El mercado de naves industriales ha seguido el buen ritmo de crecimiento que se registró a lo largo de la 1ª mitad del año. La mejora constante de la coyuntura económica y las facilidades por parte de los bancos en el acceso al crédito han seguido contribuyendo en la mejora del mercado de naves tanto de alquiler como de venta.
NAVES INDUSTRIALES EN ALQUILER
DEMANDA
Según los datos de la consultora, el mercado de naves industriales en Catalunya ha registrado un aumento de la demanda de alquiler, principalmente por la mejora de la coyuntura económica y las facilidades de los bancos en el acceso al crédito. Un claro ejemplo de la buena marcha del sector es la variación interanual respecto al 2º semestre de 2014, situada en el 56,14%. Este incremento es, sin duda, muy superior al registrado en semestres anteriores. De hecho, si se compara la demanda respectiva de los años 2009 y 2015 (inicio de la recuperación económica), por separado, se constata que ésta ha aumentado en más de un 85% evidenciando claramente la tendencia positiva del mercado.
El informe de Forcadell destaca que actualmente las peticiones por parte de las empresas responden a la necesidad de ampliar espacios y/o a buscar nuevos emplazamientos. Quedaron ya atrás las demandas para reducir superficies, así como para reducir las cuotas del alquiler. En comparación con el mismo periodo del año anterior, las demandas de naves industriales con superficies de entre 1.001 m² y 2.500 m² han disminuido 12 puntos porcentuales, representando entonces el 28% del total. Ahora son el 16%. Por contra, a lo largo del 2015 han aumentado entorno a un 50% las demandas de naves con mayor superficie (más de 5.000 m²). En cuanto a la demanda por zonas, Barcelonès, Baix Llobregat, Vallès Occidental y Vallès Oriental son las áreas que más demandas concentran actualmente. A grandes rasgos, la distribución de la demanda por zonas se mantiene estable, registrando siempre un volumen superior cuanto más cerca de Barcelona ciudad.
OFERTA
Según el informe de Industrial-Logística de Forcadell, el aumento de la demanda de naves industriales junto con el hecho de que el parque de naves industriales en alquiler se ha ido reduciendo progresivamente hace que cada vez sea más difícil que el mercado pueda dar respuesta a las necesidades de las empresas en cuanto a oferta de producto. En 1ª y 2ª corona, por ejemplo, es realmente complicado encontrar naves con superficies que vayan entre los 1.500 m² y los 5.000 m². A diferencia del parque de naves modernas y dentro de normativa, que se va reduciendo de forma progresiva, el de las que son obsoletas y fuera de normativa sigue siendo voluminoso a pesar de las operaciones realizadas. Por comarcas, el Baix Llobregat, el Barcelonès y el Vallès Occidental siguen concentrando un semestre más el mayor volumen de disponibilidad en cuanto a naves industriales de alquiler, suponiendo el 80% del total de la oferta. Por el contrario, el Garraf, Osona y Anoia son las que menos naves disponibles tienen actualmente suponiendo apenas el 1%.
PRECIOS
Los precios de alquiler de las naves industriales se han mantenido estables a largo de 2015. En el informe del 1º semestre FORCADELL ya apuntaba que los precios de las naves más cercanas a Barcelona incrementarían paulatinamente en los siguientes meses, previsión que así se ha producido. En realidad, las diferencias de precio que se pueden dar en algunos casos vienen condicionadas según el tipo de nave que es y sus características particulares. No obstante, habrá que observar como acaba repercutiendo en los precios la evolución de la demanda de alquiler, ya en crecimiento constante desde 2014. Se espera que el incremento de precios se produzca de forma progresiva en la 1ª corona y en las zonas más cercanas a Barcelona pertenecientes a la 2ª corona.
NAVES INDUSTRIALES EN VENTA
DEMANDA
La demanda de naves industriales en venta, tal como indica la consultora inmobiliaria, sigue registrando una evolución positiva aunque más contenida que la de alquiler. Así lo muestra la variación interanual de este 2º semestre, situada en el 7,55%. En cuanto a la distribución de la demanda por superficie, las peticiones de naves en venta de hasta 500 m² han crecido 13 puntos porcentuales con respecto al mismo periodo del año anterior, momento en el que éstas representaban el 19% mientras que ahora suponen el 32% del total. Es destacable también el incremento de las demandas de naves con superficies comprendidas entre los 2.000 m² y los 5.000 m² con respecto al 2º semestre de 2014 (antes 11%, ahora 21%). Por otro lado, las demandas de naves de más de 5.000 m² han pasado del 4% al 7% en cuestión de un año, a pesar de que en el 1º semestre de 2015 disminuyeron temporalmente hasta un testimonial 1%. Si analizamos la demanda por zonas, el Barcelonès (1ª corona), así como otros municipios cercanos a la capital catalana pertenecientes a la 2ª (Maresme o Garraf) han visto incrementado su volumen de peticiones con respecto a un año atrás.
OFERTA
El informe del 2º semestre de Forcadell destaca que la disponibilidad de naves industriales en venta ha seguido disminuyendo tal como empezó a suceder hace ya alrededor de un año con motivo de la dinamización del mercado. La realidad de la actividad promotora a día de hoy es que ésta todavía necesita coger impulso. Por eso las nuevas construcciones que se están llevando a cabo lo son por encargo "llave en mano", en ningún caso "a riesgo". El stock de naves sin instalaciones sigue concentrando todavía un elevado volumen de producto en 3ª corona, especialmente de naves de gran modernidad (fruto de los desarrollos industriales que se produjeron hace algunos años). La 1ª corona, una vez más acapara alrededor del 60% de la oferta disponible, siendo la mayor parte del producto de dimensiones reducidas. En 2ª corona, por su parte, se concentran las naves más antiguas.
