Los precios de naves industriales han registrado en la segunda mitad del año variaciones interanuales muy moderadas, entorno al 4,36% en alquiler y el 1,28% en venta.
Demanda
Debido al salto cualitativo que ha dado el activo industrial y su tejido empresarial en los últimos 2 años, el demandante de naves industriales en alquiler está solicitando más exigencias tanto contractuales como del inmueble, hecho que está provocando una ralentización en los procesos de negociación de las operaciones y en la toma de decisiones. A esta dilación se le suma cierta actitud de prudencia que se está observando en los propietarios ante una previsión de cambio de fase en el ciclo económico.
Al contrario de las necesidades que presenta el sector logístico en cuanto a superficies, el arrendatario de naves industriales sigue requiriendo mayoritariamente de espacios no superiores a los 1.000 m². De hecho, 3 de cada 4 demandas de naves en alquiler no superan esta superficie.
Oferta y disponibilidad
La oferta de naves disponibles en alquiler sigue considerándose insuficiente para asumir las necesidades de una demanda que, animada por el despegue del sector inmologístico y la mejora de la economía global, es cada vez más exigente en aspectos como el estado y características del inmueble. Además, las nuevas promociones se siguen enfocando, en su mayoría, al sector logístico, hecho que está limitando la introducción de m² al sector industrial destinado al alquiler.
Precios de alquiler
A cierre de 2018, la variación interanual de los precios de alquiler respecto al 2S 2017 se ha situado en el 4,36%, incremento todavía más moderado que el registrado en la primera mitad del año, tal y como pronosticó FORCADELL en informes anteriores. La propensión del mercado de alquiler hacia la estabilidad de las rentas se produce tras más de 3 años consecutivos de incrementos. Desde el 1S 2015 hasta la actualidad los precios de alquiler se han incrementado hasta un 22,5%. Por zonas, el Barcelonès se mantiene como la comarca con los precios más altos, con un promedio de 4,62€/m²/mes, destacando Badalona, que presenta rentas por m² similares a las de la ciudad de Barcelona.
Demanda
La demanda de naves industriales en venta en la segunda mitad del 2018 se ha incrementado hasta un 10% respecto al 2S 2017. Se trata, por lo tanto, del 5º semestre consecutivo en el que este indicador se incrementa. Esta evolución positiva refleja, por un lado, la confianza en el sector inmobiliario y, por otro, el buen momento económico que vive el sector industrial catalán. De hecho, Catalunya concentra una cuarta parte de la actividad industrial de toda España, representando el 22,8% del total de la cifra de negocios y un 22,2% del personal ocupado en este sector, según datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Al contrario que el sector logístico, la mayoría de demandantes de naves industriales en venta son usuarios finales, de negocios ya consolidados, con más de 10 años de historia; aunque también se mantiene la presencia del perfil inversor.
Oferta y disponibilidad
La tasa de disponibilidad de naves en venta ha continuado aminorándose a lo largo del 2018 debido al gran desequilibrio que hay entre una demanda cada vez más amplia, decidida y con mayor capacidad económica, y las pocas promociones que hasta ahora se han enfocado al sector industrial. Esta tendencia de compresión de la tasa de disponibilidad en venta cambiará con el proyecto de Acciona: 48 naves industriales de obra nueva ubicadas en plena ciudad de Barcelona; hasta 51.000 m² en el punto más demandado de Catalunya. La promotora, que ya ha iniciado la comercialización de las naves de la mano de FORCADELL en exclusiva, tiene previsto acabar el proceso de construcción en el 2020.
Precios de venta
En línea con la primera mitad del año, los precios de naves en venta en el transcurso del 2S 2018 se han mantenido estables y han registrado un incremento interanual del 1,28%. Los precios han evolucionado homogéneamente en todo el territorio catalán, presentando incrementos ligeramente más acentuados en el Barcelonès y el Baix Llobregat, comarcas en las que el desequilibrio entre oferta y demanda es más patente.
El sector logístico sigue siendo el principal motor del suelo industrial, aunque se está observando un interés cada vez mayor por proyectos industriales de obra nueva. Los inversores están demandando principalmente suelo finalista, y acceden a solares por desarrollar tan sólo si se trata de una ubicación prime o con un procedimiento urbanístico establecido y con fecha límite, evitando así incertidumbres políticas o de urbanismo. Geográficamente, el Barcelonès y sus comarcas colindantes son las zonas que registran un porcentaje mayor de demanda, pero la falta de disponibilidad y los altos precios están provocando que el interés se desplace hacia la 3ª Corona.
En línea con la evolución de los precios de naves industriales, tanto en venta como en alquiler, los solares de uso industrial han iniciado en el 2S 2018 una ralentización en el crecimiento de los precios, registrando una variación interanual del 2,91%. Destaca el crecimiento del Vallès Oriental, que está equiparando sus precios con los del Occidental.
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