03/08/18

Las cifras de contratación y el empuje de la demanda reflejan la buena salud del sector industrial-logístico

  • Según el Informe de Mercado Inmobiliario de Forcadell del 1S 2018, el sector logístico ha alcanzado los 380.000m² de contratación en el 1º semestre de 2018 y se espera que, para el cierre de año, supere las cifras obtenidas en el del 2017 (459.491m²).

  • Según la consultora inmobiliaria, los precios de naves industriales, tanto en alquiler como en venta, han registrado incrementos moderados en los primeros 6 meses y, para la segunda mitad del año, se espera que continúe la tendencia de moderación.

  • Según el Informe del Mercado Industrial-Logístico de Forcadell del 1º semestre de 2018, el mercado logístico catalán ha cerrado el 1S 2018 con una contratación de 380.000m², cifra que va en línea con el volumen obtenido en el mismo periodo que el año anterior y que, junto con las favorables perspectivas macroeconómicas y el empuje de la demanda, son un reflejo de la buena salud del sector.

MERCADO DE NAVES INDUSTRIALES EN ALQUILER

Demanda

Según Forcadell, el sector industrial en Catalunya ha registrado una dinámica muy positiva en el 1S 2018 debido a las buenas perspectivas que presentan los indicadores macroeconómicos, al aumento de las exportaciones y al auge de la construcción. La industria representa el 21,4% del Producto Interior Bruto catalán, cifra 3 décimas porcentuales superior a la del semestre anterior, que acumula incrementos consecutivos desde el 2013. La demanda de naves industriales en alquiler ha evolucionado positivamente a lo largo de la primera mitad del año pese a haber registrado una descenso interanual del 7,6%. Esta variación negativa se debe a que en el 1S 2017 se registró un pico de demandantes que sobresalía de la tendencia habitual. En comparación con el 1S 2016 el aumento ha sido de hasta un 16%. Cabe destacar que en el transcurso del semestre, la demanda ha sido más pujante durante los 3 primeros meses del año debido al conjunto de operaciones en stand-by del 2017. Atendiendo a la finalidad del demandante, en el 1S 2018 se ha registrado un aumento de empresas con voluntad de ampliar sus actuales instalaciones. La distribución de la demanda por superficies se ha mantenido en proporciones similares a las habituales: las naves de hasta 500m², las más propias del tejido industrial catalán, han concentrado el 42% de las peticiones. Según datos de la consultora, sólo 1 de cada 10 demandas han sido de superficies superiores a 2.500m².

Geográficamente, el demandante de naves industriales continúa priorizando la proximidad a la Ciudad Condal: el Barcelonès y sus comarcas colindantes concentran el 94% de las peticiones.

Oferta y disponibilidad

La consultora destaca que la disponibilidad de naves en alquiler en los principales núcleos de Barcelona continúa aminorando en línea con la tendencia de los últimos años. La Primera Corona arrastra una carencia de naves industriales de calidad que no consigue dar respuesta a las necesidades del conjunto de la demanda. Los proyectos de nueva construcción, además, están siendo residuales en cuanto a naves industriales porque se están enfocando principalmente al sector logístico. Por consecuencia de la falta de stock, muchas de las empresas que buscan ampliar sus actuales instalaciones están renunciando a una ubicación óptima por priorizar una mayor superficie o calidad de la nave. Las comarcas más cercanas a la capital catalana son las que ofrecen una mayor disponibilidad de naves, debido a que concentran la mayor parte del stock de m², siendo el Vallès Oriental la que presenta una mayor oferta de naves: un 32% de la totalidad de la provincia de Barcelona.

Precios

Según el Informe de Mercado Industrial-Logístico de Forcadell, las rentas de las naves industriales en Catalunya han registrado incrementos moderados en el 1er semestre de 2018. Las variaciones interanuales se han situado entre el 3,5% y el 5,5% en casi todas las zonas. El Alt Penedès, el Garraf y el Camp de Tarragona han registrado incrementos más acentuados que el resto en la primera mitad del año debido al efecto ‘mancha de aceite’: las zonas más próximas al Barcelonès acumulan más años de crecimientos y estas 3 comarcas hace relativamente poco que han empezado a registrar movimiento.

El Barcelonès se mantiene como la comarca con las rentas más altas de Catalunya, 4,58€/m²/mes, seguida de sus colindantes: el Maresme, el Baix Llobregat y los dos valleses. Las perspectivas de cara a la segunda mitad de 2018 son que las rentas mantengan la tendencia de crecimiento moderado en casi todas las comarcas; tan sólo se esperan incrementos más acentuados en aquellas zonas más alejadas del Barcelonès.

