Desde inicios de año, el valor de referencia ha estado en el punto de mira. Este concepto se define como el valor determinado objetivamente para cada bien inmueble que asigna el Catastro y que corresponde al precio más próximo por el cual se podría vender el inmueble. Entró en vigor el 1 de enero de 2022 determinado por Hacienda a través de la Dirección General del Catastro y surgió a raíz de la aprobación de la Ley 11/2021 del 9 de julio de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal.
El nuevo valor se ha establecido teniendo en cuenta el precio medio de las ventas realizadas ante notario e inscritas al Registro de la Propiedad, aplicando un coeficiente corrector del 0.9, con el fin de ajustarse de manera más real al precio de mercado actual. Se ha creado con el objetivo de ser la base mínima de tributación al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD), y el impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD).
Anteriormente, esta base se calculaba teniendo en cuenta el valor real del inmueble, pudiendo ser superior al valor de mercado. Esto generó confusiones, puesto que el valor real estaba directamente relacionado con el valor de mercado de cada comunidad autónoma y, sobre todo, cuando los precios de las viviendas eran más bajos. Entonces, se imponían valores teóricos que podían llegar a superar los precios de mercado.
En cambio, ahora el nuevo valor de referencia vendrá determinado a partir de los precios de las transacciones de los inmuebles y en función de las características catastrales de la propiedad. Ya no se tendrá en cuenta el estado de conservación ni la calidad de los materiales de construcción y de los acabados. Del mismo modo, tampoco tendrá en cuenta si la vivienda está reformada o no.
Según Raúl Prieto, director del Departamento de Residencial Ventas de FORCADELL, “el problema más notable es que con esta nueva metodología no se han tenido en cuenta las características propias de los inmuebles, puesto que no se ha llevado a cabo ninguna inspección, por lo cual se está dando el mismo valor a una vivienda que requiere una reforma integral que a uno que se encuentra en perfecto estado. Esto distorsiona mucho la realidad del mercado actual, provocando que en muchos casos el valor de referencia sea superior al valor de mercado”.
A todo esto, hay que diferenciar el valor de referencia respecto al valor catastral. Este último se calcula teniendo en cuenta los valores del municipio correspondiente y que están relacionados con la localización del inmueble, la ubicación dentro de la ciudad, la antigüedad, la calidad de la construcción en reformas o renovación en el edificio, o el estado de conservación.
Las principales diferencias entre el valor de referencia y el valor catastral son:
La metodología para calcular los valores.
El valor de referencia es un dato público y el valor catastral es un dato privado.
El valor de referencia sirve de base imponible a los impuestos ITP y AJD, y ISD. En cambio, el valor catastral sirve como base imponible al impuesto sobre bienes inmuebles (IBI).
Se producirán más reclamaciones en las transacciones de compraventa en las cuales el valor de compraventa es inferior al valor de referencia, provocando que el importe del ITP a pagar por la parte compradora sea superior.
En este sentido, Prieto destaca que “con la anterior normativa, era la Administración quien tenía que demostrar que el valor de mercado era superior al valor declarado (tenían 4 años para revisar y emitir una liquidación paralela) y ahora es el particular quién tiene que demostrar a la Administración que el valor de referencia no corresponde con el valor de mercado e iniciar el proceso de reclamación”.
Prieto añade que “el valor de referencia provocará un gran número de reclamaciones y una posible subida de los precios porque al tratarse de un dato público y accesible para todo el mundo, puede crear confusión en algunos propietarios que quieran poner su vivienda a la venta y confundan el valor de referencia con el valor de mercado actual. Todo esto sin descartar una posible futura inconstitucionalidad de la norma, tal como estamos acostumbrados en estos últimos años”.
Si desea más información o asesoramiento sobre aspectos relacionados con el valor de referencia catastral, contacte con el departamento de Residencial Ventas de FORCADELL y lo atenderemos en un asesoramiento personalizado sin compromiso.
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