Según el nuevo Informe del Mercado de Inversión de Forcadell del 2º semestre de 2017, España es el 4º país que capta más volumen de inversión inmobiliaria de la UE. La lista la encabezan Alemania, Francia y, hasta que sea efectivo el Brexit, Reino Unido.
En el 2017 España ha seguido fortaleciendo su atractivo para inversores inmobiliarios de todo el mundo. Tendencia que se prevé que tenga continuidad en 2018.
El gran dinamismo que ha tenido la actividad inversora a lo largo del 2017. El volumen de inversión registrada en el 2017 supera los 13.500M€ aunque no alcanza las cifras obtenidas en el 2016, 14.000M€.
Europa sigue presentándose ante el mundo como un escenario ideal en el que desarrollar planes de negocio debido a los fundamentals de los mercados de las principales capitales europeas: moneda estable, tipos de interés bajos, altos niveles de actividad económica, contexto de estabilidad socioeconómica y previsión de crecimiento, entre muchos otros. Dentro del marco europeo, España se mantiene como uno de los países más atractivos para la inversión inmobiliaria, siendo el 4º país que capta más volumen de inversión de la UE. La lista la encabezan Alemania, Francia y –hasta que sea efectivo el Brexit- Reino Unido. De cara al 2018, se prevé que la captación de fondos se incremente notablemente, crecimiento previsiblemente superior al esperado para la Unión Europea. En consonancia con la UE, se observa en España una tendencia en la estructuración de las operaciones hacia formas más complejas: tanto en número de actores que intervienen como en términos mercantiles. Por otro lado, se constata que los actores están aumentando la capacidad de inversión.
Forcadell apunta que Madrid y Barcelona han concentrado más del 85% del capital invertido en España en el 2017. El contexto sociopolítico de Catalunya no ha paralizado operaciones en ningún caso. No obstante, ha dado lugar a una diversificación o reparto de la inversión por las principales ciudades del Estado.
SECTORES DE INVERSIÓN
OFICINAS
Según el informe de inversión de Forcadell, los edificios de oficinas se han convertido en activos relevantes en el mercado de inversión profesional en Europa. Las buenas perspectivas que dibujan los indicadores macroeconómicos y los fundamentals del mercado de oficinas de España han convertido en los 2 últimos años a Madrid y Barcelona en destinos preferentes para Socimis y fondos internacionales. De hecho, ambas ciudades han concentrado el 95% del volumen invertido en oficinas en 2017, que ha alcanzado los 2.455M€. Mientras que en el 1S 2017 la capital catalana ha superado a Madrid en número de transacciones de edificios de oficinas y volumen de inversión total, en el 2º semestre ha sido Madrid la ciudad que ha liderado el ranking de inversión nacional. El aumento de la contratación, el buen ritmo de absorción de espacios y la reducción de la tasa de disponibilidad han presionado las rentas al alza, que acumulan 5 años de crecimiento. Las rentabilidades, en cambio, se han mantenido en casi todas las zonas con la excepción de la 3ª Línea de Madrid, que ha registrado un aumento. Las rentabilidades en prime alcanzan el 4,25% en Madrid y el 5% en Barcelona.
Forcadell pone de manifiesto que cada vez más los inversores exigen una categoría mínima de calificación dado que se ha convertido en un requisito imprescindible para las empresas a la hora de instalarse en un nuevo espacio de trabajo. Por este motivo y por la obsolescencia de buena parte del parque de oficinas tanto en el centro de la ciudad como en las afueras, fondos internacionales se han especializado en la rehabilitación de este tipo de activos.
INDUSTRIAL – LOGÍSTICO
El sector industrial-logístico se mantiene, según Forcadell, como el que ofrece una rentabilidad más alta desde el punto de vista de la inversión patrimonial, pese a tener las rentas más bajas por m². Esta tendencia, consolidada también en el resto de Europa, se ampara en el bajo rendimiento del capital inicial a invertir comparado con otros activos inmobiliarios. En la 1ª Corona las rentabilidades continúan comprimiéndose, mientras que en la 2ª y 3ª todavía se aprecian ligeros aumentos. Las buenas cifras de contratación y la escasez de producto próximo a los principales núcleos urbanos están impulsando la transformación de suelo y nuevos desarrollos. El interés de los inversores en proyectos de promoción se centra principalmente en la construcción de naves logísticas con superficies comprendidas entre los 3.000m² y los 50.000m² para destinarlas al alquiler.
Los inversores profesionales, sin embargo, muestran una actitud más contenida a la hora de invertir en activos industriales debido a la complejidad que presentan en comparación con los logísticos en cuanto a normativa, construcción, obsolescencia y demás riesgos propios del sector.
RETAIL
Según el informe de Forcadell, los locales a pie de calle junto con los centros comerciales se están consolidando cada vez más como productos de gran interés para los inversores. La inversión en retail ha cerrado el 2017 manteniendo las cifras récord obtenidas en 2016 (4.000M€) tanto en volumen invertido como en número de operaciones. Este se debe principalmente al peso que han tenido los centros comerciales en el cómputo anual.
Mientras en Estados Unidos los centros comerciales viven su mayor epidemia, en España este formato comercial mantiene y ve crecer su fortaleza y el interés de los inversores. En el 2º semestre de 2017 se han inaugurado 4 nuevos centros comerciales en España (en Barcelona, Madrid, Gran Canarias y Melilla) y, de cara al 2019, se calcula que se abrirán 19 centros más. En el último ejercicio se ha constatado el creciente interés de Socimis y demás fondos de inversión nacionales e internacionales por la transacción, gestión y remodelación de este tipo de activos.
