Según los datos de la consultora, además del incremento de las rentas de las naves en Catalunya, es relevante el aumento de la demanda en un 18%. En cuanto a la disponibilidad, esta ha caído especialmente en los principales núcleos de comunicación de Barcelona, en un radio de 40 quilómetros.
NAVES INDUSTRIALES EN ALQUILER
DEMANDA
Según los datos de la consultora, las peticiones de naves industriales en alquiler en Catalunya en el 1º semestre de 2016 han aumentado un destacable 18,06% interanual en comparación con el mismo periodo del año anterior. Este dato, muy optimista, muestra la buena marcha del sector industrial catalán y hace prever que el recorrido por el 2º semestre puede acabar siendo tan bueno o incluso mejor que el 1º.
El informe de Forcadell destaca que la distribución de la demanda de naves de alquiler en Catalunya por superficies se ha mantenido estos meses en las mismas proporciones registradas en los últimos 12 meses. Las naves pequeñas siguen siendo las más solicitadas, representando casi la mitad del total, tal como ocurrió a lo largo de 2015. Las diferencias, aunque leves, son apreciables si se hace una comparativa con los resultados del 2º semestre del 2014. En ese periodo, las naves pequeñas de hasta 500 m2 suponían el 35%, es decir, 10 puntos porcentuales menos que ahora. Con las naves de entre 1.000 m2 y 2.500 m2 ocurre algo similar. Desde hace 3 semestres representan el 20% de las demandas de forma estable aunque cabe destacar que en el 2º semestre de 2014 estas suponían el 28% del total.
Por zonas, las comarcas del Barcelonès y del Baix Llobregat siguen concentrando de forma conjunta alrededor del 60% de las demandas de empresas que buscan una ubicación allí. Los 2 Valleses, el Oriental y el Occidental, se mantienen una vez más como las opciones alternativas y óptimas para establecerse cerca de la ciudad Condal y poder disponer de sus vías de comunicación para la circulación de mercancías, desplazamientos, etc.
OFERTA
Según el informe de Industrial-Logística de Forcadell, en la primera mitad del año ha registrado un descenso de la oferta en cuanto a la disponibilidad de naves industriales en alquiler en los principales núcleos de comunicación de Barcelona. En 2016 la falta de stock alcanza un radio de hasta 40 quilómetros de distancia. Este hecho es realmente novedoso dado que la escasez de producto se registraba de forma concreta y específica en Barcelona hasta finales de 2015.
El sector industrial está atravesando actualmente un momento de gran actividad respaldado por una coyuntura económica expansiva. Es por ello que algunas empresas, motivadas por este panorama optimista están buscando posibles nuevas ubicaciones, especialmente cercanas a la ciudad de Barcelona, bien para ampliar metros o bien para volver donde estaban años atrás y que tuvieron que dejar para reducir espacio y/o rentas.
PRECIOS
El Informe Forcadell apunta que las rentas de las naves industriales en Catalunya siguen una ligera tendencia positiva al alza principalmente en las zonas más próximas a Barcelona ciudad. Los precios siguen, por lo tanto, la línea de regularidad registrada en los últimos semestres. Más en detalle, se observa que las variaciones anuales de los precios medios de cada zona han incrementado, como máximo, un 2%. El incremento de la demanda junto con la reducción del stock en los principales núcleos de comunicación ha hecho que el sector de naves en alquiler se consolide, tal como Forcadell había pronosticado en los anteriores informes. El Barcelonès, junto con las comarcas que le son colindantes son las zonas que han registrado los incrementos más destacables.
NAVES INDUSTRIALES EN VENTA
DEMANDA
La demanda de naves industriales en venta, tal como indica la consultora inmobiliaria, ha observado una importante caída del -33,3% respecto al mismo periodo del año anterior a causa de la baja disponibilidad de producto de calidad que hay en estos momentos. Las empresas que buscan naves industriales para comprar ven como el mercado no podrá dar respuesta a sus necesidades inmobiliarias hasta que no se vuelva a introducir producto. Este tipo de operaciones suelen dilatarse en el tiempo, incluso pueden durar años, debido al proceso de búsqueda de las empresas. Por todos estos factores se prevé que la reactivación del mercado de venta se caracterice por una gran lentitud.
