30/05/22

Punts clau sobre el nou valor de referència dels immobles

Des d’inicis d’any, el valor de referència ha estat en el punt de mira. Aquest concepte es defineix com el valor determinat objectivament per a cada bé immoble que assigna el Cadastre i que correspon al preu més pròxim pel qual es podria vendre l’immoble. Va entrar en vigor l’1 de gener de 2022 determinat per Hisenda a través de la Direcció General del Cadastre i va sorgir arran de l'aprovació de la Llei 11/2021 del 9 de juliol de mesures de prevenció i lluita contra el frau fiscal.

El nou valor s’ha establert tenint en compte el preu mitjà de les vendes realitzades davant notari i inscrites al Registre de la Propietat, aplicant un coeficient corrector del 0.9, amb la finalitat d’ajustar-se de manera més real al preu de mercat actual. S’ha creat amb l’objectiu de ser la base mínima de tributació a l'Impost de Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats (ITP i AJD), i l'impost de Successions i Donacions (ISD).

Anteriorment, aquesta base es calculava tenint en compte el valor real de l’immoble, podent ser superior al valor de mercat. Això va generar confusions, ja que el valor real estava directament relacionat amb el valor de mercat de cada comunitat autònoma i, sobretot, quan els preus dels habitatges eren més baixos. Aleshores, s’imposaven valors teòrics que podien arribar a superar els preus de mercat.

En canvi, ara el nou valor de referència vindrà determinat a partir dels preus de les transaccions dels immobles i en funció de les característiques cadastrals de la propietat. Ja no es tindrà en compte l’estat de conservació ni la qualitat dels materials de construcció i dels acabats. De la mateixa manera, tampoc tindrà en compte si l’habitatge està reformat o no.

Segons Raúl Prieto, director del Departament de Residencial Vendes de FORCADELL, “el problema més notable és que amb aquesta nova metodologia no s'han tingut en compte les característiques pròpies dels immobles, ja que no s'ha dut a terme cap inspecció, per la qual cosa s'està donant el mateix valor a un habitatge que requereix una reforma integral que a un que es troba en perfecte estat. Això distorsiona molt la realitat del mercat actual, provocant que en molts casos el valor de referència sigui superior al valor de mercat”.

A tot això, cal diferenciar el valor de referència respecte al valor cadastral. Aquest últim es calcula tenint en compte els valors del municipi corresponent i que estan relacionats amb la localització de l’immoble, la ubicació dins de la ciutat, l’antiguitat, la qualitat de la construcció en reformes o renovació en l’edifici, o l’estat de conservació.

Quina diferència hi ha entre el valor cadastral i el de referència?

Les principals diferències entre el valor de referència i el valor cadastral són:

  • La metodologia per calcular els valors.

  • El valor de referència és una dada pública i el valor cadastral és una dada privada.

  • El valor de referència serveix de base imposable als impostos ITP i AJD, i ISD. En canvi, el valor cadastral serveix com a base imposable a l'impost sobre béns immobles (IBI).

En quina situació es produiran més reclamacions per impugnar el valor de referència?

Es produiran més reclamacions en les transaccions de compravenda en les quals el valor de compravenda és inferior al valor de referència, provocant que l'import de l'ITP a pagar per la part compradora sigui superior.

En aquest sentit, Prieto destaca que “amb l’anterior normativa, era l'Administració qui havia de demostrar que el valor de mercat era superior al valor declarat (tenien 4 anys per revisar i emetre una liquidació paral·lela) i ara és el particular qui ha de demostrar a l’Administració que el valor de referència no correspon amb el valor de mercat i iniciar el procés de reclamació”.

Prieto afegeix que “el valor de referència provocarà un gran nombre de reclamacions i una possible pujada dels preus perquè al tractar-se d’una dada pública i accessible per a tothom, pot crear confusió en alguns propietaris que vulguin posar el seu habitatge a la venda i confonguin el valor de referència amb el valor de mercat actual. Tot això sense descartar una possible futura inconstitucionalitat de la norma, tal com estem acostumats en aquests darrers anys”.

Si desitja més informació o assessorament sobre aspectes relacionats amb el valor de referència, contacti amb el Departament de Residencial Vendes de FORCADELL i l’atendrem en un assessorament personalitzat sense compromís.

Contacte Dept. Comunicació

 
Cristina San José

Cristina San José

c.sanjose@forcadell.com
FORCADELL utilitza cookies tècniques, de personalització, anàlisi i publicitàries, pròpies i de tercers, que tracten dades de connexió i/o del dispositiu, així com hàbits de navegació per a facilitar-li la navegació, analitzar estadístiques de l'ús de la web i personalitzar publicitat.

Saber més
;