El retail en la capital catalana evoluciona de forma positiva gracias al incremento del consumo en la mayoría de sectores a pesar del desnivel en la relación oferta/demanda de locales. La estabilidad de los precios de venta y alquiler han contribuido a que el retail haya tomado el camino este año hacia su consolidación.
DEMANDA
Según el informe de Forcadell, el mercado de retail evoluciona positivamente, por lo que se prevé que este 2016 sea el de la estabilización y consolidación del sector. Buena prueba de ello es el incremento de la demanda de alquiler un 3% respecto al semestre anterior. Además, el Índice de Confianza del Consumidor (ICC-CIS) se ha situado en junio en el 96,3%, el mejor resultado desde enero, gracias a una perspectiva más optimista de los consumidores.
En cuanto a la demanda por superficies, en lo que se refiere a espacios de 0 a 200 m2, moda sigue siendo un operador muy activo y con alto nivel de cierres tanto en ubicaciones prime como en líneas comerciales. Este operador está recuperando los planes de expansión parados de hace unos años, dando capilaridad a la marca normalmente en formato de tienda propia pero también como modelo franquicia. Hogar llegó con fuerza el año pasado y actualmente sigue en muy buen nivel de actividad cerrando ubicaciones tanto en la ciudad como en el extrarradio. El sector gimnasios, a pesar de su intensa actividad durante 2015, ha visto reducida su participación debido al elevado número de ubicaciones ya cerradas, por lo que no se permite el emplazamiento de nuevos puntos de fitness. En cuanto a los establecimientos insignia, se ha apostado por modificar sus formatos de tienda para adaptarse a los espacios interurbanos (Decathlon o Media Markt). En gran superficie, alimentación es un actor relevante que intenta ocupar inmuebles, bloqueando ubicaciones ante la competencia. Automoción está siendo en 2016 otro actor muy activo que tiene la intención de generar nuevas aperturas ubicadas en el centro de la ciudad. De hecho, en 2015 se vendieron más de 1.000.000 de vehículos, cifra que no se alcanzaba desde 2008.
Tal como apunta la consultora catalana, en compra, la demanda por parte de usuario final ha crecido un 12% respecto al semestre anterior. En prime, la intencionalidad de compra es más que latente y si a ello se le añade la falta de producto, en el momento en que un local sale a la venta, se recoge entonces un precio de cierre por encima de la repercusión fijada en la zona. Las buenas perspectivas del retail pronosticadas por Forcadell se constatan con la positiva evolución del sector, así como por la creciente demanda inversora, en especial, por parte de cliente internacional.
DISPONIBILIDAD
El informe de Forcadell pone de manifiesto que el mercado de locales debe hacer frente también en 2016 a la falta de producto interesante y bien ubicado y a un notable volumen de demandas en 1as y 2as Líneas. Según Forcadell, la solución pasa por la recuperación y mejora de los ejes comerciales de cada barrio. Según datos del INE el gasto medio por persona en 2015 fue de 10.960€ (+1,9% v. int.), dato que corrobora la mejora del consumo y, por lo tanto, del sector. Por otro lado, el índice Comertia (datos junio '16) ha registrado un aumento de las ventas del 6,3% respecto al mismo periodo del año anterior, hecho que ha contribuido a la ampliación de la masa laboral, especialmente durante la campaña de rebajas. Los pequeños retailers, muy importantes para el comercio minorista, ven con optimismo la evolución del mercado y tienen más confianza en él. Las marcas, además, muestran su intencionalidad de mejorar la capilaridad de sus puntos de venta. En cuanto al periodo de desocupación, este sigue siendo muy bajo en 1as y 2as líneas.
Forcadell destaca que la disponibilidad de venta en prime es casi inexistente, por lo que en el momento en que un inmueble sale al mercado rápidamente se registra un elevado número de ofertas. Este hecho conlleva que, en algunas ocasiones, el precio de salida se vea incrementado. La oferta de producto en venta se ha mantenido en los mismo niveles en 3ª y 4ª Línea, principalmente por el bajo interés que generan a nivel comercial y porque no son candidatos para inversores. Al tratarse de emplazamientos con poco tráfico peatonal, marcas y comerciantes prefieren esperar a oportunidades mejor ubicadas para generar negocio. La apertura del crédito a autónomos y Pymes, que ha coincidido con un escenario de precios bajos, ha generado que el cliente finalista vuelva a estar un poco más activo en para realizar adquisiciones en el sector terciario.
