La demanda de compra de naves industriales en Catalunya se duplica en el último año, según Forcadell

Según la última edición del Informe de Mercado Industrial en Catalunya de Forcadell, las peticiones de compra de naves industriales se duplicaron a finales de 2014 respecto a las cifras registradas en 2013. Las empresas que están llevando a cabo iniciativas de compra son en muchos casos compañías nacionales, de origen familiar y con planes de crecimiento.

NAVES INDUSTRIALES EN VENTA

DEMANDA. Según el Informe de Mercado de Forcadell, ha habido dos factores que han contribuido de forma determinante al in­cremento de las operaciones de compra por parte de usuario final en esta segunda mitad del ejercicio 2014. Por un lado, las empresas estaban a la espera de una estabilización de la economía que parece que ha llegado y, por el otro, las condiciones para el acceso al crédito han mejorado. Estos dos factores han provocado un incremento de la demanda de compra por parte de usuario final llevada a cabo, sobre todo, por empresas que no se han visto afectadas de forma excesivamente severa por la crisis econó­mica. Para Forcadell, estas empresas, que o bien disponen de capital propio para invertir o bien tienen la solvencia suficiente como para acceder al crédito banca­rio, están llevando a cabo iniciativas de compra de naves industriales, que se han duplicado respecto a 2013.

Cabe destacar, sin embargo, que el número de operaciones cerradas no ha crecido de manera tan exponencial como el número de demandas. Las operaciones son aún puntuales en comparación con períodos de bonan­za económica, pero está claramente instalada en el sector la sensación de que el mercado de compra se mueve, asegura Forcadell. Las empresas que están ejecutando operaciones de adquisición de naves industriales son, en gran medida, compañías nacionales, en muchos casos de origen familiar y con planes de crecimiento.

OFERTA. El parque de naves industriales disponible para la compra en el territo­rio analizado, según Forcadell, ha continuado reduciéndose en este segundo semestre de 2014 debido a la dinamización que este mercado está experimentando en los últimos meses. Tal y como se empezó a vislumbrar a principios del ejercicio, el mayor cierre de operaciones en régimen de compra está provocando una caída de la disponibilidad, sobre todo, en las ubicacio­nes más próximas a Barcelona. Además, no están introduciéndose naves adecentadas en el mercado, por lo que esta falta de producto de calidad se verá agudizada durante el ejercicio 2015, confirma la consultora catalana.

Si los precios de venta empiezan a subir en los próximos semestres, algu­nos propietarios que en períodos anteriores rechazaban introducir sus activos en el mercado para evitar minusvalías optarán, finalmente, por comercializar sus activos, aunque esto dependerá de las necesidades de liquidez una vez que el tejido empresarial catalán confirme su recu­peración. Por otro lado, están en curso algunas promociones de naves industriales en Catalunya, pero éstas estarán en su gran mayoría desti­nadas al alquiler, añade Forcadell, ya que el precio de venta no es todavía suficientemente atractivo como para construir naves para su posterior venta.

PRECIOS. En el semestre anterior se destacaba que los precios de venta de naves industriales estaban cerca de tocar suelo en primera corona y que las variaciones de precio interanuales estaban ciertamente desaceleradas. La dinámica positiva en el mercado de naves en venta, para la consultora catalana Forcadell, se ha ido incre­mentando con el paso de los meses, hecho que ha provocado la desace­leración definitiva de las caídas de los precios de venta en el territorio analizado. Los descensos interanuales son ya prácticamente anecdóticos (cercanos al -1,38% de media) y la variación semestral de los precios es ya positiva en algunas comarcas catalanas. La reducción de las caídas en los precios de venta de las naves ha tenido lugar, sobre todo, por la mejor perspectiva sobre la situación del sector que perciben los propietarios. El número de operaciones todavía no es excesivamente elevado y por él mismo no se justificaría el final de las caí­das de valor de las naves en venta. Pero los propietarios de naves indus­triales tienen ya la sensación, asegura Forcadell, de que la crisis del sector inmobiliario ha finalizado y que no tienen por qué asumirse caídas tan extraordinarias en sus activos.

NAVES INDUSTRIALES EN ALQUILER

DEMANDA. Según Forcadell, la mejora del estado de salud del mercado inmobiliario, sumada al op­timismo sobre la dinámica de la economía española a medio plazo, han propiciado un incremento de la actividad en el mercado de naves indus­triales, un importante aumento interanual de la demanda y un creci­miento del cierre de operaciones. El mercado inmobiliario industrial ha experimentado, por lo tanto, un cierto optimismo, pero éste no ha sido tan pronunciado como el que han vivido los mercados de oficinas y de retail, que alcanzan cifras de contratación anteriores al estallido de la burbuja inmobiliaria. Además, afirma la consultora, en semestres precedentes la tónica pre­dominante era la de cierre de operaciones por unificación de espacios o reubicaciones para rebajar rentas, pero en este segundo semestre de 2014 esta situación ha empezado a revertirse. Las renegociaciones de rentas y las reducciones de espacio empiezan a remitir y está empezando a ser importante el número de demandas para ampliación de superficie.

