Tras la no convalidación del Real Decreto Ley que modificaba la ley de arrendamientos realizada en enero, el Gobierno ha vuelto a aprobar y publicar en el Boletín Oficial del Estado un nuevo decreto ley con medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Se trata, por lo tanto, del segundo decreto sobre la ley de arrendamiento que impulsa el mismo gobierno en un periodo de tiempo muy corto: el primero el 15 de diciembre y no convalidado el 24 de enero, y el segundo aprobado el pasado viernes, 1 de marzo.
Todos aquellos contratos firmados a partir de tal fecha, están afectados los cambios introducidos en el nuevo decreto y, como no existe retroactividad, aquellos firmados con anterioridad están exentos de cumplir con la nueva ley y deben atender al régimen jurídico anterior. Debe tenerse en cuenta que, tal y como pasó con la última versión del decreto, éste deberá ser ratificado en el Congreso de los Diputados en el periodo de un mes. En el supuesto de no conseguir su convalidación, el proceso concluiría de nuevo con una anulación del mismo.
Destacamos los 8 principales cambios que incluye la nueva ley de arrendamiento:
Duración del contrato de 3 a 5 o 7 años
Al igual que en el decreto anterior, la nueva normativa amplia la prórroga obligatoria de los contratos de alquiler de tres a cinco años, en el caso de tratarse de una persona física. Si el arrendador es una persona jurídica, la duración mínima ha de ser de 7 años.
La nueva normativa incluye, además, que si una vez transcurrido el periodo de prórroga obligatoria, ninguna de las partes se ha pronunciado al respecto, el contrato se prorrogará durante tres años más (prórroga tácita). Según Alex Vázquez, director del Departamento de Administración de Alquileres de Forcadell, “en principio, el objetivo de esta norma es conseguir una mayor estabilidad para el arrendatario, sin olvidar que por contrapartida dicha ampliación puede jugar en su contra: hasta ahora los propietarios estudiaban las rentabilidades por un plazo de 3 años y, podían aceptar ofertas a la baja porque sabían que en 3 años se extinguía el contrato y podían renegociar al alza o colocar de nuevo el piso en el mercado. Con esta nueva ley, se analizarán minuciosamente las rentas porque aquello que cobren hoy será lo mismo que cobren dentro de un período de 5 o 7 años, con actualizaciones del IPC.”
Como novedad, en el caso de que el propietario quiera recuperar la vivienda durante la duración del contrato, dicha voluntad debe quedar “expresamente recogida en el contrato de alquiler”, tal y como se detalla en el Real Decreto Ley.
Garantía máxima de 2 meses
La cuantía máxima que un propietario puede exigir al arrendatario está fijada por la nueva normativa en 2 meses, tal y como recogía el último decreto derogado. Aunque esta normativa, de nuevo, busca proteger al inquilino de garantías abusivas, según A.Vazquez, “el peligro de esta medida es que pueda perjudicar a aquellos inquilinos que no puedan demostrar unos ingresos periódicos o una estabilidad laboral porque, en muchos casos, cuando esto sucedía, el propietario aceptaba alquilar el piso a cambio de ampliar las garantías. Para evitar posibles problemas, el propietario quizás desestime con más facilidad a ese candidato”.
Nuevo límite en los incrementos anuales de las rentas
Una de las principales novedades que recoge la nueva normativa es la limitación de la subida de la renta anual en base a la evolución del índice de Precios de Consumo (IPC). Las revisiones anuales del precio de alquiler deberán por lo tanto tener como techo el IPC.
Aumento del plazo de preaviso a cuatro meses
El plazo de preaviso para dar por extinguido el contrato se ha ampliado a 4 meses para el arrendador y 2 meses para el arrendatario. Este nuevo punto que recoge el decreto de marzo y que no se había contemplado en el anterior aporta, por un lado, un mayor margen de maniobra al inquilino pero por el otro, exige una mayor anticipación al propietario.
Los gastos de comercialización a cargo de la persona jurídica
Otra novedad que aporta la nueva normativa es que, en caso de que el arrendador sea una persona jurídica, éste debe hacerse cargo de todos los gastos que comporte la comercialización de la vivienda y la formalización del contrato, quedando prohibido pactar lo contrario con el arrendatario. “Cabe tener en cuenta –explica Alex Vazquez- que hoy en día tiene la misma consideración, en materia de alquiler, una sociedad que tenga una única vivienda que otra que pueda tener 15.000 y, este punto, afectaría del mismo modo a ambas”.
El fin de los desahucios abiertos
Tal y como recogía el decreto anterior derogado en enero, ante procedimientos de desahucios se le deberá comunicar de manera sistemática a los servicios sociales para que éstos puedan analizar las posibles situaciones de vulnerabilidad. Pero como novedad, la nueva normativa obliga a clarificar el día y hora exactos en los que se realizará, con lo que se acabará con los llamados desahucios abiertos.
Alquiler de pisos turísticos
Hasta ahora se necesitaba la unanimidad de los vecinos para prohibir el alquiler turístico de un piso perteneciente a una comunidad de vecinos. Con la nueva normativa con una mayoría cualificada (3/5) se puede limitar la vivienda de uso turístico o asignarle un una cuota mayor en los gastos comunitarios.
Pago del impuesto de Transmisiones
Hasta día de hoy, los contratos de arrendamiento estaban sujetos al pago del ITPAJD (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados). El pago de este impuesto (un 0,5% del importe del alquiler) iba a cargo del inquilino. Con la nueva normativa, los inquilinos están exentos de pagar el ITPAJD.
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