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10/03/16

Gourmet y belleza lideran el crecimiento del retail en Barcelona

El mercado de retail en Barcelona ha registrado una tendencia positiva en el 2º semestre de 2015 gracias al impulso recibido desde varios sectores (gourmet, belleza, moda, accesorios, gimnasios, hogar o alimenación). Ello ha conllevado que las demandas de venta y de alquiler hayan incrementado un 20% y un 3,5% respectivamente.  


DEMANDA

Según el informe de Forcadell, la evolución del retail en 2015 ha seguido la tendencia positiva iniciada en 2014. De hecho, la demanda de alquiler de locales ha incrementado un 3,5% en relación al semestre anterior. Por sectores, gourmet y belleza han sido los que han registrado más ventas, seguidos por la moda y los accesorios. Con respecto al retail lujo, Barcelona ha seguido en cabeza de las ciudades españolas con más atractivo comercial. Según datos estudiados por la consultora, en 2015 la ciudad ha acaparado alrededor del 35% de las ventas; Madrid ha concentrado el 15% mientras que el 50% restante se ha dividido entre Marbella, Ibiza y Mallorca. Por otro lado, la apertura de flagship stores (tiendas de referencia de las marcas) ha seguido en auge. Rituals ha inaugurado recientemente la suya (120 m²) del mismo modo que Páez (150 m²) o Hakei (230 m²). 

Por sectores, según destaca el informe, la demanda en equipamientos para la persona buscó dar capilaridad y expandir su presencia. La moda, incluida en este grupo, creció firmemente con Inditex, Primark, H&M o Mango, a pesar de la dificultad de encontrar espacios útiles para su negocio. Los gimnasios iniciaron una etapa de muchas reaperturas por la demanda latente y por el auge del wellness en la cultura española y, en particular, en la barcelonesa. Hogar reapareció con fuerza tras un periodo menos favorable, mientras que la restauración prosiguió en la búsqueda insistente de ubicaciones adecuadas. Cabe recalcar la dificultad para esta actividad en encontrar es¬pacios aptos debido a las restricciones en la normativa munici¬pal. Por último, destaca el sector de la alimentación de gran for¬mato, muy activo en la 2ª mitad del año. 

En cuanto a la demanda de compra por parte del cliente final, los datos de Forcadell destacan que ésta se ha incrementado en un 20% con respecto al 1º semestre, hecho que ha conllevado un aumento de precios y un ajuste de las rentabilidades. A pesar de la demanda latente, la intención de compra de inversores y la disponibilidad, muchas operaciones no se llevan a cabo por ser inmuebles poco atractivos en términos de construcción (poca fachada, desniveles, techos bajos o mucha profundidad). La disminución del precio no es suficiente para el comprador, por ello, la demanda espera encontrar espacios más interesantes y en situaciones ventajosas a nivel comercial.

DISPONIBILIDAD

La notable demanda de retail en 1a Línea junto con la falta de stock y la nula posibilidad de ampliar lateralmente los locales ha conllevado una transformación de principales y sótanos. Operadores sin presencia en ellas han trasladado su búsqueda a 2ª Línea, zona que ha seguido beneficiándose de ello un semestre más. Los retailers confían en la continuidad de la tendencia alcista en el consumo minorista, favoreciendo que marcas, franquicias y emprendedores vean una oportunidad de ganar posiciones y anclar la renta ante indicios de incrementos a medio plazo. En cuanto al periodo de comercialización de los inmuebles (dato vinculado a la desocupación), éste se ha mantenido en 1as, 2as y 3as Líneas mientras que en 4ª se ha reducido con respecto al se¬mestre anterior, de 16 a 12 meses. Forcadell prevé que en 2016 la disponibilidad de alquiler baje por los parámetros que indican una recuperación moderada, pero constante, del sector.

