Cambios de uso y equilibrio urbanístico

El cambio de uso de local a vivienda es una opción por la que optan muchos propietarios con el objetivo de rentabilizar un inmueble a pie de calle sin actividad comercial. Para llevar a cabo esta transformación el marco legal obliga a cumplir una serie de requisitos técnicos y urbanísticos muy específicos, imprescindibles por ejemplo, para poder alquilar el inmueble como vivienda o para poderse empadronar. Precisamente la situación de escasez de vivienda hace que el cambio de uso resulte una solución interesante para dar respuesta a una doble problemática, en el mercado de locales comerciales y en el de vivienda en municipios como Barcelona. Ante todo hay que verificar previamente que la calificación urbanística y el planeamiento no impidan realizar el cambio de uso, de acuerdo con lo que establece el Departamento de Urbanismo del Ajuntament de Barcelona. 

La tramitación se basa en la obtención de una licencia de obras mayores mediante un proyecto que tiene que ser redactado por un Arquitecto. Independientemente de que, a nivel urbanístico, el cambio de uso en cualquier finca sea posible, tiene que tener en cuenta el Art. 180.2. de las Ordenanzas Metropolitanas de Edificación (OME), donde se relaciona la superficie construida ‘potencial’ de la finca y se determina el número de viviendas posibles que puede contener el edificio en cuestión. Por lo tanto, la densidad de viviendas ‘admisible’, -salvo otras consideraciones del planteamiento- será la superficie construida potencial dividida entre 80 m². En caso de que todos los condicionantes se cumplan, se haya podido realizar finalmente el proyecto y se haya obtenido el certificado final de obra, se podrá solicitar la cédula de habitabilidad para primera ocupación y realizar la inscripción en el catastro y en el registro.

Hay que tener en cuenta, a efectos de viabilidad de la operación, que un cambio de uso conlleva un tiempo de espera en el proceso de obtención de licencias que supera de largo el establecido para cualquier otro tipo de licencia, cosa que puede suponer un freno en la hora de incentivar los propietarios a hacer un cambio de uso. Por otro lado y como aspecto positivo, el cálculo de volúmenes de la actual normativa a la hora de autorizar un cambio de uso, vela por el equilibrio urbanístico en lugar de densificar más y priorizar la actividad comercial sin coherencia.