18/07/18

Ciclo expansivo del mercado residencial con incrementos moderados de los precios

Según el Informe de Mercado Inmobiliario de Forcadell del 1S 2018, el mercado residencial mantiene la tendencia alcista, tanto en alquiler como en venta, y muestra un ritmo de crecimiento saludable. Los precios acumulan años de incrementos aunque éstos son cada vez más moderados. Els preus acumulen anys d'increments encara que aquests són cada vegada més moderats.

El precio de la vivienda en Barcelona ha registrado incrementos en el 1er semestre del año inferiores al 5% en todas sus vertientes: desde el segundo semestre de 2017, las rentas se han incrementado un 3,3%, los precios de venta un 4,5% y la obra nueva un 4%. Según la consultora Forcadell, para la segunda mitad del año se esperan crecimientos aunque éstos no superaran a los registrados en el 1S 2018.

MERCADO DE ALQUILER DE VIVIENDAS

Demanda

Según datos del Informe Residencial de Forcadell 1S 2018, el mercado de pisos en alquiler en Barcelona ha presentado una tendencia de estabilidad en el 1er semestre de 2018. Pese a que la presión de la demanda ha continuado provocando incrementos en las rentas, éstos han sido menos acusados que en el ejercicio 2017. El alquiler se mantiene como la opción más demandada para aquellos que buscan establecerse en la capital catalana por un periodo de tiempo determinado, ya sea por motivos laborales, culturales o por estudios. El favorable panorama hipotecario, el desequilibrio entre las rentas y los ingresos de las familias y la poca seguridad que está aportando a los inquilinos la corta duración de los contratos sigue provocando el trasvase de un gran flujo de demandantes de viviendas en alquiler hacia la voluntad de compra.

La digitalización del sector ha dinamizado el mercado de alquiler facilitando la visibilidad de los pisos, provocando una mayor concentración de la oferta y agilizando notablemente su proceso de comercialización.

Oferta

El informe de la consultora apunta que Barcelona continúa presentado un desequilibrio numérico entre oferta y demanda, sobre todo de pisos con rentas de entre 800-1.000€/mes. La disponibilidad de viviendas en alquiler es insuficiente para dar respuesta a la elevada demanda que registra la capital catalana, hecho que provoca un desplazamiento de ésta hacia el área metropolitana y, a su vez, que los propietarios estén realizando procesos de selección para escoger al inquilino idóneo. En línea con la distribución de la oferta de viviendas en alquiler de los últimos años, Ciutat Vella, Sants y Montjuïc son los distritos que mayor disponibilidad han presentado en el 1S 2018. Cabe destacar que en el último año se ha observado cierto aumento de producto en alquiler que proviene de carteras de activos de entidades bancarias, fondos de inversión y antiguos alquileres turísticos.

Precios de alquiler

Las rentas de alquiler en Barcelona, según datos de Forcadell, acumulan incrementos desde el 2012 y, pese a que en el periodo de 2016-2017 éstos han sido más acentuados, a lo largo de este último semestre el crecimiento ha sido moderado, registrando una variación intersemestral del 3,3%. En términos interanuales, el crecimiento ha sido de un 5,1%. El precio medio del m² rentado en Barcelona se ha situado en el 1S 2018 en los 16€/m²/mes y la previsión para el cierre de 2018 es que éste se mantenga estable, con incrementos muy leves. Ciutat Vella es el distrito que ha registrado las rentas más altas de la capital catalana, con un promedio de 19,6€/m²/mes.

Forcadell apunta que, comparando la variación de las rentas por zonas, el área metropolitana de Barcelona ha registrado en el 1er semestre incrementos porcentuales más acentuados que la ciudad debido a que la capital catalana acumula más años de crecimientos consecutivos.

 

MERCADO DE VENTA DE VIVIENDAS

Demanda

La vivienda de segunda transmisión continúa siendo el motor del mercado de compraventa de pisos representando, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), más del 80% de las operaciones de compra realizadas en el 1S 2018 en la provincia de Barcelona. Atendiendo a la finalidad de la adquisición de la vivienda, según el Informe de Mercado del 1er semestre de Forcadell, el 65% de las operaciones se han realizado como compra de reposición, un 25% como inversión y hasta el 10% corresponden a nuevos hogares que hasta ahora pertenecían al mercado de alquiler. Las buenas condiciones hipotecarias continúan favoreciendo el mercado de venta y prueba de ello es que en los 4 primeros meses del año se han realizado un 7% más de operaciones de compraventa de vivienda libre que en el mismo periodo del año anterior y hasta un 28% más que en el mismo periodo de 2016.

Oferta

Según Forcadell, la distribución de la oferta de viviendas en venta en Barcelona se ha mantenido en proporciones similares a las de los 2 últimos años, siendo el Eixample y Ciutat Vella los distritos que más disponibilidad han presentado en el primer semestre de 2018: hasta el 40% de la totalidad del stock que presenta la ciudad Condal. Sant Martí es el distrito de Barcelona que proyecta mayores perspectivas de crecimiento debido a la disponibilidad de suelo que presenta con posibilidad de desarrollo y recalificación.

