23/12/21

El mercado residencial de venta y alquiler: una perspectiva general del momento actual

Forcadell  ha constatado que en Barcelona Ciudad ha habido una reactivación en el mercado de venta de viviendas de entre un 3%-4% desde mediados del mes de septiembre 2021, con un importante incremento tanto de la oferta como de la demanda. Este hecho ha resultado en un aumento en el número de operaciones cerradas.

A pesar de estos datos, los precios se mantienen estables, y con respecto a la demanda, las entidades financieras han ofrecido un financiamiento con criterio. Es decir: un ratio de endeudamiento que no supere el 30% de los ingresos y un financiamiento del 80% del precio de la valoración, con intereses entre el 1 y el 1,5%, lo que ayuda en gran medida a que la adquisición de una propiedad resulte muy rentable. Una de las tendencias que ya venía dándose es que la mayoría de hipotecas se conceden a interés fijo, solo contratan a interés variable aquellas personas que tienen previsto amortizarlas en un periodo corto de tiempo. 

¿Cuál es el perfil tipo del comprador de una vivienda en Barcelona Ciudad?

Cuando nos fijamos en el perfil del comprador de una vivienda, nos encontramos ante  personas con un poder adquisitivo medio/alto, mientras las zonas de mayor demanda en Barcelona Ciudad son el Eixample, Poblenou y Gràcia. En cuanto al tipo de operación, la mayoría son de reposición, es decir: para mejorar los espacios exteriores, las zonas de trabajo, acabados...Se vende el piso para comprar otro mejor.

¿Cómo es el piso ideal que buscan los clientes que entran en una inmobiliaria?

Forcadell recoge en sus informes inmobiliarios que las características de las viviendas más demandadas suelen ser pisos de 80 m2, 3 dormitorios, 2 baños, exteriores y con salida al exterior, y con un precio de entre 350.000 € y 360.000 €. En general, el margen de negociación entre el precio de la oferta y el precio de cierre cuando se vende una vivienda suele estar entre el 5% y el 10%.

Nuevos datos a tener en cuenta

Antes, en el momento de la compra de un piso, la ubicación era lo más importante -el famoso  “location, location, location”, ubicación siempre por delante de cualquier otro factor - . Ahora, los datos indican que cada vez se tiende a valorar más las características del piso que su ubicación, siempre y cuando tenga buenas comunicaciones y servicios, al igual que el interés también por salir de la ciudad, una tendencia que se prevé irá a más en un futuro.

Por otro lado, desde hace unos años está cada vez más presente el interés de los compradores por la eficiencia energética de las viviendas, ya que una construcción poco eficiente a nivel energético tiene un impacto económico en nuestro bolsillo y además afecta al valor de la propiedad. Por esta razón, desde hace tiempo que se empezó a valorar especialmente y actualmente se requiere el Certificado de Eficiencia Energética (CEE) a todas las viviendas.

En cuanto a la oferta, ha habido traspaso a producto de alquiler, de propietarios que han decidido vender su vivienda por las complicaciones de las recientes leyes y el caso especial del traspaso de herencias, muchas relacionadas con el tema de la pandemia.

El mercado de alquiler ha sufrido una disminución de la oferta

En el mercado de alquiler, desde que entró en vigor la ley que regula los precios de alquiler de vivienda, al mismo tiempo que se realizaban constantes cambios legislativos en materia de arrendamientos, se ha generado una disminución en la oferta de vivienda de alquiler. Los propietarios se sienten desprotegidos ante los impagos, desahucios y okupaciones. Ante esta situación, muchos han decidido vender su piso, invirtiendo el capital en otros productos inmobiliarios no residenciales o de otro tipo.

Esta disminución de la oferta en el mercado de alquiler hace que haya muchos candidatos para cada vivienda, por lo que la propiedad puede escoger el perfil que le ofrezca mayor solvencia económica y garantías, siendo exigentes en su elección. La mayoría de operaciones realizadas son de personas que ya vivían de alquiler, y al vencimiento del contrato el propietario no ha querido continuar arrendando la vivienda. En estos momentos nos encontramos ente una situación donde hay mayor demanda que oferta, antes se alquilaba por debajo del índice, mientras actualmente se está alquilando a índice. 

 

Contacto Dept. Comunicación

 
Cristina San José

Cristina San José

c.sanjose@forcadell.com
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