MERCADO DE ALQUILER
El mercado de alquiler de viviendas en la ciudad de Barcelona, tal y como afirma Forcadell, continúa mostrándose dinámico en esta primera mitad del año 2014 y sigue generando una importante demanda, un indicador que muestra una notable tendencia alcista semestre tras semestre agudizada, sobre todo, desde 2008.
Concretamente, la variación interanual de la demanda ha experimentado un crecimiento del 7,83% respecto al primer semestre de 2013, según informa la consultora catalana. Cabe destacar, no obstante, que la demanda de pisos en la Ciudad Condal tenderá a la estabilidad en los próximos semestres, dejando atrás incrementos notables de las peticiones de arrendamiento. Esto es debido a la oscilación existente entre los mercados de venta y alquiler: la demanda de venta, tras varios años de inmovilidad, empieza a dinamizarse en la ciudad de Barcelona, hecho que actúa en detrimento de las peticiones de arrendamiento.
La demanda de alquiler en la capital catalana, además, está experimentando un proceso en el que se acentúan cada vez más los polos opuestos: la mayoría de peticiones en el mercado de viviendas se centran en inmuebles de rentas medias-bajas o bajas en distritos de menos poder adquisitivo o, por contra, en zonas al alcance de demandantes con rentas altas, afirma la consultora. Coincide, además, que estas peticiones cursadas sobre inmuebles en las zonas de más poder adquisitivo de la ciudad de Barcelona (Sarrià-Sant Gervasi, Les Corts-Pedralbes o Sant Martí) se realizan también sobre productos cuya superficie supera la media demandada en la Ciudad Condal. La demanda, por lo tanto, está tendiendo a repartirse entre barrios menos acomodados de la ciudad o en inmuebles de gran superficie en las zonas más exclusivas.
Asimismo, es necesario subrayar que la mayoría de productos en manos de la Sareb, asegura Forcadell, se encuentran en estas zonas de menor poder adquisitivo de Barcelona y su área metropolitana, hecho que está provocando que las rentas en estas ubicaciones se estén viendo presionadas a la baja y que está agudizando esta bipolaridad en los precios de alquiler en la ciudad.
En una tendencia que se apuntaba en el último tramo del ejercicio 2013, la oferta de alquiler en la ciudad de Barcelona continúa disminuyendo moderadamente, asegura Forcadell. En escenarios de continua caída de los precios de venta, el alquiler era visto como un refugio para no asumir minusvalías en los inmuebles comprados en épocas de bonanza. La estabilidad con tendencia a pequeños incrementos de los precios de las viviendas en Barcelona han provocado que los propietarios vuelvan a confiar en el mercado de venta para comercializar sus activos, hecho que provoca una reducción del parque de pisos para el alquiler. Las condiciones que los propietarios deben asumir en el mercado de arrendamiento, además, son cada vez más inestables, ya que el escenario económico conduce a que no acostumbren a pedirse avales, las fianzas suelan ser de un mes o que los contratos se realicen a nombre de dos titulares o de titular y avalista.
MERCADO DE VENTA
Tal y como asevera Forcadell, la estabilización de la economía española y el crédito que ha empezado a circular procedente de las entidades bancarias han provocado que durante el primer semestre de 2014 la demanda de compra de viviendas en Barcelona haya aumentado de forma notable, hecho que ha aportado un optimismo al mercado residencial, sobre todo, en las zonas más consolidadas de las grandes ciudades españolas. Si en semestres anteriores se hablaba de una demanda latente de compra en la capital catalana a la espera de la dinamización del crédito, cabe subrayar que los bancos han empezado ya a abrir el grifo de la financiación, asegura la consultora.
Las condiciones de las hipotecas que se están concediendo actualmente, tal y como afirma el informe de mercado de Forcadell, son distintas a las que se concedían en épocas de bonanza (las rentas requeridas a los compradores son mayores y el porcentaje concedido de la hipoteca respecto al total del precio es menor), pero es una realidad palpable que el crédito ha empezado a fluir entre los potenciales compradores de viviendas.
En semestres anteriores, además, las compras que se producían estaban protagonizadas, en gran parte, por demandantes con fondos propios que no requerían de financiación bancaria. Actualmente, la demanda de comprador con hipoteca es una realidad que está dinamizando el mercado, afirma la empresa catalana.
En cuanto a la demanda de procedencia extranjera, según Forcadell, es importante resaltar su gran incidencia, que va in crescendo debido a los precios de venta impensables años atrás y las expectativas de rentabilidad a medio y largo plazo que plantea el mercado inmobiliario en grandes capitales españolas como Barcelona, Madrid, Sevilla o Bilbao. Continúan siendo muy importantes las demandas procedentes de compradores de China y países punteros de la Unión Europea.
Así como la estabilización con tendencia alcista de los precios de venta ha provocado la disminución del stock de viviendas en el mercado de alquiler, este fin en los descensos de precios ha propiciado también un creciente interés por incorporar viviendas en el mercado de venta, una vez que los propietarios empiezan a interiorizar que los precios ya no descenderán en las zonas más consolidadas. El parque residencial en Barcelona es, por lo tanto, extenso en todos los distritos de la ciudad y hay disponibilidad de producto de todas las tipologías. Escenarios como el de las sanciones a las entidades bancarias por pisos vacíos provocarán, no obstante, que el parque de pisos en Barcelona tienda a equilibrarse, asegura el informe de la consultora.
PRECIOS DE ALQUILER
Las rentas en la ciudad de Barcelona, en opinión de Forcadell, han mostrado un comportamiento estable en esta primera mitad del ejercicio 2014. Los pisos de 2 o 3 habitaciones, tipología de inmueble más demandada y que sirve como termómetro para observar el comportamiento del mercado, han experimentado una estabilidad prácticamente total, habiéndose registrado un descenso medio en Barcelona del -0,63%. Las viviendas de mayor superficie, a partir de 120 m², no obstante, han experimentado un aumento de las rentas del 2,44% respecto al semestre anterior. Según Forcadell, el precio del metro cuadrado en el Eixample se sitúa en los 12,75 €/m², mientras que en Les Corts-Pedralbes, el distrito más caro, las rentas están en torno a los 12,90 €/m².
Actualmente, las condiciones de los préstamos bancarios provocan que, para pisos con valores inferiores a los 200.000 €, las cuotas hipotecarias sean en muchas ocasiones más bajas que los precios de alquiler, hecho que arrastrará las rentas residenciales a la baja.
PRECIOS DE VENTA
El precio de venta, animado por el incremento de la demanda y por el aumento de la confianza en la economía del país, ha experimentado, según Forcadell, subidas en la gran mayoría de distritos y para todas las superficies. El mercado residencial en venta, al menos en grandes ciudades como Barcelona o Madrid, pone fin, por lo tanto, a varios años de descensos continuos en los precios.
Las subidas son todavía discretas, pero empiezan a marcar una dinámica positiva que irá incrementando de forma paulatina en los próximos semestres, sobre todo, en las zonas más consolidadas de Barcelona, asegura la consultora. Esta tendencia alcista de los precios a medio plazo, además, está haciendo que se incremente la demanda de inversor extranjero a sabiendas de las rentabilidades que podrán alcanzarse en los próximos años. Es importante recalcar, no obstante, que este escenario de subidas está reservado a las grandes capitales del país y a las zonas más destacadas de estas ciudades. El precio de venta para un piso tipo de 75 m² en Barcelona ha crecido un 1,44% intersemestral, asegura Forcadell. Estas subidas, sin embargo, no se han producidos en determinados barrios de los distritos de Sant Martí o Nou Barris.
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