 

MERCADO DE NAVES INDUSTRIALES EN VENTA

Demanda

La demanda de naves industriales en venta en el 1er semestre de 2018 se ha mantenido términos similares al mismo periodo de 2017, registrando una variación interanual del 4%. Se trata, por lo tanto, del 4º semestre consecutivo en el que se incrementa la demanda de naves en venta. La buena evolución de este indicador refleja la buena salud del sector y la confianza que despierta tanto en inversores como en usuarios finales. Según Forcadell, el principal demandante de naves en venta en el 1S 2018 ha sido el sector inversor, quien ha puesto el foco geográficamente en la 1ª y 2ª Corona, para asegurarse un posterior alquiler de la nave. Atendiendo a la distribución de la demanda por superficies, las naves de hasta 500m² han sido las más demandadas en el 1S 2018, concentrando –como en el mercado de alquiler- el 42% de las peticiones. Destacan las peticiones de naves con superficies superiores a los 2.500m², que representan 1 de cada 7 demandas.

Por zonas, el Barcelonès y sus 3 comarcas colindantes han protagonizado el 90% de las demandas de naves industriales en venta. En el 1S 2018, el Maresme ha despertado más interés en compra (5%) que en alquiler (1,67%).

Oferta y disponibilidad

El stock de naves en venta, según Forcadell, continua siendo escaso e insuficiente para dar respuesta a la creciente demanda y se mantiene en declive, sobre todo en aquellas poblaciones colindantes a la capital catalana, incluida la misma. Un reflejo de este descenso de oferta acentuado en las proximidades de la ciudad de Barcelona es que el parque de naves industriales en venta en la comarca del Barcelonès ha pasado de representar en el 1S 2017 el 15% de la totalidad de la oferta en la provincia a tan solo el 9% en el primer semestre de 2018. Las pocas promociones que se están llevando a cabo dirigidas al sector industrial, además, se están destinando al alquiler; con lo que en el mercado de naves industriales en venta apenas se están introduciendo nuevos m². Por comarcas, el Vallès Oriental y el Baix Llobregat son las que mayor producto en venta han presentado en el 1er semestre del 2018, hasta un 60% de la oferta total de la provincia de Barcelona, en línea con la distribución habitual de la oferta.

Precios

La evolución de los precios de naves industriales en venta ha sido moderada en el transcurso del 1er semestre de 2018, registrando una variación interanual del 1,4%, aumento notoriamente inferior al registrado en los 2 semestres anteriores, periodo en el que los precios se incrementaron hasta un 10%. Según datos de Forcadell, el Maresme es la comarca que ha registrado los incrementos más acentuados en la primera mitad del año (var. interanual 2,11%) junto con el Barcelonès, que se ha incrementado hasta un 1,95%. Ambas comarcas presentan los precios más altos de la provincia de Barcelona porque son las zonas en las que se evidencia un mayor desequilibrio entre oferta y demanda. Les siguen el Baix Llobregat (649€/m2) y el Vallès Occidental (634€/m2). La previsión de cara a la segunda mitad del año es que se mantenga la tendencia alcista en los precios de naves industriales en venta, aunque de una manera moderada, como en el transcurso del primer semestre.

 

MERCADO DE SOLARES INDUSTRIALES

Demanda y disponibilidad

La demanda de solares por parte de inversores y promotores se ha visto incrementada en los últimos ejercicios, especialmente en ubicaciones próximas al Barcelonès debido al auge del e-commerce y a la falta de naves logísticas. Su disponibilidad, por el contrario, continúa siendo escasa, hecho que está provocando un incremento en los precios, que data des del 1S 2017. El sector logístico es el que está dando mayor salida al suelo. Las principales operaciones del 1S 2018 han tenido lugar principalmente en los 2 valleses y el Baix Llobregat, concretamente en los municipios Sant Esteve de Ses Rovires, Mollet, Santa Perpètua de la Mogoda, Polinyà y Martorelles.

Precios

Los precios de solares industriales han registrado ligeros incrementos en el 1er semestre de 2018, con variaciones interanuales de entre el 3,5% y el 5,5% en la mayoría de las zonas. Después de varios semestres de estabilidad, los precios de solares iniciaron una tendencia al alza en el 2017, que mantendrán a lo largo del 2018, aunque de una manera moderada. La previsión para la segunda mitad del año es que los precios continúen al alza con incrementos que no superarán el 7%. El Barcelonès es la comarca con los precios de solares más elevados (325€/m²) debido al desequilibrio que presenta entre oferta y demanda. Le siguen -por el mismo motivo- el Maresme y el Baix Llobregat, con 235€/m² y 211€/m² respectivamente.

