Què és i per a què serveix el contracte d’arres

En un procés de compravenda d’un immoble, hi ha una sèrie de passos i documents que intervenen i garanteixen que l’operació es dugui a terme correctament. Un d’aquests documents és el contracte d’arres que, un cop comprador i venedor arriben a un acord sobre la compravenda d’un habitatge, formalitza en primera instància aquest compromís.

Què és el contracte d’arres

El contracte d’arres estableix un preacord entre el propietari i el comprador. Se signa un cop hi ha acord en el preu i en les condicions bàsiques, però abans de l’escriptura pública. No és obligatori, però sí recomanable, ja que es tracta d’un pacte vinculant que fixa les condicions bàsiques de la futura compravenda: preu, terminis, identificació de l’immoble, conseqüències en cas d’incompliment per alguna de les parts, etc.

Aquest document actua com una reserva de la propietat per al comprador i assegura al venedor de l’immoble que, si el comprador no compleix el que s’ha establert, podrà quedar-se una compensació econòmica.

Quan se signa aquest document, el comprador entrega una quantitat econòmica, que sol ser el 10% del preu de la compravenda. Tot i això, pot variar segons l’acord al qual s’arribi, encara que acostuma a ser una quantitat suficient per garantir la realització de l’operació. Aquests diners es descomptaran del preu final quan se signi l’escriptura. 

Tipus de contractes d’arres

1. Arres penitencials (art. 1454 del Codi Civil)

Aquest tipus és el més habitual quan es tracta d’operacions immobiliàries. Permet al comprador de l’immoble desistir del contracte, però és penalitzat amb la pèrdua de les arres si l’operació no es materialitza. Si és el venedor qui renuncia a l’operació, ha de retornar-ne el doble.

Aquest tipus de contracte d’arres aporta un marc segur, però ofereix flexibilitat a les parts.

2. Arres confirmatòries

Són un avançament del preu, sense dret a desistir. Si una de les parts no compleix, l’altra pot exigir el compliment o la resolució del contracte, a més d’una possible indemnització per danys.

3. Arres penals

Estableixen una sanció econòmica si una de les parts incompleix. S’utilitzen quan es vol reforçar el compromís amb conseqüències clares.

A més, és possible signar un contracte d’arres subjecte a l’atorgament d’una hipoteca. En aquest cas, si el banc finalment no aprova el finançament, el contracte queda sense efecte i no s’aplica cap penalització econòmica. Aquesta condició s’ha de reflectir expressament en el document d’arres, per garantir la seguretat d’ambdues parts.

Quina és la seva funció?

En una compravenda d’un immoble, compleix diverses funcions:

• Formalitza el compromís entre comprador i venedor abans de l’escriptura.

• Aporta seguretat jurídica i claredat en el procés.

• Estableix terminis i condicions concretes.

• Permet reservar l’immoble mentre es preparen els documents i es realitzen tràmits previs. 

I és que, tot i que pugui semblar un simple document de compromís, el contracte d’arres té efectes legals importants. Un assessorament professional adequat garanteix que el text reflecteixi correctament la voluntat d’ambdues parts i s’adapti a les particularitats de l’operació.