Forcadell destaca que las rentas de los locales comerciales han incrementado mientras que las rentabilidades en prime se han mantenido por debajo del 3% en Madrid y Barcelona. Las rentabilidades en ambas ciudades han presentado la misma tendencia de compresión que vive el retail en el resto de capitales europeas, consecuencia de los altos niveles de demanda inversora entrante. Los parques de medianas en cambio mantienen rentabilidades más altas y logran generar perspectivas de amplio recorrido de crecimiento, hecho que los convierte en un activo muy atractivo para promotores e inversores. En cuanto a los supermercados, cada vez se están cerrando más operaciones para el alquiler y de tipo ‘llaves en mano’.
HOSPITALITY
Según el informe de Forcadell, la inversión hotelera ha marcado un nuevo récord en el 2017 alcanzando un volumen de inversión que ha rozado los 4.000M€. La buena marcha del sector hotelero español (82 millones de turistas en 2017) ha mantenido el interés inversor, concentrado geográficamente en la Costa Brava, Costa del Sol, Palma de Mallorca, Canarias, Madrid y Barcelona, pese a las restricciones administrativas en la concesión de licencias. Madrid ha registrado a lo largo del 2017 un elevado volumen de demanda y de inversión, sobre todo en operaciones de reconversión de inmuebles a uso hotelero, hecho que ha provocado una reducción de la rentabilidad en prime. Las residencias de estudiantes han despertado el apetito inversor de grandes players, tanto nacionales como internacionales. El interés en este tipo de activos se ha centrado en la compra de suelo para el desarrollo de nuevas residencias y en la rehabilitación de inmuebles y/o cambios de uso. Se están consolidando fondos de inversión especializados tanto en hoteles urbanos como vacacionales, así como en residencias de estudiantes y geriátricos.
RESIDENCIAL
La inversión profesional residencial en España ha alcanzado un volumen de inversión en el 2017 superior a los 3.000M€. La cifra confirma el repunte de la promoción residencial, que inició su fase de reactivación en 2016 y no había registrado un nivel de actividad tan alto desde el 2008. Este sector se caracteriza por tener 2 tipos de inversión: la patrimonial y la promotora con valor añadido. Actualmente existe una demanda elevada en ambas modalidades, siendo gran parte de la demanda promotora de origen extranjero y la patrimonialista de tipo local.
La vivienda como activo de inversión consolida su atractivo debido al crecimiento continuado de las rentas y a la revaloración que ha vivido este tipo de inmueble. Los inversores han concentrado su interés en activos ubicados en las áreas metropolitanas de Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla y Bilbao. Además, las rentabilidades han experimentado pequeños incrementos, sobre todo en 2as y 3as Líneas.
SOLARES
Los solares han vuelto a ser un bien codiciado para la inversión profesional para todos los usos cuando habían sido el producto más despreciado desde el estallido de la crisis a finales de 2007. A partir del 2016 esta tendencia cambió debido a la bajada de precios del suelo, al interés de las entidades bancarias por deshacerse de los activos tóxicos, al tipo de interés bajo y al repunte de la economía española. Los solares más demandados por inversores en el 2S 2017 han sido de uso residencial, seguidos de los de uso industrial y logístico. Los inversores han mostrado un claro interés por suelos finalistas que permitan un retorno en 3 o 4 años como máximo. En residencial, las grandes promotoras buscan una edificabilidad mínima de 60 viviendas y las pequeñas y medianas de entre 20 y 30. Buena parte de las compraventas de solares residenciales las han realizado fondos de inversión sin financiación bancaria. En industrial, los solares más buscados han sido para el sector logístico, en la 1ª y 2ª Corona de Madrid y Barcelona. En oficinas, el 22@ en la ciudad Condal sigue siendo la principal reserva de suelo del sector para edificios de alta calidad y sostenibles.
ACTORES DE MERCADO
Las Socimis han cerrado el 2017 en plena fase alcista. El informe de Forcadell destaca que el número de este tipo de sociedades no para de aumentar y a lo largo del último año se ha producido una tendencia hacia la especialización. Los fondos internacionales han redoblado la apuesta por sociedades españolas de todos los sectores. El stock inmobiliario está concentrándose paulatinamente en menos fondos de inversión. Los actores de mercado tienden a fusionarse, hecho que les permite aumentar la capacidad de inversión y optar a mayores rentabilidades. Las operaciones de inversión profesional de volumen inferior a 20M€ las están llevando a cabo en su mayoría family offices e inversores medianos de estructuras diversas.
TENDENCIAS
El mercado de inversión inmobiliaria ha superado los 13.500M€ en España a cierre de 2017. Las rentabilidades mantienen la tendencia de compresión y la previsión sobre su evolución es que continúen comprimiéndose especialmente en 1as Líneas. A lo largo del 2S 2017 se han observado en el mercado procesos de desinversión que han permitido la rotación de activos. Los fondos de inversión, y en especial las Socimis, han optado por deshacerse de aquellos productos que, una vez pasados los 3 años de la adquisición, han proporcionado el retorno esperado. Estos procesos se han convertido en una fuente de activos para aquellos fondos que están en demanda permanente.
PREVISIONES
El mercado de inversión profesional se encuentra en una etapa de estabilización muy positiva que mantendrá en los próximos años pese a algunas de las limitaciones y riesgos que acompañan al panorama nacional: mercado laboral con salarios muy bajos en comparación con la UE, envejecimiento de la población y posible subida del tipo de interés en la Eurozona. Londres cada vez más se alejará de las inversiones europeas debido a su salida de la Unión Europea (prevista para marzo de 2019) mientras que España, Alemania y Francia acapararán todavía más interés inversor.
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