En opinión de Forcadell, las empresas se mantendrán a la espera de futuras oportunidades que puedan surgir en cuanto se reanude el dinamismo en el sector. Analizando en perspectiva, la ventas de naves volvieron a ser una realidad a finales de 2014 tras unos años de incertidumbre. 2015 fue un buen año en este aspecto mientras que 2016, aunque también lo está siendo, se está caracterizando por una caída de las peticiones. Respecto al 1º semestre del año anterior, las naves de entre 500m2 y 1.000m2 han registrado una caída de 18 puntos porcentuales, mientras que han aumentado las de superficies superiores (de 1.000m2 a 5.000m2) un 69,5% interanual.
OFERTA
El informe del 1º semestre de Forcadell destaca que el stock de naves en venta se ha reducido debido a las operaciones cerradas hasta el momento y a la falta de nuevos m2 introducidos en el mercado, situación condicionada por la caída de la demanda. Las naves que se han comercializado son aquellas a precios correctos y ubicadas cerca de Barcelona. En cambio, las naves que todavía tienen precios del 2006 no encuentran comprador y se prevé que difícilmente lo tengan si no llevan a cabo una revisión de los mismos. En caso de naves de nueva construcción, por el momento sólo se dan en proyectos llave en mano, nunca a riesgo, y de superficies medianas y grandes. Las empresas que deciden comprar en lugar de alquilar lo hacen ya que lo consideran una inversión segura, sobre todo cuanto más cerca de Barcelona se encuentre la nave. La compra permite crear patrimonio y ofrece estabilidad al no tener que actualizar rentas cada vez que finaliza el contrato de arrendamiento.
PRECIOS
El mercado de venta ha seguido caracterizándose por la estabilidad de sus precios a lo largo del 1º semestre de 2016. Los incrementos registrados han sido muy ligeros en la misma línea que los semestres anteriores. La pequeña reducción en venta tanto de la demanda de naves como de la oferta existente no ha afectado a la evolución positiva de los precios. La media en la zona A, por ejemplo, ha registrado una variación interanual del 2,31% mientras que en la zona B ha sido del 0,67% o del 1,19% en la C.
Por comarcas, los mayores incrementos se han registrado en el Alt Penedès (var. interanual 2,60%) pasando de los 445€/m2 a los 457€/m2 actuales; a ella le sigue el Barcelonès (var. interanual 2,12%) incrementando desde los 670€/m2 a los 684€/m2. En cambio, el Baix Llobregat los precios han subido aunque de forma más leve pasando de los 561€/m2 a los 568€/m2. Las naves a precios correctos y que además se encuentran ubicadas cerca de Barcelona se venden de forma rápida y sencilla. La perspectiva es positiva por lo que no sé prevén reducciones de precios en los próximos meses.
SOLARES INDUSTRIALES
Según el informe de Forcadell, actualmente la disponibilidad de solares en el mercado industrial catalán es muy baja y sus precios siguen siendo todavía elevados para el cliente final. No hay tampoco nuevos desarrollos ni se están dando oportunidades de compra como en semestres anteriores. Los promotores, por su parte, están buscando con gran interés oportunidades de compra para poder llevar a cabo operaciones llave en mano, hoy en día la opción más interesante para empresas, promotores y propietarios de suelo. En opinión de Forcadell, el gran número de naves obsoletas hace que seaz necesaria una renovación del parque industrial.
