07/10/21

El incremento de la demanda de locales en Barcelona, insuficiente para absorber la elevada oferta

El nuevo Informe de Locales Comerciales en Barcelona del 1S 2021 editado por FORCADELL destaca el gran interés de la demanda en locales de superficies reducidas y centradas en el sector Servicios.

En cuanto a precios, se establecen bonificaciones los primeros años de contrato que favorecen la reactivación de la demanda.

El Mercado de Locales Comerciales en Barcelona inició el año con positivismo y con el objetivo de dejar atrás paulatinamente las consecuencias derivadas de la pandemia. Si bien el recorrido que el sector debe afrontar requiere tiempo, en 2021 se han observado tendencias e indicadores que invitan a prever una lenta pero firme recuperación. Si la tendencia del 1r semestre se mantiene, se espera un cierre de ejercicio esperanzador que asiente una base firme de recuperación para 2022.

DEMANDA, DISPONIBILIDAD Y PRECIOS

Según el Informe de Locales Comerciales de FORCADELL, la demanda de locales en alquiler se ha reactivado y durante el 1S 2021 consiguió alcanzar un crecimiento del 35% respecto al semestre anterior. El alquiler volvió a registrar un volumen predominante frente a la compra, representando el 85% del total, sin embargo, la demanda de locales en Barcelona cambiaron, tanto en cuanto a perfil, como en requisitos demandados. Por un lado, mientras las peticiones de locales grandes se estancaron con respecto al 2S 2020, la mayor entrada de demanda se realizó en su mayoría en locales de dimensiones reducidas — por debajo de los 200 m²—, la cual alcanzó un peso relativo del 74% del total de la demanda (+6 p.p. respecto el semestre anterior). 

En cuanto al análisis por actividad la tendencia ya detectada en ediciones anteriores se consolidó y los Servicios ganaron posiciones a pie de calle y se convirtieron en la demanda principal del mercado, después de 3 semestres consecutivos registrando la mayor tasa de demanda, por encima en todos los casos del 30% del total. El período consolidó también una mayor presencia de actividades no expuestas directamente al público finalista, que coparon una parte del parque disponible. En este grupo se encuentran las dark kitchens y las dark stores, ambas actividades impulsadas por el boom del delivery y la logística derivada. 

Por otro lado, los incrementos de demanda no fueron suficientes para absorber el stock disponible, tal como se desprende del informe de FORCADELL. De hecho, a cierre del primer semestre del 2021 el volumen de inmuebles disponibles, según datos públicos accesibles en los portales inmobiliarios, aumentó en un 4% semestral. “El incremento ha venido dado, de una parte, por el cese de la actividad tanto de pequeños como de medianos comercios, así como el cierre de locales de grandes marcas y cadenas que siguen acelerando el rediseño de sus nuevas estrategias a pie de calle”, señala Xavier Aguilar, Director del Departamento de Locales Comerciales de FORCADELL

En cuanto a precios, el Informe de FORCADELL destaca que las rentas solicitadas en las principales zonas comerciales de la capital catalana se mantuvieron todavía por debajo de las rentas en épocas pre-Covid. En las 6 zonas estudiadas los precios se situaron entre un 2 y un 5% por debajo de los precios registrados en el 1S 2019. Sin embargo, durante este primer semestre del 2021 el mercado realizó un incremento semestral promedio del 4%

La reactivación de la demanda, dinamizada por una mayor entrada de oportunidades en el mercado ejerció una presión al alza de los precios. Las bonificaciones de rentas sobre las rentas tipo ‘crucero’, con las que se suelen acordar 2 años iniciales de rentas blandas, y a partir del 3er año una renta sin bonificación, permitieron una entrada paulatina de operaciones, si bien por el momento las rentas de los últimos tramos no llegan todavía a alcanzar los precios pre-Covid.

LOS EJES COMERCIALES MÁS SOLVENTES FRENTE LA CRISIS

El informe de FORCADELL incluye un análisis detallado de 10 ejes comerciales de la ciudad Condal, los cuales conforman un modelo que ayudó a atenuar el impacto de la pandemia, puesto que la proximidad y la sensación de seguridad que aportan los ejes a los usuarios, ayudaron a los comercios ubicados en ellos a afrontar los períodos más intensos de la crisis sanitaria. Su impacto, sin embargo, fue asimétrico y por ello la recuperación también se está desenvolviendo a distinta velocidad en cada zona. El análisis semestral del informe de FORCADELL del 1S 2021 registró una mejora en bloque en todas las segundas líneas comerciales, las cuáles notaron primero la recuperación del consumo comercial autóctono por parte de sus propios vecinos. Destaca el eje de Creu Coberta, que alcanzó una rápida y notable recuperación con incrementos de hasta el 15% en sus precios de 1ª línea comercial, cerrando el semestre con un precio medio de 36,9 €/m²/mes. Por otro lado, Cor Eixample, también con un importante ritmo de recuperación de la ciudad, frenó el aumento de la disponibilidad y con ello la renta media mensual en su primera línea comercial, que incrementó un 10% semestral (20,6 €/m²/mes).

MERCADO DE INVERSIÓN DE LOCALES COMERCIALES

Según el informe de FORCADELL, la adquisición de locales se centró durante la primera parte del 2021 en actividad basada en el modelo de oportunidad. Las reducciones temporales de las rentas derivaron la inversión a locales vacíos, una nueva oferta a precio de oportunidad que ha venido alimentada por el cese de un relevante número de comercios. La situación ha captado del interés por parte del mercado de inversión, que con la adquisición de este tipo de locales está fomentando la entrada de la figura puente del inversor que a medio plazo mantendrá el local en alquiler, a la espera de que la recuperación total del mercado permita su venta con plusvalía.  

El mercado de inversión en retail aglutinó cerca de 300 millones de facturación en la primera mitad del 2021, en los que se incluyeron tanto centros comerciales como locales comerciales a pie de calle. El interés inversor mantuvo velocidad durante la primera mitad del ejercicio y las rentabilidades mostraron un comportamiento estable, las cuales oscilaron en todas las zonas entre el 3% y el 6%. Los ejes comerciales de la ciudad son las zonas que ofrecieron rentabilidades mínimas superiores, las cuales en todos los casos se situaron a partir del 4,5%. “Se espera un crecimiento paulatino de este segmento de inversión inmobiliaria, animado por el control de la crisis sanitaria y las mejoras que conllevarán la recuperación de la vida social, la actividad de consumo y la reactivación del sector turístico”, concluye Xavier Aguilar, Director del Departamento de Locales Comerciales de FORCADELL

 

Contacto Dept. Comunicación

 
Cristina San José

Cristina San José

c.sanjose@forcadell.com
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