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En términos generales, uno de los grandes retos sigue siendo la adopción de la tecnología para adaptar el sector a las necesidades actuales de la sociedad. Esta transformación tecnológica del sector tiene que cambiar formas de trabajo, mejorar la sostenibilidad energética para reducir la huella de carbono y los residuos en la construcción, y optimizar el mantenimiento de los inmuebles. Todos estos cambios se producirán principalmente por el uso de los datos del sector gestionadas con Blockchain e inteligencia Artificial, entre otras tecnologías exponenciales.
Por otro lado no podemos obviar la situación macro financiera de los mercados globales, la incertidumbre de la guerra de Ucrania y la inflación porque pueden interferir en el mercado inmobiliario, tan sensible a todo. En el ámbito económico la subida de tipos de interés está dificultando la obtención de crédito y complicando tanto la concesión de hipotecas como la viabilidad de proyectos de inversión, los cuales tienen que asumir un coste más elevado en sus apalancamientos.
Centrándonos en lo Residencial, y a grandes rasgos, creo que el principal reto del sector se encuentra en la dificultad en la hora de obtener financiación. Para muchos particulares cada vez es más difícil conseguir hipotecas como consecuencia del endurecimiento de las condiciones de las entidades financieras (para evitar la morosidad) y la subida de los tipos de interés. Esta situación se acentúa para los jóvenes en el momento que quieren acceder a la compra de su primera vivienda. Las ayudas y las líneas ICO son insuficientes cuando la población joven no tiene capacidad de ahorro. El mayor reto que afrontará el alquiler residencial será ver las afectaciones de la ‘Ley de Vivienda’ al mercado, teniendo una mayor repercusión en aquellas CCAA donde se declaren las áreas ‘tensionadas’. De momento ya estamos observando que nos encontramos en mínimos históricos de oferta y no parece que esta tendencia tenga que cambiar. Un inmueble publicado en los portales inmobiliarios durante 24 horas puede generar más de 50 demandas. Claro desequilibrio entre la oferta y la demanda que no se solucionará sino cambian las políticas en materia de vivienda.
El sector de las Oficinas ha mantenido una gran resiliencia a lo largo de este ejercicio y los anteriores. Se encuentra inmerso en un periodo de readaptación con la nueva figura del teletrabajo, sin condicionados externos como la pandemia, y las consecuencias que este genera tanto a las empresas como a los trabajadores, transformando la manera de entender el trabajo y la empleabilidad. El principal reto del sector es encajar las nuevas necesidades de los trabajadores con las de las compañías. Volver a la oficina es prioritario por el trabajo en equipo, y así lo han comunicado empresas como Amazon, Google, Facebook y Apple. Esta vuelta no ha estado total sino en un formato híbrido para que las dos partes encuentren el equilibrio necesario y suban disfrutar de las ventajas de los dos modelos.
El sector inmobiliario industrial y la logística han mantenido, y seguirán manteniendo, un buen ritmo de operaciones. La logística tendrá que seguir haciendo frente a los retos originados, primero con la subida de precios de los materiales de construcción y las materias primas y después del incremento del coste del dinero que hace encarecer la promoción de naves. Además añadimos el reto de hacer frente al coste del suelo que no acaba de bajar pues continúa siendo cada vez más escaso. Todos estos incrementos de costes derivan en un aumento de las rentas que están ya en una franja alta y dificultando la viabilidad de los negocios de los arrendadores de naves. El principal reto "estructural" y global del sector logístico continuará siendo la distribución urbana de entrega de las compras en línea. La dificultad está en como integrar en el tejido urbano y como conviven miles de furgonetas y repartidores con vehículos de todo tipos que han circular y aparcar por unas vías ya saturadas.
Los sectores que acapararán la atención de los inversores este nuevo curso ...
Considero que continuará creciendo la inversión al área industrial y logística y, en función de la evolución de los tipos de interés y la estabilización de los precios de venta de viviendas, podría volver también el interés por los inmuebles residenciales. A causa de la incertidumbre al mercado de vivienda de 2ª mano tanto en venta como en alquiler, los inversores se tendrán que encaminar hacia otras opciones fuera y dentro del sector inmobiliario. El terciario no tiene políticas tan restrictivas como la vivienda y ofrece rentabilidades superiores.
