FORCADELL augura un nuevo escenario en el que el mercado de inversión inmobiliaria saldrá reforzado: nuevas oportunidades, rentabilidades más atractivas y un respiro en el calentamiento de los precios registrado en los últimos años.
Según el último informe de la consultora, el volumen de inversión del 2019 (12.750 M€ a nivel estatal) no será superado en el 2020 debido principalmente al efecto de la crisis sanitaria del coronavirus en el real estate, aunque se prevén cifras muy superiores a la anterior crisis económica.
Pese a que la crisis sanitaria del Covid-19 ha paralizado gran parte de la actividad inversora del mercado inmobiliario hasta la fecha, FORCADELL augura un nuevo escenario en el que el sector saldrá reforzado con nuevas oportunidades de inversión y rentabilidades atractivas. Si bien el mercado se encontraba desde el 2018 en una etapa madura del ciclo expansivo (con rentabilidades a la baja, precios con poco margen para seguir al alza y poca disponibilidad de producto), el Covid-19 ha supuesto un punto de inflexión en esta evolución. La consultora prevé que se aceleren algunos procesos de desinversión por parte de patrimonialistas y grandes fondos y que haya un auge de inversores oportunistas con gran liquidez.
Si el 2018 fue un año de récords en cuanto a volumen de inversión (17.500 M€), en el 2019 captaron a nivel estatal cifras similares –y ligeramente superiores- a las del 2017-2016. La cifra del 2019 (12.750 M€) no será superada en el 2020 debido principalmente
al efecto de la crisis sanitaria del coronavirus en el real estate. Pese al descenso en el volumen de inversión anual previsto, la consultora aclara que las cifras serán muy superiores a las registradas en la anterior crisis económica.
“Aunque la evolución de esta crisis se prevea en forma de V, lo cierto es que la recuperación será más lenta de lo que se pronosticó en un inicio”, explica Christian Gracia, director de Inversión y Suelo de FORCADELL. “Sin embargo, es importante aclarar que la situación actual nada tiene que la ver con la crisis financiera del 2008: el mercado de inversión en España –principalmente en Madrid y Barcelona- mantendrá su atractivo, su liquidez y sus fundamentales, factores que veremos reflejados en las cifras de inversión del 2020”.
Según Toni López, director del Área de Inmobiliaria de Empresa, “la clave del éxito de los inversores residirá, al final, en su capacidad de adaptarse al cambio y su destreza a la hora de saber aprovechar las nuevas oportunidades y formatos que se reactivarán durante los próximos meses”. De hecho, en su último Informe del Mercado de Inversión, FORCADELL destaca dos principales formatos que se situaron a lo largo del 2019 en el punto de mira de los inversores y que se mantendrán al alza a lo largo de los próximos ejercicios: el coliving y el build to rent.
Construir para alquilar, o build to rent, ha pasado en poco tiempo de ser una opción en el mercado residencial de alquiler –en ciudades como Madrid o Barcelona- a convertirse en dinamizador y parte importante de la reactivación del sector, especialmente a raíz de la crisis del Covid-19. En un marco socioeconómico en el que las dificultades de acceso a la vivienda se están cronificando, el formato build to rent se ha presentado como una salida muy atractiva que puede generar interesantes oportunidades de negocio a promotores, inversores, gestoras y operadores con gran capacidad financiera. Según la consultora, este formato ha dejado de ser un modelo de negocio únicamente de plusvalía, pasando a ser una operación de rentabilidad más plusvalía futura.
A diferencia de lo que ocurre actualmente, en 2007 el sector inmobiliario dependía mucho del crédito bancario mientras que actualmente se encuentra más fortalecido financieramente. Además, sus activos han sido siempre, y ahora más que nunca, un valor refugio seguro en términos de inversión profesional. España acumula todavía un importante stock de vivienda nueva vacía en venta, buena parte del cual se encuentra en manos de los bancos. Su emplazamiento y el precio de venta –condicionado, entre otros factores por el precio del suelo- no se ajustó a las posibilidades de los compradores y han quedado muchas de estas promociones vacías. Aquellas promociones alejadas de los núcleos urbanos han visto, por lo tanto, imposibilitada una salida al mercado mientras que aquellas que se encuentran cerca de grandes urbes tienen mejores perspectivas de comercialización a través del formato build to rent.
