11/03/21

El Industrial-Logístico supera la pandemia confirmando su fortaleza y solidez

Según el Informe de Mercado Industrial-Logístico de FORCADELL, los efectos de la pandemia han tenido una incidencia menor en los resultados anuales de 2020, en comparación con otros sectores.

Aunque el periodo marzo-abril-mayo ciertamente registró unos parámetros muy inferiores con respecto al mismo periodo de ejercicios anteriores, la reanudación del mercado incorporó de nuevo una demanda activa que había quedado pausada.

​Tal como se recoje en el Informe de Mercado Industrial-Logístico de FORCADELL, el ejercicio 2020 se desarrolló en unos términos claramente inéditos a causa del contexto pandémico. A pesar de ello, la solidez del sector permitió remontar unos meses de paralización casi absoluta de la actividad.

MERCADO DE NAVES INDUSTRIALES EN ALQUILER
DEMANDA

El periodo marzo-abril-mayo 2020 frenó las demandas de naves en alquiler en un ejercicio que justo acababa de empezar y que seguía la tendencia positiva desde 2015. Si bien las demandas de alquiler registradas en esos 3 meses cayeron un -31,7% en 2020, su impacto a cierre de año quedó diluido. En este sentido, se constata que la demanda de alquiler en el conjunto de 2020 se mantuvo estable (-1,82% var. 2019 a 2020), a pesar del trimestre perdido y compensó el volumen en los meses posteriores. Según el Informe de FORCADELL, la actividad industrial ha seguido siendo un importante motor de este ciclo económico y aunque la coyuntura ha afectado a empresas de todos los sectores, en el ámbito industrial se han registrado más demandas de alquiler para ampliar superficies que para reducirlas.

En cuanto a la demanda por superficies, la dinámica se ha mantenido siendo las naves de hasta 500 m², las más solicitadas (45% - 50% generalmente), tanto si se analiza por semestres como por totales anuales. Tal como apunta el Informe de Mercado Industrial-Logístico de FORCADELL, lo mismo ocurre con las demandas de 501 m2 a 1.000 m2, que representan en torno al 30% del total y que así sucedió a lo largo de 2020. El 20% restante de las demandas de alquiler son demandas de superficies a partir de los 1.001 m2 en adelante. Por zonas, las demandas de alquiler concentran los mayores volúmenes en el Barcelonès, Baix Llobregat, Vallès Oriental y Vallès Occidental, por su proximidad a la ciudad Condal y a su Área Metropolitana.

OFERTA

Según FORCADELL, la disponibilidad de naves industriales en alquiler en el conjunto de 2020 fue inferior con respecto a la que el mercado tenía en 2019. Barcelonés, Baix Llobregat, Vallès Oriental y Vallès Occidental se han mantenido también como las ubicaciones con mayor disponibilidad, si bien es cierto que sigue habiendo necesidad de un mayor número de naves de las que hay con prestaciones e instalaciones de acuerdo con las necesidades actuales de las empresas. Hay que destacar también que se han llevado a cabo nuevas construcciones de naves industriales a riesgo, como muestra de la buena salud del sector.

PRECIOS

Los precios se han mantenido estables a lo largo de 2020, en línea con la tendencia de los 5 ejercicios anteriores a pesar, incluso, de las repercusiones en el mercado derivadas de la pandemia. Los asking prices y los precios de cierre no han registrado gaps destacables más allá de ajustes habituales en operaciones puntuales. El periodo marzo-mayo modificó la forma de atender y asesorar a las empresas que se encontraban en proceso de búsqueda de nuevos espacios industriales. Las operaciones que se vieron pausadas se reanudaron con normalidad en cuanto el mercado retomó su actividad. Si bien tal como se recoge en este informe la tónica general ha sido de equilibrio en las rentas a lo largo de todo el 2020, durante el periodo de confinamiento sí que se produjeron casos puntuales en los que los arrendatarios se vieron obligados a solicitar una renegociación temporal, aplazamiento e incluso condonación de la renta para poder continuar con su actividad empresarial.

