28/10/21

Luces y sombras de la nueva Ley de Vivienda

El Consejo de Ministros ha aprobado el anteproyecto de Ley para el Derecho a la Vivienda de ámbito nacional, la cual está prevista que entre en vigor en el plazo de 1 año. Una vez aprobada, además, habrá un período de 18 meses hasta que entre en completo funcionamiento.

Las claves de la norma vienen establecidas por el control de precios y las medidas fiscales a los pisos vacíos. Sobre la clasificación de los propietarios, se considera un gran tenedor a aquellas personas físicas o jurídicas que disponen de 10 o más propiedades. Estos estarán expuestos a cobrar una renta que vendrá determinada por el índice de precios, una estadística oficial que aún está pendiente de configurar. Por este motivo, la aplicación se aplaza 18 meses a partir de la entrada en vigor de la ley.

La normativa está prevista que se aplique en las denominadas “zonas tensionadas”, es decir, esas donde los precios del alquiler han subido más de la cuenta. La declaración de estas zonas corresponderá a las comunidades autónomas, por petición de los municipios que lo podrán solicitar en caso de que la renta de alquiler sea superior al 30% de los ingresos medianos por vivienda y si en los últimos años ha subido 5 puntos por encima del IPC. Al resto de propietarios, se les limita el incremento de precio al 10% sobre la última renta del contrato anterior.

Como mecanismos de contención de rentas, la ley establece también para los nuevos contratos una desgravación general del IRPF en función de diversos criterios. Los propietarios que opten por rebajar el precio de los alquileres un 5%, dispondrán de hasta 90% de bonificación máxima.

El texto aprobado define la vivienda vacía como aquel que está desocupado más de dos años y sea de propietarios con un mínimo de cuatro viviendas. Además, da la posibilidad a los ayuntamientos de aplicar un recargo del 150% en la cuota del IBI, para incentivar a la puesta en marcha del inmueble. Para Alex Vázquez, Director del Departamento de Administración de Alquileres de FORCADELL, este recargo choca con el derecho a la propiedad y alerta de que “muchos propietarios no ponen los pisos en alquiler por la desprotección jurídica ante los impagos y ocupaciones”.

Además, el directivo de FORCADELL declara que “al principio de la aprobación de la ley catalana de la vivienda, se detectó un fuerte incremento de la oferta, pero no tenía nada que ver con la normativa, fue debido al hecho de que durante la pandemia quedaron vacíos muchos pisos y la oferta se incrementó”. Actualmente, todos los indicadores apuntan que la oferta está bajando. “Por más que se legisle, si las administraciones no aprueban medidas efectivas, el problema continuará y hasta irá a peor.”, afirma Vázquez.

Por otro lado, para incrementar la oferta de viviendas se establece la reserva del 30% del suelo urbanizable en las promociones de obra nueva y, de este porcentaje, existirá la posibilidad de destinar la mitad al alquiler social. En este sentido, se darán las compensaciones correspondientes cuando se vean afectados los derechos adquiridos. Christian Gracia, Director del Departamento de Inversión, Suelo y Obra Nueva de FORCADELL, declara que “esta obligatoriedad afectará a la viabilidad de los proyectos y provocará la renuncia a estrenar nuevos desarrollos”. Respecto a las compensaciones, Gracia cree que “si finalmente se dan estas indemnizaciones, la afectación económica no será tan lesiva pero la comercial se mantendrá por la mezcla de viviendas de protección oficial y renta libre en una misma promoción”.

Otro sector afectado por la nueva ley será el Build to Rent, que se había reivindicado como apuesta clara de los fondos de inversión extranjeros. Gracia afirma que “con los años, esta inversión extranjera hubiera ampliado notablemente el parque de viviendas en alquiler”. Con esto, no quiere decir que muchos proyectos se cancelarán, pero “sí que habrá una ralentización y contracción en el volumen de inversión”. Para estos inversores extranjeros, la incertidumbre e inseguridad que generan estas medidas poco consensuadas, provoca un daño en la reputación difícil de cuantificar, pero que en cualquier caso es perjudicial para el conjunto del país.

Contacto Dept. Comunicación

 
Cristina San José

Cristina San José

c.sanjose@forcadell.com
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