Según el Informe de Forcadell, en el mercado de alquiler la variación de los precios respecto al 1er semestre del año ha sido del 3,8%, y en venta del 0,7%. En obra nueva se ha registrado una evolución similar, del 4%.
Los precios del mercado residencial en Barcelona han moderado su evolución al alza en la segunda mitad del año y han registrado incrementos moderados, tanto en alquiler como en venta. En algunas zonas, el mercado se ha empezado a autoregular y se han producido ajustes puntuales de los asking prices: algunos propietarios, que hasta ahora estaban solicitando rentas máximas, han empezado a corregirlas y adecuarlas a la predisposición real de la demanda.
El mercado de alquiler en Barcelona sigue manteniendo una tendencia positiva que data desde el 2015. Prueba de ello es el aumento continuado de los contratos de alquiler firmados en la capital catalana: hasta el 3er trimestre del 2018 se han firmado un 10,3% más de contratos que en el mismo periodo de 2017 y hasta un 24% más que en el 2016.
A lo largo del 2018, la demanda y la oferta de alquiler se han conjugado a la perfección en aquellos pisos que no superan los 1.100 €/mes y han registrado, por lo tanto, procesos de comercialización muy breves, de entre 24-48 horas. Sin embargo, se observa una demanda insatisfecha en cuanto a viviendas de estas características.
Ciutat Vella es el distrito que más ha visto incrementar su oferta de pisos disponibles en el 2S 2018 debido, principalmente, al aumento de viviendas que se han traspasado del alquiler turístico al tradicional. También se ha observado, en el conjunto de Barcelona, un aumento de pisos provenientes de carteras de entidades bancarias y fondos de inversión.
El precio del alquiler en la ciudad de Barcelona ha moderado su evolución al alza tras 5 años de incrementos consecutivos y ha registrado en el 2S 2018, una variación intersemestral del 3,8%, situando el m² rentado en la capital catalana en 16,6 €/mes. El incremento respecto al 2S 2017 ha sido del 7%. Por zonas, Sarrià - Sant Gervasi, Les Corts y Gràcia son los distritos que han registrado aumentos más pronunciados, en torno al 4,5-7% respecto al 1S 2018, aunque todavía no igualan las rentas de los distritos con los precios más altos de la ciudad: Ciutat Vella, Sant Martí y el Eixample.
La vivienda de 2ª transmisión continúa siendo la gran protagonista del mercado de compraventa y ha representado hasta el 91% de las operaciones de compra realizadas en los 3 primeros trimestres del 2018 en la provincia de Barcelona, frente a las de obra nueva, que han supuesto el 9%. Debido a las favorables condiciones hipotecarias –con porcentajes de financiación que alcanzan el 80%- y a la mejora de la economía, a lo largo del 2018 ha continuado produciéndose un trasvase de demandantes de alquiler a la compra, puesto que en ocasiones la cuota hipotecaria llega a ser inferior al pago del alquiler.
La distribución de la oferta de viviendas en venta en Barcelona se ha mantenido en proporciones similares a las de los 2 últimos años, siendo el Eixample y Ciutat Vella los dos distritos que mayor disponibilidad de pisos presentan: el 40% de la totalidad de Barcelona. Gràcia acumula dos semestres seguidos reduciendo su stock de pisos en venta debido, principalmente, al gran volumen de demanda de alquiler que registra este distrito. Cabe destacar que la oferta de pisos para reformar -que estaban siendo objeto de inversión tanto de particulares como de fondos de inversión- ha empezado a reducirse notablemente.
El precio de viviendas en venta en Barcelona ha iniciado a cierre de 2018 una tendencia de estabilidad, registrando una variación interanual del 3,9% e intersemestral del 0,7%, situando el m² de la capital catalana en 4.133,9€/m² de media. Por zonas, Sarrià - Sant Gervasi, Les Corts y el Eixample son los distritos que presentan los precios más altos de Barcelona, según datos de Forcadell. También son las zonas en las que, de media, se han vendido pisos de superficies más grandes en el 2018: entorno a los 103 m².
La consultora destaca que, a diferencia de los años pre-crisis, donde el número de hipotecas superaba con creces el de ventas de pisos, en la actualidad un 34,6% de las viviendas en Catalunya se compran sin suscribir crédito bancario, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Esta radiografía es un reflejo de la salud del mercado residencial, que está muy lejos de recaer en una burbuja inmobiliaria.
El informe de Forcadell destaca que la promoción residencial registra 4 años de tendencia positiva en Barcelona con un notable aumento del número de proyectos de obra nueva, la recuperación de las promotoras, mayor solvencia económica de la demanda y el crecimiento de los precios. Según datos de la Asociación de Promotores y Constructores de Catalunya (APCE), en 2018 se han registrado un 27% más de promociones que en el año anterior y el Eixample, Sant Andreu y Sant Martí han sido los distritos más activos. Este último, de hecho, sigue siendo la diana principal de los inversores para desarrollar nuevas promociones debido a la disponibilidad de suelo que presenta. Fuera de la ciudad de Barcelona destacan l’Hospitalet de Ll., Terrassa, Sabadell, Badalona y Sant Cugat del Vallès como los municipios que han registrado más actividad promotora.
El sector Construcción, sin embargo, no ha crecido al ritmo que la promoción residencial demanda y las promotoras están acusando la falta de mano de obra especializada y, por consecuencia, el encarecimiento del coste de construcción.
El precio medio de la obra nueva en el conjunto de Barcelona según datos de la consultora se ha situado en los 5.854€/m², lo que supone un incremento del 4% respecto al 1er semestre de 2018. En las principales poblaciones de la comarca del Barcelonès, la variación anual ha sido del 13%. La periferia de Barcelona, por lo tanto, ha registrado mayores incrementos que la ciudad Condal debido, principalmente, a que Barcelona acumula más semestres de aumentos y, a finales de año, ha empezado a consolidar sus precios. La previsión para los próximos ejercicios es que los precios de obra nueva tiendan a la estabilidad y registren ligeros incrementos en algunos municipios concretos colindantes a la capital catalana. Si finalmente se aprueba la destinación del 30% de la obra nueva en Barcelona a vivienda social, el nuevo escenario de la promoción residencial podría comportar subidas de los precios para compensar al promotor las pérdidas de la cesión.
El informe de Forcadell sitúa al Baix Llobregat como una de las ubicaciones protagonistas de la oferta de obra nueva en los próximos ejercicios debido a que es la zona en la que se han producido más desarrollos a lo largo del 2017 y 2018. Dentro de la ciudad de Barcelona, es Sant Martí la única ubicación que presenta perspectivas de acoger un mayor número de promociones.
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