Aunque los precios de los solares industriales se han mantenido casi inalterables desde hace más de 18 meses, todavía no se sitúan en los niveles esperados por los compradores. Las ventas que se realizan son puntuales. El máximo incremento interanual se ha dado en el V. Oriental (3,23%) cuya evolución ha supuesto pasar de 124€/m2 a 128€/m2 mientras que en el Bages o el Maresme los precios no se han movido. Si se observa la evolución histórica de los mínimos y máximos de los últimos años se aprecia actualmente una estabilidad muy alejada de las cifras de una década atrás, situadas entonces alrededor de los 600€/m2. Por otro lado, la distancia entre mínimos y máximos es de menor amplitud en los últimos 3 años que en etapas anteriores.
MERCADO DE INVERSIÓN
Según Forcadell, los principales actores del mercado de inversión de naves industriales en 2016 siguen siendo, como en el año anterior, patrimonialistas de carácter local y Family Offices, mietras que en el de inversión del mercado logístico lo han sido Socimis y fondos internacionales. Al cierre del primer semestre el volumen de inversión en el conjunto del país ha superado los 400 millones de euros, un resultado claramente mejor en comparación con el mismo periodo del año anterior, alrededor de un 30% más. En los próximos meses está previsto que se cierren varias operaciones, actualmente en curso, y que harán crecer el volumen total de inversión en 2016, superando los casi 700 millones de euros del 2015.
Las entidades bancarias, por su parte, siguen teniendo buena predisposición para prestar financiación a clientes solventes, llegando a alcanzar hasta el 60% de la compra. A ello se le suma el hecho que los tipos de interés están situados en niveles claramente bajos. Las rentabilidades más solicitadas en el mercado logístico se han situado en torno al 8% aunque dependiendo de la ubicación y del precio de compra pueden oscilar entre el 7% y el 9%. A pesar de la consolidación de núcleos logísticos comoValencia, País Basco y Zaragoza no se prevé que su evolución afecte al mercado catalán ni tampoco al de Madrid. El crecimiento de estas otras zonas se debe básicamente al bajo nivel de producto logístico disponible. En cuanto al producto logístico catalán, este sigue siendo muy atractivo para los inversores a pesar de la escasez de stock en rentabilidad y al volumen de actividad compradora. Las rentabilidades en prime han ido descendiendo aunque la evolución del mercado hace prever que en la segunda mitad del año se estabilizarse.
MERCADO INDUSTRIAL LOGÍSTICO
Según el informe de Forcadell, a lo largo del 1º semestre de 2016 se ha registrado una contratación (take up) de 257.933 m2 en el mercado logístico catalán. A pesar de la positiva evolución del sector a lo largo de los últimos años, se ha observado un descenso interanual de la contratación del -33,6% en comparación con el 1º semestre de 2015 (388.915 m2). Por trimestres, el T1 2016 (96.132 m2) ha sido inferior cerca de un 55% respecto al T1 2015 (212.861 m2) mientras que si se comparan los respectivos T2 de 2015 (176.054 m2) y de 2016 (161.801 m2), sigue habiendo descenso aunque inferior, del -8,1%.
Según Forcadell, estos datos hacen prever que difícilmente se puedan igualar o superar los niveles de contratación alcanzados en 2015 a no ser que tenga lugar en el 2º semestre alguna operación extraordinaria. Por coronas, en 1ª se han contratado 131.301 m2 (+87,7% v. interanual), en 2ª, 42.389 m2 (-81,5% v. interanual) y en 3ª, 84.243 m2. (-68,3% v. interanual). El stock de naves logísticas disponibles se está reduciendo de forma drástica en todas las coronas, aunque de forma más notable en 1ª y 2ª. Este hecho, junto con el incremento de precios (6,5€/m2 en Barcelona) ha conllevado que Tarragona (3ª corona) haya visto incrementar su volumen de demandas. En cuanto a las naves cross dock tampoco hay disponibilidad y la tipología de operaciones que se han llevado a cabo son específicamente llave en mano. Entre las operaciones más destacadas del semestre se encuentra el asesoramiento de Forcadell a TIPSA en el alquiler de una nave logística de una nave de más de 4.200 m2 a en Barberà del Vallès (Vallès Occidental).
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