Según el Informe de Mercado de Locales Comerciales de Forcadell del 2S 2018, el e-commerce se ha mantenido a lo largo del 2018 como el principal impulsor e hilo conductor de la transformación del sector.
La especialización ha influido de manera transversal a todos los sectores del retail, y en especial al sector Lujo.
Como novedad, el mercado de compraventa se ha reactivado de la mano de pequeños inversores y algunos usuarios finales.
El tejido comercial de Barcelona ha vivido en el 2018 una tendencia de especialización y ha experimentado la reactivación de la venta, en especial por parte de inversores y algunos usuarios finales. Esta última ha venido dada por una mejora de la economía, la estabilidad de los precios, las favorables condiciones hipotecarias y la consolidación del retail en Barcelona. El e-commerce, por su parte, se ha mantenido a lo largo del 2018 como el principal impulsor e hilo conductor de la transformación del sector y ha dado lugar a nuevas demandas, formatos y tendencias.
En la misma línea, la experiencia de compra está cobrando cada vez mayor protagonismo en los locales comerciales de aquellos negocios en los que hay una verdadera simbiosis entre el comercio electrónico y la tienda física. La omnicanalidad le ha aportado al local comercial una nueva dimensión, en la que cobran cada vez más importancia las expectativas y la satisfacción del cliente, cada vez más hiperconectado, informado y exigente.
La tendencia de especialización ha influido de manera transversal a todos los sectores del retail: desde Restauración –el más activo en Barcelona-, Moda y Alimentación, hasta el Lujo, que está presentando amplias perspectivas de crecimiento para los próximos ejercicios. Las marcas más pequeñas, en su búsqueda por competir con los grandes operadores y su comercio de masas, están encontrando en la especialización del producto de calidad un nicho de mercado idóneo y un valor de diferenciación.
El boom de las flagships que se inició en el 2016 en Barcelona se ha ido disminuyendo paulatinamente y las inauguraciones de este tipo de establecimientos han sido cada vez menores en el 2018, debido principalmente a la falta de espacios disponibles en ubicaciones prime. Por otro lado, se mantiene el interés de aquellas marcas que hasta ahora se ubicaban en polígonos o parques de medianas por situarse en espacios de grandes superficies en el centro de Barcelona, pero se encuentran con el mismo hándicap: la escasez de locales disponibles de grandes superficies en ubicaciones prime.
El comercio electrónico, contra todo pronóstico, está sirviendo de motor para las ventas en la tienda física y está dinamizando el sector retail en casi todas las líneas. Además, la poca disponibilidad de locales en prime está provocando, por un lado, que las rentas mantengan su evolución al alza y, por otro, que continúen reactivándose líneas que hasta ahora eran menos comerciales, hecho que ha provocado una reducción notable del periodo de desocupación.
El apetito de los fondos internacionales por la inversión en localizaciones prime sigue siendo muy elevado, pero la falta de producto disponible en estas calles comerciales está limitando las operaciones de inversión. Si en el conjunto de Barcelona de cada 10 locales disponibles, 4 se encuentran en venta y 6 en alquiler; cuando se trata de ubicaciones prime, el porcentaje de locales en venta se reduce hasta representar menos del 20%.
Las rentas de locales comerciales en prime registran incrementos continuados desde el 2013. Concretamente, desde el 1S 2013 hasta la actualidad se han incrementado hasta un 49%. A lo largo de los dos últimos ejercicios la tendencia alcista de las rentas se ha ido moderando hasta el punto de que en la 2ª mitad del año la variación semestral no ha superado el 3%. Aun así, las calles más comerciales de Barcelona siguen liderando el ranking de las rentas más altas de toda España, encabezado por la av. Portal de l’Àngel, con 275 €/m²/mes.
Los precios de locales comerciales en venta en ubicaciones prime de Barcelona han mantenido en la 2ª mitad del año una tendencia de estabilidad que data desde el 2S 2017. De hecho, la única variación que se ha registrado en el 2S 2018 ha sido una rebaja de algunos precios máximos, tendencia que hace prever –junto con las perspectivas de ralentización de la economía a nivel mundial- una tendencia de estabilidad en los próximos ejercicios. Como en el alquiler, av. Portal de l’Àngel se mantiene como la calle comercial más cara de Barcelona y de España, con 94.285€/m².
El mercado de inversión en retail sigue mostrando mucho dinamismo, animado por el auge del e-commerce, la tendencia de especialización del retail, el aumento de las ventas del comercio minorista, los nuevos formatos que están surgiendo y la buena aceptación que están teniendo –por parte de retailers y consumidores- los nuevos proyectos que salen al mercado. Un reflejo del buen momento que vive el sector se encuentra en las cifras de inversión: a nivel estatal, la inversión profesional especializada en activos retail ha copado el 22% del total de capital invertido en 2018, lo que supone un volumen superior a los 4.200 M€. Se trata de una cifra récord, que supera el volumen obtenido en los 2 últimos años (4.000 M€ anuales).
Los centros comerciales de Barcelona, en contraste con el declive que viven en EEUU, siguen captando un gran interés inversor y protagonizando inauguraciones -como la del CC Finestrelles y grandes remodelaciones, como la de La Roca Village (50 M€) y Diagonal Mar (29 M€). En todas estas operaciones, en línea con la evolución del mercado, se observa una clara apuesta por la Restauración y por la experiencia del cliente, a través del ocio, comercio especializado, servicios y actividades físicas. Cabe destacar el fuerte interés por parte de fondos de inversión por la compra de carteras de locales ubicados en high street, donde los contratos de sale & lease back son cada vez más comunes.
Las rentabilidades, aunque continúan comprimiéndose, se mantienen atractivas en 2as y 3as líneas, en torno al 5-6,5%. En ubicaciones prime, los fondos de inversión están accediendo a yields del alquiler más bajos por las expectativas de plusvalía del inmueble.
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