En el actual contexto post-pandémico el mercado de locales comerciales en Barcelona se enfrenta a día de hoy a un doble reto. Por un lado, conseguir que el comercio, especialmente el de barrio, se recupere y no se pierdan más negocios derivados de dificultades económicas y de los ERTE’s a sus empleados. De la otra, el quid rae al encontrar el encaje de la modalidad de renta variable teniendo en cuenta factores como la diversidad de actividades comerciales, el volumen de capital o la ubicación, entre otros. “El modelo de renta variable ya se había planteado antes de que irrumpiera la pandemia pero no estaba arraigando. A día de hoy, los cambios de aforo, las restricciones, los cierres, etc. han mostrado que este modelo es necesario y viable para que el comercio pueda sobrevivir”, señala Xavier Aguilar, Director del Departamento de Locales Comerciales de FORCADELL.
Los efectos de la pandemia han acelerado la necesidad de encontrar una fórmula válida para que todos aquellos negocios que se puedan/quieran acoger lo puedan hacer, puedan llevar a cabo su actividad con normalidad y sea de buena ensambladura tanto por parte del propietario como del arrendatario. Teniendo en cuenta la diversa tipología de locales, ya sean comercios de proximidad, grandes cadenas a primeras líneas comerciales o establecimientos en centros comerciales, “hay que diferenciar entre ellos y hacer un ‘traje a medida’, dado que cada circunstancia tiene sus características. En los centros comerciales o con grandes marcas todo es medible. Se pueden introducir muchas variables y la renta variable puede representar una relación entre las partes de igual a igual. En cambio, en el comercio de barrio, por sus características, es más difícil considerar ciertas variables como puede ser el flujo de caja”, añade Xavier Aguilar.
En Barcelona, la aplicación de la renta variable, según Aguilar, “es factible dado que este es el modelo que se aplica en los centros comerciales. En estas zonas comerciales se tienen en cuenta otras variables como, por ejemplo, el paso de gente por ante la tienda (footfall) y no solo la facturación. A pie de calle, la primera dificultad que nos encontramos es que el comercio está muy atomizado y no dispone de las herramientas necesarias para poder implantar un sistema que permita contabilizar todos el parámetros e indicadores medibles”.
La renta variable suele aplicarse en tiendas con ventas auditables por los inquilinos porque son más visibles y fáciles de contrastar. En este sentido, es más factible de implantar en alquileres de establecimientos de grandes marcas y en calles comerciales principales que no en el comercio de proximidad. Xavier Aguilar, Director del Departamento de Locales Comerciales de FORCADELL puntualiza que “la parte variable nunca acostumbra a ser una renta variable pura, es decir, lo que se acostumbra a hacer es establecer un mínimo y un máximo en cada caso.”
Otros factores a tener en cuenta en la hora de plantear una renta variable a medida son la situación de ventas pre y postCovid y la valoración del inmueble, donde se tiene que tener en cuenta si se ha hecho una inversión de reforma por alguna de las partes (propiedad o arrendatario), o no. “Considero que lo más determinante es valorar si propiedad y arrendatario sufragan a partes iguales los costes para la adecuación del local o no. Si el 100% va a cargo del arrendatario, la renta tendrá que ser más baja mientras que, en caso de que por el contrario el arrendatario no haya tenido que invertir dinero en la adecuación del local, la renta en este caso podrá ser más alta”, opina Aguilar.
El papel del espacio físico, ya sea una flagship o la propia tienda física de cualquier negocio comercial, supone un gran reto a la hora de decidir qué parte de las ventas online se han generado a partir de una visita presencial o cuál se han efectuado en tienda física después de haber estado navegando por la e-commerce de la marca en cuestión. “Este es el problema: como calcular la venta en línea que genera un local. Por otro lado, también se tiene que tener presente la opción del click and collect, donde la venta se hace en línea pero el cliente recoge el producto en la tienda. Es innegable que una tienda genera potencial de marca y, en consecuencia, ventas en línea. Este punto es muy difícil de calibrar”, subraya Xavier Aguilar.
Dada la complejidad de aplicar un modelo estándar que aplique a todos los casos, a propietarios y arrendatarios, la conclusión es que es imprescindible hacer a medida cada acuerdo de renta variable. El objetivo de este modelo es, en su esencia, mantener la ocupación de los locales y con una actividad económica activa y estable, de interés tanto por parte de propietarios, arrendatarios, administraciones y la sociedad en general. “En términos generales y sin entrar en matices específicos de casos concretos, sí que se trata de un win-win por las dos partes o, cuando menos, lo que propone este modelo es tratar de equilibrar las relaciones entre arrendatario y arrendador, puesto que hasta ahora eran desiguales”, concluye Xavier Aguilar, Director del Departamento de Locales Comerciales de FORCADELL.
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