PRECIOS
El informe del 1º semestre de Forcadell muestra que, el dinamismo en las líneas comerciales ha conllevado un aumento de las rentas llegando a superar el 5% en las principales calles. Por ejemplo, 2ª Línea es una opción importante para firmas de 1er orden mientras que otras que actúan a nivel más local están empezando a ocupar locales de 3ª Línea a buen ritmo. Además, muchos operadores en crecimiento apuestan por ubicarse en Barcelona, ciudad que utilizan como puerta para iniciar sus planes de expansión hacia España y Europa.
Forcadell apunta, en cuanto a los precios medios de venta del primer semestre de 2016, una estabilidad general en todas las líneas. Los incrementos no han superado el 3% de variación semestral tanto en primeras líneas como en 2as o 3as. En cambio, en 4ª Línea sí que ha registrado un descenso del 4,17% hasta situarse en los 460€/m2 a causa del mayor interés por las oportunidades en zonas más céntricas. Esta estabilidad de precios junto con el dinamismo del mercado y el apertura del crédito para los demandantes de compra hacen prever un buen desarrollo del mercado de locales en venta en lo que queda de año.
INVERSIÓN
La inversión en retail, según Forcadell, ha registrado unos buenos resultados en la 1ª mitad del año representando alrededor del 40% del total de inversión inmobiliaria en España. En concreto, el sector ha movido unos 1.200 M€. La actividad inversora en operaciones macro se ha mantenido en los mismos niveles que en el mismo periodo del año anterior aunque el volumen total ha supuesto la mitad que entonces. En cuanto a superficies medianas y reducidas, los volúmenes invertidos siguen la misma línea positiva y constante que en los anteriores semestres. Los actores del mercado inversor buscan oportunidades interesantes en locales propiamente, centros y parques comerciales. La falta de producto es el gran obstáculo con el que se encuentran los inversores hoy en día mientras que la demanda, además, sigue siendo superior a la oferta. Las rentabilidades se mantienen estables en 2016: por ejemplo, en prime, sigue al 4,7% mientras que en el resto de líneas en Barcelona oscilan entre el 6%-10%. Se espera que la elevada liquidez, los estímulos económicos del BCE y la bajada de los intereses contribuyan a seguir dinamizando la inversión en retail este año. Todavía es pronto para pronosticar si se llegarán a superar los casi 3.000M€ alcanzados en 2015 en este sector.
En el 1º semestre se han registrado importantes operaciones de inversión, según destaca la consultora. Siguen siendo las operaciones de gran envergadura las que hacen noticia en el sector pero se ha registrado un incremento notorio en lo que a operaciones de cliente final se refiere. Los fondos internacionales norteamericanos, seguidos de los europeos, han sido los actores más activos en cuanto a volumen de operaciones en retail en 2016, protagonizando casi 3/4 partes de las operaciones realizadas. Las Socimis, muy proactivas también desde hace 2 años aproximadamente, son unos actores imprescindibles que permiten hacer visible la inversión nacional ya que computan como actores locales a pesar de estar participadas mayoritariamente por accionistas extranjeros. Los actores que finalmente ejecutan una operación de inversión no se rigen por un oportunismo de precio si no por el valor de la ubicación/ disponibilidad de conseguir incluir el inmueble en sus portfolios.
El sector de locales comerciales ha reaccionado con estabilidad al clima de incertidumbre política por el que actualmente atraviesa la política española. Algunos actores del mercado inversor están empezando a dinamizar las políticas inversionistas diversificando su actividad hacia otro tipo de activos aunque siempre dentro del sector terciario. La mejora de la confianza del consumo y la mejora en la coyuntura económica hacen prever un escenario optimista en los próximos meses en el sector retail.
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