PRECIOS
Los precios de venta de las naves industriales han remontado de forma muy ligera en 1ª y 2ª corona a lo largo del 2º semestre, mostrando la tendencia de recuperación que vive el sector. Es destacable el notable aumento de la ventas de naves en el conjunto del año con las cifras de todo 2014. Ésta mejora supone una variación interanual positiva del 12,8%. Tal como ya se apuntó en informes anteriores, los precios de las naves alcanzaron niveles mínimos en 2014, por lo que ya se hizo a partir de entonces una previsión de su evolución al alza y de forma gradual y progresiva. Si se observa la tabla adjunta, las variaciones anuales de las distintas comarcas analizadas son todas ya positivas. Destaca, por ejemplo, la comarca del Barcelonès, con un precio medio actual de 676 €/m² (var. anual del 2,42%) y un máximo de 805 €/m². Positivo es también el caso de la comarca de l'Alt Penedès, que el semestre pasado registró una variación anual de la renta media del 0,23% mientras que en el 2º semestre de 2015 ésta ha situado su variación en el 2,26%, con una renta media de 445 €/m².
SOLARES INDUSTRIALES
Según el informe de Forcadell, a lo largo de 2015 el valor de los solares se ha mantenido al mismo tiempo que su disponibilidad se ha ido reduciendo, bien con motivo de su venta o bien por su retirada del mercado. Además de ello hay que tener en cuenta el elevado coste que supone a nivel financiero la compra de un solar y la posterior construcción de una nave a medida. En este sentido, la realidad es que comprar una nave ya hecha sigue siendo la opción más rentable en estos momentos. Como apunte destacado, hay que poner de manifiesto la creciente demanda de compra de solares para la construcción de naves logísticas, un sector plenamente en auge en 2ª corona (eje AP-7 principalmente).
MERCADO DE INVERSIÓN
Según Forcadell, los principales actores del mercado de inversión de naves industriales en Catalunya han sido los Family Offices y patrimonialistas de perfil local, quienes han buscado rentabilidades situadas entre el 6% y el 8%. Los volúmenes de inversión del ámbito industrial han oscilado entre los 500.000 € y los 5 M€, mientras que en el logístico las operaciones realizadas se han situado por encima de los 15 M€.
En cuanto a la inversión en el segmento industrial-logístico durante 2015, Socimis y Fondos de Inversión internacional han sido los principales protagonistas. Los principales núcleos logísticos o ejes de comunicación de Catalunya, en cualquiera de las tres coronas de Barcelona han sido, y son, el objetivo de éstos inversores que han protagonizado las mayores operaciones del sector por volumen económico y dimensiones. Los precios de venta del mercado logístico en Catalunya se prevé que evolucionen al alza en los próximos semestres paulatinamente, a la vez que las rentabilidiades iran bajando. A mismo tiempo, las rentabilidades irán bajando en todas las coronas y núcleos logísticos catalanes, empezado por las zonas más próximas a la ciudad Condal dónde esto, de hecho, ya ha empezado a suceder. Las rentabilidades prime se han mantenido a lo largo de 2015 en mínimos del 7%.
Entre las operaciones logísticas más destacadas se encuentra la adquisición por parte de Blackstone de una cartera de activos de GE Real Estate por 156 M€; la compra por parte de Merlín Properties del portfolio logístico de Testa por 115 M€; Prologis ha comprado una nave logística en Fogars de la Selva (La Selva) de 27.000 m² ; Axiare, por su parte, ha comprado una nave logística de 42.000 m² en Constantí (Tarragonès); y, por último, Segro en Martorelles ha comprado un solar de 56.300 m² por 10,4 M€ para construir hasta 36.000 m2 de naves logísticas y de almacenaje. Se prevé que algunos inversores institucionales quieran comprar suelo industrial para desarrollar naves logísticas con motivo de la poca disponibilidad de producto. En concreto, falta producto de grandes dimensiones tanto en 1ª como en 2ª corona.
MERCADO INDUSTRIAL LOGÍSTICO
Según el informe de Forcadell, el mercado de naves logísticas en Catalunya ha registrado en 2015 un take up (contratación m²) total de 567.809 m², cifra que supera en más de 150.000 m² el volumen registrado en el conjunto de 2014 (311.246 m2). Este incremento de la contratación supone un crecimiento alrededor del 80%, por lo que las perspectivas del sector en los próximos meses se vislumbran muy positivas. En comparación con las comunidades de Madrid y Valencia (también de gran importancia aunque por detrás de Catalunya), el mercado logístico catalán se posiciona a la cabeza del ranking. El gran crecimiento del sector logístico en los últimos semestres hace que sea imprescindible la construcción de nuevas naves para poder dar respuesta a la demanda existente, cada vez mayor. Analizando los datos del último trimestre de 2015, la contratación de naves logísticas en Catalunya ha alcanzado los 53.234 m², cifra claramente inferior a la generada en el 3r trimestre (125.660 m²). A pesar del descenso en el último tramo del año (a causa de la baja disponibilidad de naves), esto no ha supuesto ningún obstáculo en vistas al resultado final anual obtenido. En conclusión, la tendencia es más que positiva tanto por la evolución de la contratación total logística en Catalunya como por la previsión de la evolución del sector.
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