El informe de Forcadell pone de manifiesto que la disponibilidad de venta en relación al mercado de locales co¬merciales se ha mantenido un semestre más. En 1as Líneas la disponibilidad es muy baja y cualquier activo que sale al mercado es rápidamente estudiado por una demanda constante y persistente interesada en la compra de este tipo de activos. Por otra parte los propietarios de activos singulares en planta baja situados en líneas comerciales no quieren desprenderse de la posición y mantienen el inmueble en el portfolio como última opción. 3ª y 4ª Línea son las zonas que reúnen el mayor volumen de locales en venta. 4ª línea sigue concentrando un tipo de local difícilmente absorbible por la demanda dado su bajo interés comercial (y funcional en muchos casos), sirviendo en la mayoría de casos únicamente como trasteros o almacenes.


PRECIOS

El aumento de la demanda de localescomerciales en alquiler, según la consultora inmobiliaria, ha conllevado de forma implícita un incremento de las rentas en todas las líneas. Destaca el incremento de la renta media de 3ª y 4ª Línea, con unas variaciones semestrales del 13,77% y el 11,11%, respectivamente. Portal de l'Àngel (1ª Línea Alto Nivel) ha sido por quinto año consecutivo la calle comercial con la renta más elevada de España: 270 €/m²/mes.

El informe del 2º semestre de Forcadell muestra que, con respecto a los precios de venta de los locales co¬merciales en Barcelona, éstos incrementaron de for¬ma notable y progresiva en los últimos semestres, a excepción de 4ª Línea. El aumento más destacable en el 2º semestre de 2015 fue el registrado en 1ª Línea Muy Transitada, que contempló un precio medio de 23.000€/m² construido, lo que supuso 2.000€/m² más que en el semestre anterior. Este aumento de precios ha venido motivado no tanto por la repercusión del propio inmueble, si no por el incremento del potencial de rentas que, traducido a rentabilidad, ha permitido en muchas operaciones incrementar el precio final de venta.

INVERSIÓN

El mercado de inversión de retail en el 2º semestre observó una compresión de las rentabilidades en la capital catalana y también en Madrid, ambas en torno al 4%. Esto hizo que se modificaran en los últimos meses las expectativas de venta de aquellos pro¬pietarios/inversores que ante el apetito creciente aprovechaban para intentar vender a precios históricamente altos a valores más realistas relacionados con la capacidad de generación de rentas. La tendencia a la adquisición de locales prime o en vías de alto tránsito peatonal o de 2ª de alta gama con empresas arren¬datarias de primer nivel, se acentuó como promedio a lo largo de todo 2015. En el centro de Barcelona las demandas de inversión de locales arrendados o con potencial de contar con retailers de 1ªLínea incrementaron más de un 20% respecto al semestre anterior. Es tal el volumen de inversores interesados en retail que actualmente no hay suficiente oferta para paliar la deman¬da. A nivel general de España, los principales centros y parques comerciales han recibido el principal volumen de inversión en 2015, suponiendo alrededor del 50% del total. A continuación y por orden, se encuentran los locales comerciales (20-25%)y los activos retail en Sale & Leaseback (10%-15%).

Entre las operaciones destacadas del sector en 2015 se encuen¬tra la apertura de un local de 200 m² de Kiko Make Up Milano en el Portal de l'Àngel. Cortefiel, por su parte, reabrió una macrotienda en el número 38 de la misma calle para albergar todas las marcas del grupo. La italiana Pinko ha arrendó un local de 200 m² en el número 79 del Passeig de Gràcia mientras que la joye¬ría Rabat abrió una nueva tienda (2.500 m²) en la Casa Codina, también en esta destacada calle. El inmueble consta de 6 plantas y una terraza-jardín de 300 m².

La evidente inestabilidad política, las decisiones restrictivas a nivel comercial por parte de las administraciones públicas y las ya conocidas dificultades en las concesiones de licencia y adecuación de inmuebles propician una disminución en el potencial incremento del mercado de inversión en retail. Aun así, Barcelona es marca y referente internacional, por lo que el interés y las ganas de incluir inmuebles en el portfolio patrimonial barcelonés hacen que las perspectivas sean gratamente favorables.

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