislumbraba ya un moderado descenso de la oferta de viviendas en alquiler en la capital catalana, esta tendencia a la disminución del parque de pisos en Barcelona se ha acentuado en los últimos meses a medida que se ha ido confirmando el final de las caídas de los precios de venta. En los últimos años, debido a la constante pérdida de valor de los precios de venta, el mercado de alquiler era visto como un óptimo refugio para aquellos propietarios sin necesidad inminente de venta que no deseaban asumir minusvalías en su patrimonio. La conciencia de que los precios de venta no van a bajar más en la Ciudad Condal ha provocado un gran incremento de las tasaciones de pisos en venta y una caída del stock de pisos para el arrendamiento. Además, la falta de producto para el alquiler se acentúa para viviendas de gran superficie (4 habitaciones, a partir de 120 m²) en las zonas más demandadas de la ciudad.
PRECIOS. Los precios de alquiler en Barcelona, según el Informe de Forcadell, han mostrado gran estabilidad y, si bien existe sensación de pequeños incrementos en determinados distritos consolidados de la capital, hay que destacar que todavía se producen episodios de bajadas de precios. Es real que existe un optimismo latente en el mercado, pero todavía se producen episodios de renegociaciones a la baja en escenarios de finalización y renovación de contratos. El arrendatario sigue teniendo una posición de fuerza debido a la gran oferta disponible y a las rentas que algunos propietarios todavía están dispuestos a asumir, por lo que no es extraño observar algunos escenarios de descenso en los precios. Las viviendas que sí están experimentando una dinámica positiva son las situadas en los barrios de mayor poder adquisitivo, que están siendo el motor del mercado y están proyectando el precio de un alquiler medio en la Ciudad Condal a una subida del 2,75% intersemestral, afirma Forcadell.
MERCADO DE VENTA DE VIVIENDAS
DEMANDA. Según la opinión de la consultora inmobiliaria catalana, el año 2014 ha supuesto un punto de inflexión en el mercado residencial en venta en la ciudad de Barcelona, ya que ha marcado el final en la caída de los precios y el inicio de la dinamización de la demanda. Los indicadores macroeconómicos han sido positivos en esta mitad del ejercicio (incremento del PIB, reducción del déficit público, crecimiento del consumo privado y pequeña reducción del paro), hecho que ha trasladado al mercado residencial un moderado optimismo y una mayor ratio de cierre de operaciones de compra-venta en relación a demandas cursadas que en períodos anteriores, aunque cabe señalar que el mercado residencial en venta se encuentra todavía dañado tras más de 5 años de continuas caídas.
Para Forcadell, uno de los factores determinantes y que sí ha empezado ya a afectar a los hogares, más allá de datos a gran escala que no se trasladan tan rápido a la pequeña economía, ha sido el importante incremento en la concesión de crédito hipotecario, que ha permitido que más potenciales compradores hayan podido acceder al mercado de compra y en condiciones más beneficiosas. Las condiciones impuestas por las entidades financieras continúan siendo restrictivas, pero más relajadas que en 2013 y que en la primera mitad del ejercicio 2014. La banca está, por lo tanto, más predispuesta a conceder préstamos hipotecarios, por lo que podríamos considerar que 2014 y 2015 serán años de inflexión en el mercado. La ciudad de Barcelona continúa, además, contando con una importante demanda de obra nueva que no está encontrando salida por la falta de actividad promotora. Es importante subrayar, no obstante, que los promotores se encuentran actualmente en una fase de observación, a la espera de la confirmación de la dinamización definitiva del mercado, por lo que podría empezar a observarse actividad promotora en la segunda mitad de 2015. En los últimos meses del ejercicio cabe destacar una ligera agilización en el cierre de operaciones de compra venta por los posibles efectos de la Reforma Fiscal que entrará en vigor en enero de 2015. Pese a que los efectos de la misma se han ido matizando con el transcurso de las semanas, sí ha habido un mayor interés por el cierre de operaciones en el último trimestre del año.
OFERTA. El incremento de la intención de compra, el mayor cierre de operaciones y el final en la caída de los precios en la ciudad de Barcelona han aportado cierta confianza a los propietarios de viviendas en la Ciudad Condal, que se muestran más receptivos a la hora de introducir sus viviendas en el mercado de venta. Los propietarios han interiorizado ya que en las mejores ubicaciones de Barcelona los precios han dejado de bajar, por lo que se ha producido un importante trasvase de viviendas del mercado de alquiler al mercado de compra venta. A este incremento de la disponibilidad hay que añadir un cierto interés en vender propiedades antes de final de año por los posibles efectos de la Reforma Fiscal sobre las correcciones de las plusvalías, aunque los continuos matices que se han ido introduciendo en la normativa antes de la entrada en vigor de la misma han mitigado los efectos sobre la oferta de viviendas en la capital catalana.
La disponibilidad de viviendas en venta sigue siendo muy amplia en la Ciudad Condal. De hecho, la provincia de Barcelona es la que dispone de un mayor parque de viviendas vacías de España, con casi 300.000. El efecto de las viviendas en manos de entidades financieras es relativo en la ciudad de Barcelona, aunque el número de viviendas de esta tipología es importante en distritos como Nou Barris o Horta-Guinardó.
PRECIOS. Los precios en el mercado de venta de Barcelona, afirma Forcadell, han tocado ya suelo definitivamente tras más de cinco años de continuadas caídas. La sensación es que el ajuste ha finalizado y que los precios crecerán durante 2015 de confirmarse la dinámica positiva del cierre de operaciones. Cabe destacar que la dinámica de los precios ya ha sido positiva en este 2014, pero que los valores de la vivienda han bajado ligeramente en el último trimestre para tratar de evitar el impacto de la reforma fiscal.
Tal y como asevera Forcadell, los precios en Barcelona, y sobre todo en los barrios más consolidados, experimentarán subidas a partir del primer semestre de 2015. Los precios, incluso, han subido en algunos distritos de referencia en la Ciudad Condal como Les Corts-Pedralbes, Sarrià-Sant Gervasi y Gràcia. Otros distritos más periféricos como Nou Barris y Horta-Guinardó han experimentado ligeras caídas en torno al -1%, empujados a la baja también por las viviendas en manos de las entidades financieras. El precio para un piso estándar alrededor de los 75m² de superficie se ha situado en torno a los 2.771 €/m².
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