MERCADO DE NAVES INDUSTRIALES EN VENTA
DEMANDA

El Informe de Mercado Industrial-Logístico de FORCADELL señala que la demanda de naves industriales en venta, del mismo modo que en la modalidad de alquiler, ha visto alterado su desarrollo habitual como consecuencia del inicio de la pandemia a mediados de marzo. Desde entonces y hasta mayo de 2020 la búsqueda de naves en venta por parte de las empresas se vio ralentizada aunque la demanda acumulada durante aquél periodo fue satisfecha tras la reactivación del mercado en junio. Con una perspectiva anual, el volumen de demanda de naves en venta se ha mantenido sin alteraciones por la autorregulación del mercado. Si bien las demandas de venta registradas durante los 3 meses de confinamiento fueron un 30% inferiores con respecto al mismo periodo del año anterior, a cierre de año volvieron a incrementar hasta equipararse con los volúmenes de 2019, suponiendo un leve 2,9% más.

Analizando por superficies, se mantiene estable el volumen de demandas en todos los tramos. El 90% de las peticiones de compra de naves industriales alcanza hasta los 2.500 m², siendo las más solicitadas cada año (entre el 35% y 40% de la horquilla) las de hasta 500 m². La demanda de naves en venta de más de 5.000 m² ha sido prácticamente testimonial en ambas modalidades de comercialización, debido a que son superficies más solicitadas en el ámbito logístico.

OFERTA

El stock de naves industriales en venta, según FORCADELL, en su total anual de 2020 ha sido inferior con respecto al volumen del año anterior. Si se analiza por comarcas, la máxima disponibilidad de naves en venta se ha situado de forma regular a lo largo de los últimos ejercicios en el Baix Llobregat, en el Vallès Oriental y en el Vallès Occidental, concentrando aproximadamente el 80% de los m² disponibles. El Barcelonès, por su parte, ha dispuesto de menos oferta (10%) por la elevada ocupación y la escasa rotación de las empresas allí instaladas, que quieren conservar la privilegiada ubicación cercana a la ciudad Condal, así como con la magnífica red de comunicaciones terrestres, marítimas y aéreas que dispone. Cabe recordar que parte de este stock que permanece sin comercializar es un remanente de naves obsoletas que a pesar de que se encuentran ubicadas en emplazamientos próximos a Barcelona -por lo tanto, muy interesantes para la demanda-, no tienen actualizadas sus instalaciones de acuerdo con los requerimientos que exige la actual normativa (prevención contra incendios, altura, etc.).

PRECIOS

El comportamiento de los precios de las naves en venta ha sido de total estabilidad en el conjunto de 2020 tal como ha venido sucediendo en los últimos años en el mercado industrial, según el Informe de FORCADELL. Este hecho constata su buena salud, que ha superado de forma plenamente satisfactoria los efectos de la pandemia a pesar de haber registrado una ralentización del ritmo habitual del mercado. El precio medio del m² de naves industriales en venta se ha situado en el conjunto de 2020 en los 636,7€, lo que supone una leve variación del 0,67% con respecto a la media alcanzada en 2019 (632,5€/m²). Las comarcas con el precio más elevado han seguido siendo el Barcelonès, el Baix Llobregat y el Maresme. En cambio, las zonas en las que el precio registrado ha sido menor han sido el Camp de Tarragona, Osona, Anoia y Bages. La irrupción y evolución de la pandemia no ha propiciado cambios destacables en el desarrollo del mercado por lo que, aunque nunca nada es seguro, las previsiones para 2021 dejan entrever la misma tendencia de estabilidad.

MERCADO DE SOLARES INDUSTRIALES
DEMANDA Y DISPONIBILIDAD

Las demandas registradas en el mercado de solares 2020 ha seguido el mismo comportamiento que en los ejercicios anteriores, enfocadas la mayoría de ellas al desarrollo de proyectos logísticos, según FORCADELL. Este escenario ha seguido atrayendo el interés inversor para llevar a cabo el desarrollo de pequeños almacenes ubicados en las proximidades de los núcleos urbanos. Todo con el objetivo de facilitar y agilizar la distribución de las compras del sector e-commerce, que ha seguido al alza y que se propone entregas cada vez más inmediatas. Esta tendencia con la pandemia no ha hecho más que salir fortalecida por lo que se prevé que siga la misma línea a lo largo del próximo ejercicio.