Existe, según afirma la consultora catalana, una importante demanda de gran superficie en primera corona que no está encontrando producto disponible para cerrar operaciones. En los principales polígonos, se producen peticiones a partir de 6.000 m², pero no hay prácticamente producto de estas características, hecho que frena el ritmo de operaciones cerradas. El incremento de la demanda en este segundo semestre respecto al mis­mo período del año anterior, asegura Forcadell, ha sido del 15,15%. Un 91% de las peticiones de alquiler de naves en Catalunya ha sido para inmuebles hasta 2.500 m². Por otro lado, cabe resaltar que ha habido un incremento de las deman­das para naves a partir de 5.000 m², que en esta segunda mitad del ejerci­cio han supuesto un 4% del total.

OFERTA. El incremento de las demandas y de las operaciones realizadas este se­mestre ha provocado, según indica el Informe Forcadell,  un pequeño descenso de la oferta de naves indus­triales en alquiler en Catalunya. El número de naves alquiladas se ha in­crementado de forma notable, sobre todo de productos prime, mientras que el número de inmuebles que se ha introducido en el mercado se ha mantenido estable. Existe, por lo tanto, menor disponibilidad de naves adecentadas, con buena imagen corporativa y ubicadas en importantes nodos de comunicación en las zonas cercanas a Barcelona. Además, es importante subrayar que del parque de naves industriales disponible, la proporción de stock fuera de normativa es cada vez mayor, porque el pro­ducto que se encuentra adecuado tiene salida en el mercado de forma más o menos rápida. Estos activos sólo tendrán salida en el mercado si el nivel de dinamismo del mismo es tan alto que los arrendatarios asu­men el coste de actualización de las naves, asevera Forcadell.

PRECIOS. El mayor número de operaciones de alquiler, el incremento de la deman­da de ampliación y el interés latente por la ubicación en Catalunya de compañías internacionales han supuesto, asegura Forcadell, un incremento intersemestral de los precios del 0,41% de media en el territorio analizado en este se­gundo semestre de 2014. A estas circunstancias hay que sumar la cada vez menor disponibilidad de stock disponible, sobre todo en primera co­rona, hecho que ha provocado que sea esta zona la que ha registrado un escenario de mayor incremento de precios. Sin embargo, esta subida de las rentas es todavía discreta. El mercado se encuentra en un punto de consolidación de este optimismo generado y las subidas en los precios serán generalizadas y perceptibles cuando este dinamismo se haya ex­tendido en el tiempo, afirma la consultora inmobiliaria.

Para Forcadell, pese a este leve incremento de los precios en primera corona, es todavía posible encontrar en las mejores ubicaciones de Barcelona algunos pro­ductos a precio de oportunidad. Es factible encontrar naves industriales en alquiler bien conservadas, adecuadas a normativa, bien comunicadas y a precios muy inferiores a los de la etapa pre-crisis, pero éstos son los productos que tienen una mayor salida en el mercado industrial catalán.

En esta segunda mitad del ejercicio las variaciones interanuales de precio empie­zan a ser positivas. Destaca el incremento de precios en el Barcelonès, cifra que se ha situado, según Forcadell, en 3,71 €/m² y que ha experimentado una subida del 8,57%. Los precios de alquiler en el Baix Llobregat se han situado al­rededor de los 2,63 €/m², lo que se traduce en un pequeño incremento de las rentas del 2,50%.

SOLARES INDUSTRIALES

Según Forcadell, la gran diferencia de costes que existe entre comprar una nave ya cons­truida, en una buena ubicación y adecuada a normativa, por un lado, y las operaciones de compra de solar para construir una nave nueva sigue siendo el principal lastre en el mercado de solares industriales. El precio de los solares ha caído de forma pronunciada en los últimos años, pero no ha ocurrido lo mismo con los costes de construcción, hecho que provoca que sea mucho más rentable comprar una nave construida.