La estrella de los próximos años, para el industrial, serán los Data Centers. El mercado todavía no sabe exactamente cómo encajarlo porque no hay suficiente experiencia (¿alquilar el suelo? ¿Alquilar un edificio? ¿Alquilar infraestructura de servidores?). La inversión en infraestructura es muy alta y requiere de una potencia eléctrica elevada que no está disponible en la mayoría de polígonos, pero una vez solucionados estos retos la previsión de crecimiento es exponencial.
También tenemos que estar atentos a la evolución del suelo para implantar espacios por energías renovables y en general, todo el suelo relacionado con la transición energética que tendría que ser imparable pero no acaba de coger velocidad de crucero.
El mercado de oficinas se encuentra en un momento más analítico que activo. Las subidas de los tipos de interés, los cambios dentro del sector y la gran disponibilidad por la gran salida de oferta hacen que, en estos momentos, el inversor esté más pausado que en semestres anteriores. No obstante, dependiendo de la zona, podemos encontrar buenas oportunidades de inversión. El centro de Barcelona y de Madrid son ubicaciones que, para un inversor core, siguen siendo muy interesantes por el gran volumen de ocupación de estos edificios y por el valor de este tipo de activos, el cual se prevé que se mantenga o siga aumentando en el futuro. Las ubicaciones que más más dificultades están notando son las oficinas ubicadas en zonas más periféricas. Incluso, en algunos casos se están estudiando posibles cambios de usos para dar una segunda vida al activo, hecho que puede generar nuevas oportunidades de inversión.
Al entorno residencial las oportunidades por los inversores están derivando hacia la compra de viviendas para destinarlos al alquiler de temporada y/o alquiler turístico, pero cada vez más esta creciente la demanda de Colivings.
Los Hoteles urbanos, con una ocupación y cifras turísticas de nuevo disparadas, son el principal objetivo de muchos inversores, así como las residencias de gente mayor y también de estudiantes, con retornos casi garantizados.
En cuanto al mercado de Retail, los inversores buscan estabilidad con grandes operadores relacionados con alimentación y otros productos de consumo estables que buscan superficies más pequeñas para estar más cerca en el día a día de los clientes finales.
... y los que más 'sufrirán' el 2023-2024
El Residencial y el Retail serán los sectores que más sufrirán. En cuanto a la venta de pisos ya se está notando mucho la subida de los tipos de interés, mientras que en alquiler cada vez han menos operaciones. No se prevé la salida de nuevo producto al mercado y los arrendatarios no dejan sus viviendas por carencia de opciones y alternativas. Si continúan las políticas actuales de vivienda, el sector de alquiler residencial pasará momentos muy complicados y de retruque los departamentos de administración de alquileres.
Las políticas cada vez más restrictivas del sector bancario, impuestas por el aumento de los tipos de interés en la hora de dar financiación a las familias, dejan fuera del mercado muchos compradores potenciales que no pueden acceder a una vivienda de compra. Además, la subida recurrente de la inflación y las dificultades para frenarla dificultan la capacidad ahorradora de las familias. Estas familias se enfrentan también a la dificultad para hacer frente al pago de las hipotecas contratadas antes de la subida de tipo.
En cuanto al sector del Retail, ya lleva tiempo pasando dificultad y que cada vez más se va viendo que todos los locales que no están en primeras o según líneas comerciales tienen dificultades para encontrar locatarios que no se ven capaces de hacer frente a las rentas pedidas por los propietarios. En poblaciones pequeñas muchos locales se van reconvirtiendo en viviendas haciendo cambios de uso para mirar de dar una salida algo más atractiva a la finca.
A pesar de las dificultades que ha experimentado el Retail con la pandemia, el comercio electrónico y las frecuentes y restrictivas regulaciones, probablemente, si el mercado continúa estabilizado es posible que veamos una mejora en la demanda de estos activos.
Ivan Vaqué i Mas, CEO y consejero Delegado de FORCADELL
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