PRECIOS

Los precios de los solares industriales en 2020 no han registrado oscilaciones significativas, sino todo lo contrario, ha mostrado una linealidad de acuerdo con el comportamiento de los años anteriores. El precio medio de los solares industriales en 2020 se ha situado en los 223,5 €, lo que representa una pequeña variación al alza del 2,29% con respecto a la media de 2019, que fue de 218,5€. El Barcelonès, con una media de 338€/m² es la comarca con el suelo más caro mientras que el Camp de Tarragona con 86€/m² ha sido un ejercicio más la más económica de las estudiadas en este informe Industrial-Logístico. Igual que en el mercado de naves industriales en venta y alquiler, se prevé que los precios de solares tampoco registren alteraciones destacables.

LOGÍSTICA E INVERSIÓN

El mercado logístico en Catalunya ha alcanzado a cierre de 2020 una contratación de 423.921 m², resultado que ha supuesto un descenso del 28% con respecto a 2019 (589.924 m²), siendo a su vez también el resultado más bajo registrado desde 2014. Estas cifras muestran cómo la pandemia ha impactado claramente en el desarrollo del mercado, a lo que se le tiene que añadir la escasez de stock de naves modernas ubicadas cerca de Barcelona y así comprender las 2 causas principales que han condicionado el take up final de este ejercicio. Si se analiza por semestres, la variación del 1S 2019 vs 1S 2020 indica un descenso del -40% interanual, mientras que si se compara directamente el Q2 de ambos años, el descenso se sitúa en el -18%.

En ambos ejercicios el Q2 ha sido el trimestre con menos contratación de su respectivo año y en 2020 el volumen alcanzado fue de solo 88.453 m². En cuanto a la comparativa interanual del segundo semestre de ambos años la caída no ha sido tan pronunciada como la de la primera mitad del año y se ha situado en un -11,8%, alcanzando de julio a diciembre un take up de 226.539 m². La reactivación del mercado a partir de junio se puede apreciar claramente en las cifras analizadas observando un incremento del 14,7% del 2S 2020 con respecto del 1S 2020. En el acumulado de 2020, la 2ª Corona ha concentrado el mayor volumen de operaciones (46%) tal como sucedió en el ejercicio anterior, si bien en 2019 el porcentaje fue levemente superior (61%). En comparación con 2020, el mercado de naves de obra nueva o ‘llave en mano’, registró en 2019 más operaciones y m² comercializados.

En 2020 el mercado de inversión en el inmologístico también se ha visto afectado por el freno de la actividad como consecuencia de la pandemia. A nivel Estatal, en el conjunto del ejercicio se ha registrado una inversión en este sector que ha rozado los 1.000 M€, lo que supone alrededor de un 45% menos con respecto al volumen alcanzado en 2019 (1.700 M€). El e-commerce ha sido un año más el principal motor de dinamización del sector logístico a pesar de la incertidumbre generalizada derivada de la crisis sanitaria, social y económica que ha alcanzado a todos los sectores. El gran incremento del volumen de las compras vía online, más si cabe desde el periodo de confinamiento ha hecho que el interés de los fondos de inversión en activos logísticos no solo se haya mantenido alto sino que haya seguido incrementando debido a las perspectivas de crecimiento por el push del comercio electrónico. La absorción de proyectos de obra nueva en el mercado, así como los ‘llave en mano’, junto con unas rentas que prácticamente no han variado con respecto al ejercicio 2019, ha mantenido el interés de los inversores muy elevado debido al gran atractivo de estos activos. En cuanto a las rentabilidades, éstas han registrado leves ajustes tanto en Madrid como en Barcelona, situándose en torno al 4,5%. En algunas ubicaciones más cercanas a la capital catalana se han situado alrededor del 5,5%.

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Cristina San José

Cristina San José

c.sanjose@forcadell.com
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