MERCADO INDUSTRIAL-LOGÍSTICO

Oferta y demanda

Los proyectos de nueva construcción, según datos de la consultora,  han liderado el mercado inmologístico en el 1er semestre del año. Las favorables perspectivas macroeconómicas, las buenas cifras de contratación y el empuje de la demanda están aportando seguridad a los promotores, quienes están iniciando proyectos a riesgo y encontrando al inquilino antes de haber terminado el proceso de construcción. A lo largo del 1S 2018 se ha registrado en el mercado logístico catalán una contratación de 238.000m², cifra muy positiva que va en línea con el volumen obtenido en el mismo periodo de 2017. Debido a los nuevos proyectos que se están llevando a cabo, se prevé que la contratación del 2018 alcance las cifras obtenidas en 2017, pero no las de 2016, año en el que Mango y Amazon computaron de manera excepcional más de 240.000m² conjuntamente. La 2ª Corona ha liderado os 6 primeros meses del año tanto en superficie contratada (70%) como en número de operaciones cerradas (60%). El sector logístico, en su búsqueda por una mayor rapidez y eficiencia en las entregas, está viviendo cambios estructurales que afectan por completo al modelo de distribución y están creando nuevas necesidades y tendencias en el mercado inmologístico y la distribución urbana. Por un lado, los operadores logísticos están requiriendo infraestructuras ubicadas en las intermediaciones de los grandes núcleos urbanísticos para realizar cross-docking. Para completar la cada vez más compleja cadena de suministro, además, los grandes operadores están necesitando naves de grandes superficies próximas a puertos y aeropuertos. Otro gran cambio que plantea el auge del e-commerce es la distribución de las naves logísticas: ante la necesidad de grandes superficies para almacenaje, se están empezando a construir naves de más de una planta. Entre las operaciones más destacadas del 1S 2018 en las que Forcadell ha intermediado, destaca el arrendamiento de Terranova CNC de una nave logística de obra nueva de 5.700m² en Sta. Perpètua de Mogoda (2ª Corona) y el alquiler de CN Logística de una nave de 7.400 m² en Parets del V (2ª Corona).

Mercado de inversión

Según el Informe de Mercado Industrial-Logístico de Forcadell del 1S 2018, el sector logístico continúa ofreciendo las rentabilidades más altas del sector terciario desde el punto de vista de la inversión patrimonial, pese a tener las rentas más bajas por m². Comparando con el resto de Europa, la provincia de Barcelona presenta rentabilidades más altas que otros mercados europeos. Geográficamente, el apetito inversor en el 1S 2018 se ha focalizado en la provincia de Barcelona en 3 principales polos: la zona de influencia del Port de Barcelona, donde se prevé que se alcancen las rentas del sector más altas de la provincia, la zona que dibuja el paso de la AP-7 en los dos valleses y el Baix Llobregat.

Forcadell destaca que, ante la falta de disponibilidad de naves y de suelo finalista, los principales actores del mercado de inversión inmologística -fondos de inversión extranjeros y socimis- están empezando a poner el foco en suelo por desarrollar con previsión de un máximo de 3 años para finalizar la tramitación urbanística. Las naves obsoletas también han despertado el interés de los inversores, quienes quieren realizar en ellas proyectos de nueva construcción con calificación Triple A.

El ritmo de absorción de las nuevas promociones es tan elevado que la mayoría de nuevos proyectos –iniciados a riesgo- encuentran al futuro inquilino antes de haber finalizado el proceso de construcción. En el 1S 2018, destacan las promociones que se están realizando en Sant Esteve Sesrovires, Lliçà d’Amunt, Terrassa y Santa Perpètua de la Mogoda.

Los fondos internacionales que han protagonizado las operaciones más grandes del 1S 2018 han sido Greenoak, Neinver, Segro, Logicor y Rockspring. Entre las operaciones de inversión más destacas del semestre, destaca la compra por parte de Segro de la antigua fábrica de Bacardí ubicada en Mollet del Vallès para convertir el terreno de 67.000m² en un centro de distribución logística. También destaca la adquisición de Colonial del portfolio de Axiare que incluye un parque de 11 centros logísticos, repartidos entre Madrid y Barcelona los cuales suman 406.000m².

;