El sector inmobiliario se encuentra inmerso en un proceso de cambio, adaptándose a un nuevo contexto socioeconómico a raíz de la Covid-19. Empresas y profesionales del sector están poniendo el foco en la detección de nuevos formatos y oportunidades emergentes y un claro ejemplo es el coliving. Ya en 2019 empezó a captar la atención de los inversores y en la actualidad se está erigiendo como un sector en expansión en las grandes ciudades.
El coliving desembarca en Barcelona
“El período 2020-2021 será cuando el sector del coliving iniciará su etapa de expansión y profesionalización en España, que tendrá lugar en dos principales mercados: Barcelona y Madrid. Hasta el momento, el coliving en España no está funcionando en esencia, sino con fórmulas intermedias basadas en el alquiler habitacional con algunos servicios propios del coliving”, apunta Toni López, director del Área de Inmobiliaria de Empresa de FORCADELL. Por ejemplo, en la actualidad existe algún operador que aglutina pisos sueltos de distintos patrimonialistas para gestionarlos en este modelo mixto. Muy distinto es el coliving que ha desembarcado en Barcelona a lo largo del 2019. Grandes operadores han proyectado en la ciudad edificios sofisticados diseñados exclusivamente para el coliving que inaugurarán a lo largo del 2020-2021. Es el caso de la compañía BeCorp, que ha iniciado en el 2019 el proceso de construcción de 4 promociones residenciales en la ciudad de Barcelona con el objetivo de alquilar las viviendas (Build to Rent) aportándoles muchos factores propios del coliving: zonas y servicios comunitarios que buscan potenciar la comunidad de co-livers. Destaca también la gestora de fondos luxemburguesa Corestate, que ha comprado en el 2º semestre del 2019 un solar en Madrid para levantar pisos para ejecutivos y otro en Barcelona para estudiantes, ambos proyectos enfocados en formato coliving.
El coliving –al igual que el coworking- se nutre de la comunidad de personas que comparten ese espacio. Ofrecer una serie de servicios y eventos que potencien esa comunidad es la clave del éxito para este tipo de formatos, factor que están teniendo muy en cuenta los nuevos operadores que están desembarcando en Barcelona. Estos nuevos operadores, además de un inmueble y una comunidad, están ofreciendo a sus co-livers la posibilidad de unir vivienda, trabajo y ocio, en un mismo espacio, facilitando en sus edificios zonas de coworking, instalaciones deportivas o de wellness, salas de ocio, áreas de vending y otros extras de uso individual como taquillas inteligentes, cargadores eléctricos, plataformas de contenidos audiovisuales como Netflix o HBO, y un largo etcétera. No son pocos los propietarios de edificios residenciales u hoteleros que han puesto el foco en el coliving con el objetivo de revalorizar sus inmuebles y obtener una mayor rentabilidad, pero se encuentran con una principal dificultad: adecuar técnicamente estos espacios. El coliving exige que los edificios tengan un diseño arquitectónico muy concreto en el que se combinen, en cada planta, un gran número de apartamentos privados con extensas zonas comunes. Cabe destacar, además, que el marco legislativo español todavía no reconoce el concepto de co-living, hecho que provoca cierta incertidumbre a los operadores frente a este formato. Si bien en la actualidad están llevándolo a cabo bajo las reglas de la Ley de Arrendamientos Urbanos, temen que una nueva normativa pueda trastocar sus proyectos a media partida. La necesidad de un nuevo marco legislativo abrirá la puerta a nuevos modelos, no solo basados en el alquiler sino también en el coliving en propiedad.
Un cambio de pensamiento social
El coliving es el resultado de un cambio de pensamiento social que ha sido abanderado por los millenials y ha influido en la manera de consumir de la sociedad y de entender la propiedad, la experiencia y el uso. Esta tendencia de pensamiento valora las experiencias y busca optimizar al máximo los recursos, pagando únicamente el uso y la experiencia de un bien, sin el coste o la gestión de tenerlo en propiedad, y la poca flexibilidad que ésta ofrece. Otro factor que ha favorecido la aparición de este formato es el desequilibrio entre la evolución del salario y el precio de la vivienda: en los últimos años los salarios no se han incrementado al mismo ritmo en el que lo ha hecho el precio por m2 residencial, especialmente en las dos principales capitales de España: Madrid y Barcelona. Analizando el perfil de demandantes, este formato está dirigido a jóvenes profesionales con cierta filosofía millenial que buscan vivir en las grandes ciudades por un por un periodo concreto no superior, en su mayoría, a los 12 meses. Según datos del sector, el perfil responde a jóvenes de 32 años de media de los cuales un 70% son trabajadores, un 17% estudia y trabaja a la vez y un 13% son estudiantes. Se trata de personas que desean compartir experiencias y formar una comunidad que le acompañe durante su estancia. Es importante destacar que el demandante escoge este formato también por la cantidad de servicios que le ofrece en comparación con un piso de alquiler tradicional y la alta flexibilidad que otorga.
Desde el punto de vista de la inversión, “el coliving también responde a la necesidad de buscar activos alternativos que aporten mayores rentabilidades en un mercado que se encuentra en una etapa madura del ciclo expansivo. La apuesta por el coliving, aunque implica un riesgo como activo alternativo, se respalda en un mercado muy sólido: el alquiler residencial”, destaca, Christian Gracia, director de Inversión, Suelo y Obra Nueva de FORCADELL. Detrás de este modelo, destacan 2 principales actores: el operador y el patrimonialista. Dentro del perfil del operador se distinguen dos tipos: el que aglutina una red de distintos inmuebles de patrimonialistas e intenta potenciar la comunidad, pese a la distancia entre las ubicaciones; y el operador profesionalizado que gestiona todo un edificio destinado a coliving, que además de habitaciones, ofrece apartamentos enteros y que aporta sofisticadas zonas y servicios comunitarios e individuales. Dentro del perfil patrimonialista, se encuentra el particular que acuerda con un operador destinar su pequeña horquilla de inmuebles al coliving y el gran fondo de inversión o socimi, que destina todo un edificio o complejo a este modelo.
Precios y rentabilidades
La fórmula más empleada por los grandes operadores que están desembarcando en Barcelona es la de alquilar los mini-apartamentos o habitaciones ofreciendo un precio por m² al que se le añaden incrementos en función de las prestaciones y servicios que el cliente decide contratar. De media, una habitación individual se alquila por 600-650 €/mes, una doble por 750 €/mes y una suite por 850 €/mes. Los nuevos centros que se inaugurarán entre el 2020-21 presentan un precio medio mayor: en su mayoría son apartamentos y el precio mensual ronda los 1.000-1.200 €/m², dependiendo de los servicios contratados. La rentabilidad esperada de estos activos en Barcelona ronda en la actualidad el 7,5%, porcentaje muy superior al que puede dar actualmente un activo residencial en primeras líneas, que no supera el 4%.
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