En el caso de Madrid o Barcelona, que albergan una demanda elevada, esta modalidad supone una solución óptima para dar respuesta a la situación del mercado residencial en alquiler. Se trata, además, de un formato testado, útil y eficaz para promotores, inversores e inquilinos. El mercado Residencial cerró el año 2019 con estabilidad de precios y buenas perspectivas para el 2020 pero la irrupción de la crisis sanitaria del Covid-19 deja un panorama con muchas incógnitas en el desarrollo a corto y medio plazo. Lo que sí se puede afirmar es que conllevará un replanteamiento del sector, situando, sin lugar a dudas el build to rent como una parte importante de la solución, ejerciendo de dinamizador del mercado del alquiler.
El período 2020-2021 será cuando el sector del coliving iniciará su etapa de expansión y profesionalización en España, que tendrá lugar en dos principales mercados: Barcelona y Madrid. Hasta el momento, el coliving en España no está funcionando en esencia, sino con fórmulas intermedias basadas en el alquiler habitacional con algunos servicios propios del coliving. Por ejemplo, en la actualidad existe algún operador que aglutina pisos sueltos de distintos patrimonialistas para gestionarlos en este modelo mixto. Muy distinto es el coliving que ha desembarcado en Barcelona a lo largo del 2019. Grandes operadores han proyectado en la ciudad edificios sofisticados diseñados exclusivamente para el coliving que inaugurarán a lo largo del 2020-2021. Es el caso de la compañía BeCorp, que ha iniciado en el 2019 el proceso de construcción de 4 promociones residenciales en la ciudad de Barcelona con el objetivo de alquilar las viviendas (build to rent) aportándoles muchos factores propios del coliving: zonas y servicios comunitarios que buscan potenciar la comunidad de co-livers. Destaca también la gestora de fondos luxemburguesa Corestate, que ha comprado en el 2º semestre del 2019 un solar en Madrid para levantar pisos para ejecutivos y otro en Barcelona para estudiantes, ambos proyectos enfocados en formato coliving.
El coliving –al igual que el coworking- se nutre de la comunidad de personas que comparten ese espacio. Ofrecer una serie de servicios y eventos que potencien esa comunidad es la clave del éxito para este tipo de formatos, factor que están teniendo muy en cuenta los nuevos operadores que están desembarcando en Barcelona. Estos nuevos operadores, además de un inmueble y una comunidad, están ofreciendo a sus co-livers la posibilidad de unir vivienda, trabajo y ocio, en un mismo espacio, facilitando en sus edificios zonas de coworking, instalaciones deportivas o de wellness, salas de ocio, áreas de vending y otros extras de uso individual como taquillas inteligentes, cargadores eléctricos, plataformas de contenidos audiovisuales como Netflix o HBO, y un largo etcétera. No son pocos los propietarios de edificios residenciales o hoteleros que han puesto el foco en el coliving con el objetivo de revalorizar sus inmuebles y obtener una mayor rentabilidad, pero se encuentran con una principal dificultad: adecuar técnicamente estos espacios.
La fórmula más empleada por los grandes operadores que están desembarcando en Barcelona es la de alquilar los mini-apartamentos o habitaciones ofreciendo un precio por m² al que se le añaden incrementos en función de las prestaciones y servicios que el cliente decide contratar. De media, una habitación individual se alquila por 600-650 €/mes, una doble por 750 €/mes y una suite por 850 €/mes. Los nuevos centros que se inaugurarán entre el 2020-21 presentan un precio medio mayor: en su mayoría son apartamentos y el precio mensual ronda los 1.000-1.200 €/m², dependiendo de los servicios contratados. La rentabilidad esperada de estos activos en Barcelona ronda en la actualidad el 7,5%, porcentaje muy superior al que puede dar actualmente un activo residencial en primeras líneas, que no supera el 4%.
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