En el proceso de venta de un inmueble son muchos los aspectos que debemos tener en cuenta más allá de la propia transacción, como asegurarnos de poner al corriente todas nuestras obligaciones con Hacienda. Entre estas obligaciones se encuentra el pago del impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, más conocido como impuesto de plusvalía. Se trata de un tributo municipal que se aplica con motivo de la venta o donación de un inmueble y que supone una recaudación de más de 2.000 millones de euros anuales para los Ayuntamientos.
Desde el Departamento de Asesoría Jurídica de Forcadell nos dan las claves sobre este impuesto y sobre quién y cómo puede reclamar su devolución.
Depende del caso. En la operación de compra-venta, será el vendedor quién deba hacerse cargo del pago del impuesto de plusvalía. Si hablamos de una donación o una herencia esta obligación tributaria corre a cargo del beneficiario, es decir, del nuevo propietario.
La cuota del impuesto de plusvalía se calcula automáticamente en el momento de la venta o de la adquisición en virtud de una donación o herencia del inmueble. El cálculo se realiza en base al valor del suelo, marcado por otro impuesto que todo propietario conoce: el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). La plusvalía grava en función de los años transcurridos desde la compra del inmueble por el vendedor, donante o fallecido, no por el precio de la compra-venta. El resultado es que, en la actualidad, el impuesto de plusvalía siempre nos obligará a pagar, con independencia de que hayamos ganado o perdido dinero con la operación.
Con la explosión de la burbuja inmobiliaria y la llegada de la crisis se extendieron los casos de propietarios que se vieron obligados a vender sus propiedades renunciando a obtener beneficio e incluso asumiendo pérdidas. Muchos de esos vendedores tuvieron que hacer frente, además, al pago de plusvalías por operaciones en las que perdieron dinero.
Después de multitud de resoluciones judiciales anulando el pago de plusvalías en situaciones de pérdidas, el Tribunal Constitucional ha dictado sentencia declarando inconstitucional el impuesto de plusvalía por vulnerar el principio constitucional de “capacidad económica”. Este hecho obligará a cambiar la legislación y da la opción a miles de vendedores de reclamar las cuotas que se vieron obligados a abonar pese a haber perdido dinero con la venta de un inmueble.
Tienen derecho a reclamar el pago del impuesto de plusvalía aquellas personas que, en un periodo no superior a 4 años, hayan vendido un inmueble generando pérdidas. Hay que tener en cuenta que iniciar este proceso de reclamación solo nos saldrá rentable si en su momento pagamos más de 2000€ a causa de este impuesto, ya que para ello requeriremos los servicios de un abogado, un procurador y un perito que acredite el valor del inmueble. Si no esperamos recuperar al menos 2000€ es probable que no nos convenga.
Si estamos en proceso de vender una vivienda con pérdidas, mientras no cambie la normativa el pago de la plusvalía es obligatorio, aunque después vayamos a reclamar.
1. Una vez efectuado el pago del impuesto de plusvalía debemos presentar un escrito de solicitud de rectificación y devolución de ingresos indebidos ante el ayuntamiento que recaudó el impuesto, haciendo constar la cuantía. Con este paso abrimos la vía administrativa.
2. La Administración tiene la obligación de respondernos otorgándonos margen de tiempo suficiente para interponer un recurso de reposición. En caso de que el ayuntamiento en cuestión disponga de Tribunal Económico Administrativo también podremos presentar una reclamación económico-administrativa.
3. En este punto agotamos la vía administrativa y disponemos de dos meses para iniciar al proceso judicial a través de un recurso contencioso-administrativo presentado al Juzgado Contencioso-administrativo y, posteriormente, al Tribunal Superior de Justicia de Catalunya.
4. Si todos los pasos se han llevado a cabo correctamente, el Tribunal Superior de Justicia debería pronunciarse de acuerdo con la sentencia del Constitucional y el ayuntamiento deberá pagarnos el tributo cobrado indebidamente, a lo que habrá que sumar los intereses de demora.
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