Debido a la reciente regularización de plataformas de alquiler de viviendas de uso turístico, parte del producto que no estaba debidamente reglamentado se ha traspasado en el último semestre al mercado de compraventa y al de alquiler tradicional. Los propietarios de estas viviendas han priorizado tener mayor seguridad jurídica, pese a obtener una rentabilidad menor del activo.

Precios de venta

La subida del precio de la vivienda en el primer semestre del 2018, según datos de la consultora, ha sido generalizada en todos los distritos de Barcelona debido a la presión de la demanda compradora que registra la capital catalana. El m² se ha situado en el 1S 2018 en los 3.422€/m², un 4,5% más que en el 2º semestre de 2017. Forcadell estima que para la 2ª mitad del año este aumento no supere el 6%.

Por distritos, Sarrià - St. Gervasi y Les Corts son los que presentan el precio por m² más alto: una vivienda de 90 m² de 3 o 4 habitaciones tiene un valor de entre 380.000-412.000€. Ciutat Vella y Sants - Montjüic han sido los distritos que han presentado incrementos superiores a la media, entre un 4,5-7% respecto al 2S 2017.

La vivienda se ha mantenido en el 1S 2018 como un activo de inversión interesante debido a las perspectivas macroeconómicas que presenta el país, las favorables condiciones hipotecarias, el euríbor en negativo y la revaloricación que tiene por delante la vivienda en Barcelona.

 

OBRA NUEVA

Situación del mercado

El mercado de obra nueva en Barcelona ha presentado un buen ritmo de crecimiento en el 1S 2018, siguiendo la tendencia positiva que registra desde el 2016. El producto de obra nueva en la capital catalana ha vivido un proceso de revalorización: en un año el m² ha pasado de tener un precio de 5.192€/m² a situarse en los 5.562€/m² (var. interanual 7%). La 1ª Corona es la que ha mostrado una mayor actividad promotora, especialmente l’Hospitalet de Ll., Cornellà de Ll., Badalona, Sant Cugat, Sant Joan Despí, Esplugues y Tiana. Municipios como Terrassa, Sabadell, Mataró, Sitges y Granollers no han registrado niveles tan altos, aunque se espera que se adhieran paulatinamente a la tendencia de la 1ª Corona en los próximos ejercicios.

Forcadell apunta que el 60% de las operaciones que se han realizado en el 1S han sido de reposición, un 15% por inversión, otro 15% corresponde a la creación de nuevos hogares y un 10% son segundas residencias.

Oferta

La oferta actual de pisos de obra nueva en Barcelona continúa siendo insuficiente para dar respuesta a la demanda que registra la capital catalana, hecho que ha provocado que los precios se hayan incrementado por 4º año consecutivo. La capital catalana arrastra una carencia de suelo finalista debido a que en los últimos años no se han efectuado suficientes desarrollos.

El 22@ es el único distrito de Barcelona que presenta perspectivas de disponibilidad de suelo futura si se realizan nuevos desarrollos y recalificaciones. La compra sobre plano sigue teniendo mucha aceptación entre los compradores y destaca el ritmo de absorción de las nuevas promociones: más del 90% de los proyectos en construcción ya tienen propietario.

Precios

La recuperación del mercado de obra nueva, junto con la escasez de producto y la presión de la demanda están provocando una tendencia alcista en los precios que data desde finales de 2014. En el 1S 2018, el precio de obra nueva se ha situado en los 5.562€/m², registrando una variación intersemestral del 4%. La previsión para cierre de 2018 es que el incremento pueda alcanzar el 7%. Sarrià-Sant Gervasi, Ciutat Vella y el Eixample son los tres distritos de Barcelona que presentan los precios de obra nueva más altos. Nou Barris, por el contrario, presenta los precios más asequibles.

La consultora Forcadell apunta que la tendencia de expansión hacia los municipios colindantes a la capital catalana que vive el mercado de obra nueva se traduce también en la evolución de los precios. Algunos municipios han registrado incrementos intersemestrales superiores al 15%, como Sant Cugat del Vallès y Sabadell. Sant Cugat, además, destaca por presentar precios tan sólo un 11% inferiores a los de la ciudad de Barcelona, 4.932€/m².

Perspectivas

Según el Informe de Mercado Residencial de Forcadell, el ritmo de absorción del stock de vivienda de obra nueva que presenta la ciudad de Barcelona podría dejar la capital catalana bajo mínimos y acelerar el incremento de los precios si no se ponen a la venta nuevas unidades a corto plazo. El sector de la promoción inmobiliaria residencial presenta perspectivas de crecimiento y transformación debido a que, en la actualidad, vive un proceso de concentración de operadores y éstos están siendo adquiridos por fondos de inversión. Las buenas perspectivas macroeconómicas y el actual sistema de financiación de las promociones residenciales, donde no se sufraga el suelo, hacen prever que el sector se mantenga saneado y en expansión durante los próximos ejercicios.

 

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