La demanda continúa sin dinamizarse y el número de operaciones ha sido muy reduci­do. Sí es cierto que se producen operaciones, pero éstas son puntuales y no están marcando una tendencia generalizada, asegura la compañía. Se han producido casos, también, de promotores que han comprado solares para construir naves de tamaño medio y grande. Aquellas empresas que acometen operacio­nes de compra de solar son compañías que requieren almacenes muy específicos, con mucha altura de techo o cámaras de refrigeración, entre otros. Se trata de empresas con líneas de producción muy concretas que necesitan alguna peculiaridad constructiva. Este mercado continuará contraído hasta que el stock de naves se reduzca y los precios de éstas empiecen a registrar incrementos notables.

Así como los precios de alquiler y de venta están empezando a registrar una tendencia alcista, apunta Forcadell, los precios de los solares industriales todavía pro­siguen con su tendencia a los ajustes. Es importante señalar, no obstante, que estas caídas no son tan pronunciadas como en el anterior semestre, en el que se podían ver descensos superiores al -6% interanual en casi todas las comarcas del territorio analizado. Para la consultora, los demandantes de solares industriales, además, se saben poseedores de la fuerza que concede un mercado con gran disponibilidad de naves nuevas a precio de oportuni­dad. Ante esta situación, se llevan a cabo procesos de demanda de sola­res muy dilatados en el tiempo y en los que el potencial comprador trata de negociar al máximo los precios a la baja.

MERCADO DE INVERSIÓN

El mercado industrial en Catalunya, asegura Forcadell en su Informe, no ha sido una excepción este semes­tre en cuanto al incremento del volumen de inversión tal y como ha ocu­rrido en los mercados residencial, de locales comerciales o de oficinas. España, y sobre todo Madrid y Barcelona, y el mercado inmobiliario en general por su circunstancia de precios es un foco atractivo para la inver­sión internacional. Sin embargo, hay que destacar que el sector industrial es el que ha incrementado su volumen de inversión de forma más discre­ta. Además, esta inversión no se focaliza prácticamente en naves indus­triales, sino que son las naves logísticas las que aglutinan prácticamente la totalidad de la inversión en el sector.

Es importante recalcar, según Forcadell, que el mercado de inversión industrial es más minoritario que el resto por la gran especialización que lo caracteriza, por su complejidad y por el gran volumen de las operaciones que se rea­lizan. Mercados como el de vivienda o el de retail son más conocidos, más asequibles y, por lo tanto, más demandados. Los principales actores del mercado de inversión industrial en Catalunya varían en función de si los activos a adquirir son activos logísticos o naves industriales. Los grandes fondos de inversión y las Socimis, un tipo de agente cuya influencia en España está en pleno crecimiento, llevan a cabo grandes inversiones de logística de plataformas de gran superficie. Por otro lado, los inversores nacionales y los family offices centran sus esfuerzos en naves industriales de volumen medio. Las plataformas logísticas suelen tener, además, una alta ocupación de grandes multinacionales sujetas a contratos de arren­damiento.

En el sector de naves industriales, existen oportuni­dades que podrían ser rentables, pero que finalmente no se llevan a cabo por el creciente interés que tiene el sector logístico, en el que muchos inversores deciden emplear su capital, asegura el Informe de Mercado de Forcadell. Sin embargo, en el sector logístico resulta cada vez más complicado encontrar oportunidades por parte de los fondos de inversión especializados debido al número de operaciones que están teniendo lugar en los últimos semestres. Las rentabilidades pretendidas tenderán a contraerse en los próximos períodos en Catalun­ya debido al incremento de potenciales compradores y en este segundo semestre se sitúan, en primera corona, en torno al 7% - 10%, afirma Forcadell.

MERCADO INDUSTRIAL LOGÍSTICO

El mercado logístico ha experimentado, según Forcadell, un importante incremento en la superficie contratada en este 2014 respecto a las cifras que se al­canzaron en 2013. Esta cifra de contratación ha sido impulsada, sobre todo, por el gran dinamismo que ha mostrado el mercado en el último trimestre del año, en el que se ha alcanzado, prácticamente, el mismo volumen de superficie contratada que en los tres trimestres anterio­res. La contratación de superficies logísticas se ha situado a cierre del año en 311.246 m². En el cuarto trimestre, además, un 90,3% de la con­tratación ha sido neta, cifra indicativa de la gran cantidad de ampliacio­nes de superficie o de nuevas instalaciones en el territorio analizado.

De la contratación total en el segundo semestre, 86.121 m² se han co­mercializado en primera corona, la zona más demandada y en la que se ha contratado más superficie. Por su parte, en segunda corona se ha llevado a cabo una contratación de 72.279 m² este semestre, mientras que en tercera corona la superficie contratada ha ascendido a 68.846 m². Cabe recalcar que en el segundo semestre el 46% de las operacio­nes se ha realizado en espacios logísticos de más de 5.000 m², lo que demuestra el gran interés de los operadores por este tipo de activos, asegura la consultora catalana.